第二套房新政应量化相关系数

　　这两天，想买房子的人最关注的恐怕就是“第二套房”。在央行“第二套房房贷新政”出台后，各银行的实施细则在本周密集跟进，但在“以个人还是以家庭为认证单位”、“贷款还清能否享受第一套房待遇”两大细节处理中出现了不小差异，“第二套房”的界定本身已经成为新政能否落实的关键问题。

　　据央行最新统计，截至今年6月底，全国商业性个人房贷高达25720亿元，而1997年末，这个数字不过是190亿元，也就是说，我国商业性个人房贷在不满十年间增长了135倍。房地产市场如火如荼，个人住房商业贷款膨胀迅速，一方面令银行们喜气洋洋，一方面却将房地产市场的潜在风险越来越多地转移到了银行身上。因此，“第二套房”新政的核心与其说是要挤压房地产泡沫，平抑楼市价格，还不如说是对银行们的提前保护，其次才是避免那些勒紧裤带跟风买房、炒房的中小投资者误入现金链断裂的歧途。

　　然而，由于房市的持续热度，从短期来看，商业性个人房贷依然是

商业银行眼中质量最高、盈利最有保证的“优良”品种，因此在对“第二套房”新政的解释中，银行们难免“有所保留”，生怕错过“优质客户”。在“第二套房”界定“认证单位”和“老贷款”两大关键细节上，现已公布细则的银行多数选择了以个人为认证单位、已还清贷款即可享受第一套房待遇，实际上这是最宽松的一种选择。其次是“两选一”，即“以个人为认定单位，但可用没贷过款的配偶名义申请优惠房贷”，或“以家庭为认定单位，但还清老房贷即可享受第一套房待遇”。而最严格、也最符合政策精神的第四条路，即既以家庭为单位认定，又不“豁免”还清老贷款的再次购房者，现没有一家银行选择。

　　实际上，“家庭”和“老贷款”是商业性个人房贷不可能规避的要素，由银行自行出台细则对关键性细节进行非此即彼的选择既不科学，也不严肃。现在同一政策下的各版细则，反映的是在竞争前提下，银行们担心自己“太规矩”而“让利”太多。

　　既然央行高调宣布“通过央行征信系统完全可以查到贷款人及其配偶是否贷款买过房”，那么何妨将信息深化，由央行征信系统计算出人人对应，有章可循的商业性个人房贷“相关系数”？比如设个人已贷款买房系数为1，配偶已贷款买房系数为0.8，联名贷款买房（夫妻、子女、父母）系数为0.5，已贷款买房未还清贷款系数为0.6，已还清贷款系数为0.3等等，规定最终值超过某个危险线即无法享受优惠贷款。

　　在这一过程中，央行可以控制相关变量在系数中的权重，比如将未还清贷款系数设计得更高或更低，也可以调整该系数的危险高度，比如危险数是大于3还是大于2.5。在兼顾必要因素的意义之外，更重要的是量化地指出银行与家庭在一宗商业性个人房贷中的风险程度，明确地说是或者说不。

　　一项新政往往并不让人担心，真正令人担心的是执行的公平。一项新政能否达到预期目的关键在于该政策的“弹性”，可“阐释”的空间大了，可“伸缩”的细节多了，落地本身就会成为问题。

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