调控“连环拳”　伤着了谁？

　　此前一直传言的“第二套住房的首付比例提高至40%以上”，开始在湖北“试水”。而另据了解，其他银行也正准备跟进。至于“第二套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍”的消息，湖北各银行表示“尚未接到通知”。

　　房贷新政的消息，在不同的群体中都引起了一阵不小的骚动，不过，表情却是各有不同。

　　■ 市民反应

　　第一套房涨了没？

　　·小谢公司白领

　　工作才两年的小谢，准备在武汉买套房子，按他此时的积蓄，只够付90平方米的3成房贷而已。此时，忽然传出“首付比例提高到四成”的消息，小谢的心顿时寒了一下，当得知此措施只是针对“第二套房”时，他才静下心来。小谢的这种一场虚惊的经历，正是在这场房贷新政中许多购房者的真实写照。

　　而那些已经买了第一套房，准备另购一套改善居住环境的市民，则是另一种感受。

　　“本来打算换套大一点的房子，现在只好放弃购房计划了。”今年5月，小唐已经在南湖附近购买了一套房子，因为面积太小，他准备再换一套大点的。但现在首付比例提高，他的计划只好搁浅了。

　　再不做炒房发财梦

　　·周先生 企业管理人员 35岁

　　说到第二套房，周先生叹了口起：“再不做炒房发财梦了！”

　　周先生介绍，去年他本来买了第二套房，结果因为经济压力转卖了。不料，现在那房子的价格已经从3000涨到了4500，后悔不已的周先生表示：“现在武汉的房价已经涨得很高了，现在去买第二套房子，还款压力太大了。”

　　“提高首付、提高利率，只是在已经高筑的房价门槛上加了块砖头，就算这个政策不出台，我也已经打消了买第二套房子的想法。”

　　买得起的还是会买

　　·蔡小姐 30岁 公司职员

　　房子作为不动产，是许多人追求资金保值增值的途径之一，买得起房子的人依然会买。

　　蔡小姐表示：“这个政策出台，可以肯定的是，绝对不会导致房价下跌。”

　　“买不买房子，主要取决于房子的地段、质量和物业，涨一成首付，对于买得起房子的人影响并不大，央行已经连续7次加息，也没见房价下跌，买房子的人依然很多。”

　　■ 开发商

　　新政不会伤及大炒家筋骨

　　昨日，记者走访了武昌多家仍有房源的售楼部，尽管此时关于第二套住房首付比例提至4成、房贷利率上调10%的“房贷新政”即将启动，但似乎对于售楼部的生意并无太大影响。

　　上个星期开始接受认筹的南湖某楼盘售楼部工作人员表示，从上周认筹开始，售楼部每天都会接待5—10批客户，这两天并没有因为传言的影响而出现客户减少的情况。记者了解到，在其他售楼部，也同样如此。

　　业内人士称，“房贷新政”的出台是政府与炒房投机者较量的结果，“但实际效果到底有多大呢？我们知道，一般来说，炒房者手中大都拥有可观的余钱，对于他们来说，提高这点首付比例和房贷利率，基本上影响不大，不过是把炒房面积缩小一点而已。”

　　这种说法得到了开发商的印证。

　　一位不愿透露姓名的开发商的说法是，目前房子太好卖了。“提高首付又怎么样？房价天天在涨，市民都会算这一笔账，先买了总不会亏，钱不够？先找亲戚朋友借一点。”显然，开发商们一点不担心“生意”会受到影响。

　　对于坊间流传的“新政一方面可以看成是楼市调控的一项配套措施，另一方面也表明通过抬高门槛控制炒房”的说法，该开发商回应说，“现在很多炒房者都是一次性付款，谁还搞按揭？那只是小炒家，根本不会触及大炒家的根基。”

　　或许正是这种信心，支撑着开发商继续安闲地卖自己的房子，除了作为口头上的谈资以外，并没有作出相关应对的意思。

　　■ 机构观点

　　DZT戴德梁行评估部经理刘利华：

　　政府加大打击炒房力度的信号

　　DZT戴德梁行评估部经理刘利华认为，这对于投资者的投资预期，是会有一些影响的。

　　刘利华认为，单从政策上来看，投资者的成本增加、投资支出增大，必定对投资者是个“利空”的消息，但从另外方面看来，如果物业价值的增长远远大于利率增长带来的损失，那么，投资者对于这种利益的追逐就永远不会停止。这些都是基于投资者对物业未来的升值空间的一种预期之上。

　　“金融政策不会比税费政策更具有威慑力。”刘利华认为，投资者现在应该多考虑政策风险。

　　“其实，抑制投机行为，采用单个金融政策，影响并不会很大。只有靠组合拳才有可能起到明显的作用。不过，这可以看作是政府加大打击房产投机行为的信号。”

　　深圳世方地产顾问有限公司谢樟发：

　　提高首付有利于给楼市降温

　　“任何一项调控政策的出台，都会是把’双刃剑’。”

　　深圳世方地产顾问有限公司谢樟发认为，不管是提高第二套住房首付，还是今后购房首付全面提高，必然会抬高拥有住房的门槛，把一部分人挡在置业大门外，这是政策效应的一方面。提高第二套房首付会影响一部分家庭改善居住的正常需求，对于一些希望通过投资房产来保值增值的购房者来说，提高首付加上利率上涨，必然意味着资金成本的提高，收益降低。

　　但是，从另一方面来讲，无论是在深圳、上海，还是武汉等二线城市，投资性尤其是投机性购房增多，造成市场价格大幅上涨，通过提高第二套房首付和房贷利率，将对这部分需求起到抑制作用，进而达到市场降温目的，这是有利于市场发展的举措。

　　但谢樟发同时认为，提高第二套房首付或者今后全面提高首付，存在资格认定问题，而且购房者也可以家庭内部改变产权人的方法规避政策，短期可能对市场产生太大影响的可能性很小。

　　从长远来看，政府通过土地放量、不断加息、提高首付等手段，逐渐形成强大的合力，不仅体现在交易环节，更可以形成一种延续不断的市场调控预期，改变开发商和购房者的心理，从实际看，也会造成市场需求一定时间一定程度的下降，也会让开发商改变前期“捂盘惜售”的做法，加快开发供应节奏。如此一来，在多重因素制衡下，便有可能形成稳定健康的发展局面。

　　本组稿件采写：

　　本报记者胡晓莉 胡创

　　组合拳刚过又来连环拳

　　对于房地产市场的调控，更像“拳法”套数，以前叫“组合拳”，今年叫“连环拳”。此话何解？只要关注过房地产市场的人都会记得，以前宏观调控的特点是什么——多部门联手，多方面调控，典型之作是“国六条”、“国十五条”等。但实际结果是现实与预测存在差距。

　　在沉寂了许久以后，政府开始从每个关口重点突破：一次专心针对一个领域。从这个角度，可以看见今年宏观调控的几个关键词：住房保障、金融、信贷……，他们共同的特点就是：在一段时间内，用一整套措施针对某一个问题专项调控，并且，在“拳”与“拳”之间，可以看出连贯性，此可谓“连环拳”。

　　银行这次对“第二套房”进行“双提”正可看作“连环拳”中的一环，前期已经有了几次“加息”，这一次的目标更加明确，针对“炒房族”。

　　金融“连环拳”开打

　　美国次贷危机的爆发，让处在出轨边缘的中国房地产市场深受启发。从当前情况来看，“房奴”成为绝大部分购房者的“称谓”，而另一方面，如果还不起房贷，最终受影响的还是银行。如果房地产市场崩盘，房贷危机不仅会让购房人财富缩水、乃至倾家荡产外，也极有可能造成银行的破产倒闭。

　　尽管以前房地产调控中，也有针对金融作出的措施，但基本上都是“点到即止”，并没有深挖，触及问题的根本，而当今年的调控思路变化之后，从银行连续5次调整存贷款利率的手段来看，“金融调控”已经成系统化的工程。

　　著名经济学家易宪容在接受本报记者专访时曾表示：“要挤破房地产泡沫，就要不断加息！”但在央行连续5次加息背后叠加的威力，使普通购房者也感觉“有些透不过气来”，而那些“炒房者”仍在我行我素，房价居高不下，“可见，问题的根本并不在于利息税过低。”

　　在此基础下，“提高第二套房的首付，又是新的举措，具体效果还得联系前面的措施来看。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政说。

　　“调整”刚拉开序幕

　　当前楼市存在的问题，已经十分明显，不管是自主者还是炒房者，面对高房价，都没有太多的抵制情绪，初次购房还可理解，第二套购房的“炒房者”就有“哄抬房价的嫌疑”了。

　　针对这个现状，从9月初开始，重庆、深圳、广州等地的银行系统提高第二套房的首付比例，由20%—30%到40%—50%。昨日，建行湖北分行、民生银行武汉分行也分别顺应了这个措施，此套措施的配合行动是：加强了对贷款人的审查，提高了贷款的门槛。

　　此前业界早有传闻：“为了落实8月24日的全国住房工作会议精神，稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，相关政策措施已经征求了商业房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。”

　　在提高第二套房的首付之后，据说下一步的动作是：从信贷的角度规范目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为。

　　拳头将落在哪里？

　　在业界看来，尽管房地产不是宏观经济的全部，但房地产的过热会给宏观经济带来全局性的危害，所以，银监会规定大幅的上浮空间，还有利于政策执行过程中的灵活调整。“因此采取有区别的、有空间的利率上涨政策，确实是有的放矢。”

　　总结房地产宏观调控这两年，货币政策是一项有效的“手段”，其一：利率对需求方面有遏制效果；其二：提高利率后对房地产开发商成本的加大，抑制投资过热。

　　有不少专家的建议是，调整利率的最终目的是抑制房价的上涨速度，“如果人们对房价的预期改变，房价肯定会得到抑制。”

　　本报记者

　　屈虹晖

　　■ 花招

　　业界曝光潜规则

　　细数第二套房贷空子

　　本报讯(记者 崔晶晶)“第二套”住房的认定很困难，武汉市民在买房贷款时有“运作”空间吗？昨日，记者大量采访并获取部分“巧买第二套住房”的潜规则。

　　·目标人群：资本雄厚型

　　·方法：假出售

　　·实施步骤：如果第一套房子是按揭贷款购房，而要想购买第二套住房。购房者可先将第一套住房贷款全额还清。这样，购房者以第一套房子出售的名义，来办理第二套房子按揭贷款购房，就可享受第一套房子的待遇。

　　·空子：目前武汉市房产部门尚未将住房信息公开化，不能够提供联网查询。这样，银行无从知晓房主第一套房子到底是否出售。当然，银行也可直接到房产部门查询，但流程较麻烦。

　　·目标人群：中低收入型

　　·方法：分金术

　　·实施步骤：第一招：转移到小孩名下。银行内部人士提醒，转移到父母名下是无用功，目前银行有购房者年龄与贷款期限不能超过70年的规定。第二招：抢在婚前每人各按揭贷款购房一套。

　　·空子：“第二套” 住房贷款新政目前并没有确定房屋归属是以家庭为单位，还是以夫妻为单位进行认定。

　　·目标人群：工作地点不稳定型

　　·方法：异地购房

　　·实施步骤：房子不要在一个地方买两套，而在两个不同城市各买一套。

　　·空子：买房的购房资料尚不能异地查询。

　　记者昨日连线武汉各家银行，他们均表示，国家今后对第二套房贷认定将逐步清晰，不会有空子钻。

　　■ 专家声音

　　单一政策作用有限

　　这已经成为一种惯例：一旦政府针对楼市出台新的措施，都会引起市民恐慌性抢购。目前武汉的基本情况是，只要有楼盘开盘或者认筹，就会有购房者自发地排成长龙。排队，已经是近段时间武汉楼市的主要关键词。

　　“黄金周之前，第二套住房首付比例提至4成以上，贷款利率提高至基准利率的1.1倍”的消息沸沸扬扬，有人担心，这将导致“楼市黄金周”的提前引爆。

　　果真如此，是否会对其后的楼市造成透支呢？

　　“你说抢购？透支？本来就不会有很多人抢嘛。”

　　这是中国指数研究院华中分院首席分析师李国政的看法。从多个楼盘了解的情况是，基本上房号与购房者的比例在1：2之间，抢的只是好号而已，并非抢房。

　　李国政认为，“首付提高，无疑将提高购房门槛。从武汉自住为主的市场特点来说，一些观望或本来就有置业计划的购房者，会在政策出台之前出手。从今年全国城市房价大幅增长的情况看，一线城市投资购房比例过高，炒风旺盛，波及武汉等二线城市，外来购房者逐渐增多，加上投资回报的赚钱效应，使得本地投资急升。”

　　李国政表示，包括不断加息、提高第二套房首付比例及贷款利率的一系列政策，都是希望抑制投资性购房冲动，平抑市场增长。

　　“而后续物业税等政策尚未明朗之际，投资需求会受到一定压抑。另外，武汉市场总量供应较为充足，除了投资推动外，地价走高对于市场推动更为明显一些，单一政策作用毕竟有限，要想实现最终的调控目的，仍然需要多个政策的综合制衡。”

　　本报记者 屈虹晖