多数在浙商业银行昨起对购买第二套房实行房贷新政

　　摄 影 周 涛

　　多数在浙的各大商业银行昨天对央行和银监会于9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）作出了反应。首付不低于40%、利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍成为各商业银行对第二套住房放贷的底线，但对于如何认定第二套住房以及第二套以上的住房如何放贷，不少银行在操作上有一定的灵活性。

　　多数银行昨起实施房贷新政

　　工行浙江省分行一位人士表示，该行昨天早上收到了由总行下发的文件，文件要求从昨天起，各地分支机构对第二套住房放贷时，必须严格执行首付至少四成、利率至少是同期同档次基准利率1.1倍的政策。

　　建行、招行和光大银行早在长假前三天就出台实施了房贷新政细则，贷款购买第二套房的首付比例和利率水平与工行相同。

　　中行和农行浙江省分行昨天还没有收到总行下发的文件，但这两家银行的人士均表示，在总行下文之前，两家银行会严格遵照《通知》对第二套房首付和利率的要求。

　　民生银行杭州分行和浦发银行杭州分行都还没有出台实施细则，其中民生银行尚未收到总行通知，浦发银行则在根据总行通知研究实施细则。浦发银行一位人士表示，即使购房者现在提交贷款申请，也需要一定时间审批，估计正式放贷之前实施细则就能出台。（各银行细则及实施时间详见表格）

　　第二套房大多按房贷记录认定

　　对于大家最关心的第二套房如何认定的问题，各家银行均表示会根据征信系统的房贷记录来认定，不过，几家银行之间的争议在于如果首套房子的贷款已经还清后再贷款，该认作第一套房还是第二套房？

　　目前，上述银行中，只有建行已经对此问题做了明确，即按照借款人在征信系统中是否有房贷余额来认定。也就是说，即使之前有房贷，但在买第二套房时如果已经把之前的房贷还清了，就认作是第一套房房贷，执行首套房贷标准。

　　而工行、招行等银行还没有对此问题进行明确。不过负责个人信贷业务的大多数银行负责人都表示，按照他们个人的理解，如果之前的房贷还清了，再贷款就应该认为是第一套房房贷，“否则假设有人在10年前贷款过，但还清了，现在要想把房子升级换代一下，也要多付首付和利息，不太公平。”

　　农业银行则倾向于一种独特的认定方法，该行相关人士表示，在放贷前会做一下调查，如果贷款人所买的第二套房子面积比第一套大，就按照第一套房的房贷标准执行。

　　另外，对于合买一套房，但贷款只用了其中一方名字的情况，各银行有不同的认定方法：建行表示，如果是夫妻，即使之前贷款的借款人只是其中一个，另一人再买房贷款也认定为第二套房；如果不是夫妻关系，只是朋友合伙买房，之前未借款的一方再买房贷款，是否算第二套房尚未明确。

　　招行表示，无论合买房的是夫妻还是非夫妻关系，只要是一起买的房，就算共同借款人，要再贷款买房都算是第二套房。

　　在这一点上，工行尚未有明确态度。

　　买多套房利率逐级上浮

　　因为《通知》只对广义上的第二套住房信贷作了规范，对于第三套（含）以上的住房信贷没有作明确要求，因此，各家银行在这一问题上的态度也不尽相同。

　　工行浙江省分行负责人表示，根据总行文件，第三套（含）以上的购房者向该行申请贷款时，必须经过省级分行审批，各市级分行和支行无权擅自放贷。至于贷款购买第三套（含）以上的首付比例和利率水平，目前没有明确说法。

　　同样不明确的还有建行。虽然该行认定，只要借款人首套住房贷款已经还清，再申请贷款购房时就不受新政限制，但该行的新政细则并没有提到，已经贷款购买的两套住房还有贷款尚未还清，而借款人再次申请贷款购房时，首付比例和利率水平又将怎样。

　　在接受记者采访的银行中，只有招行确定了贷款购买第三套（含）以上住房的首付比例和利率水平，即第三套首付比例至少45%、利率至少是同期同档次基准利率的1.15倍，第四套首付比例至少50%、利率至少是同期同档次基准利率的1.2倍，以此类推。但假如该行确定首套住房贷款已经还清，再次贷款购房视同“首套”的话，招行的这一新规实际上与建行相差不多。

　　不过，有银行人士表示，购买第三套（含）以上住房，将根据个人以往的信用状况和还款能力，来确定房贷利率是否再上浮。

　　买多套房成本要增加多少

　　按照目前相对最明确的招行的细则，我们计算了买多套房所要增加的成本。

　　如果市民贷款50万元，期限20年，现在5年期以上贷款年基准利率为7.83%，由于以前第一套或者第二套住房享受8.5折的优惠利率即6.655%，按等额还款法，月供为3773.63元，20年利息合计405672.28元。

　　现在如果再贷款购买第二套住房，利率上浮10%，即8.613%，月供为4374.94元，每月增加了601.31元，20年利息合计549986.82元，合计多付利息达144314.54元。

　　如果贷款购买的已经是第三套房，利率要上浮至9.0045%，月供为4500.08元，每月增加726.45元，20年利息合计580017.19，合计多付利息达174344.91元。

　　若是第四套房，利率上浮至9.396%，月供为4626.75元，每月增加853.12元，20年利息合计610421.14元，合计多付利息204748.86元。