房企会计自暴偷税秘籍 解决逃税问题需改革税制

　　■房企偷税报道之一■本报记者王小霞

　　有人形容中国房地产行业是“纳税侏儒”。2004年度中国纳税500强企业排行榜中，没有一家房地产企业进入前300位，房地产业因而饱受诟病被大众形容为“纳税侏儒”。

　　前不久，中国税务杂志社和国家税务总局计划统计司联合推出“中国纳税百强”排行榜，有5家房地产集团的6家子公司入围纳税500强企业。但业内人士认为，与房地产行业中产生的庞大富豪人数相比，那顶“纳税侏儒”的帽子仍然难以摘掉。因为一直以来，逃税、欠税是房企纳税普遍存在的问题。

　　逃税手段繁多

　　看看公布的富豪榜，目前排名前100位的富豪当中，有90％以上的富豪涉足了

房地产业。因此，公众理解为，拥有的财富越多，所交纳的税收也应该越多。可现实是，房地产企业欠税成为普遍现象。

　　2006年北京市地税部门已经公布了两期欠税企业名单，共有45家企业，而以“房地产”、“置业”、“建设”等为名称的企业达到14家。从欠税金额上看，房地产类企业欠税金额占全部企业类欠税金额的80％以上。

　　“房地产开发企业偷逃税手段繁多，只要想逃，就有空子可钻。”北京一位不愿意透露姓名的房地产开发企业财会人员在接受

中国经济时报记者采访时这样表示，房企偷逃税手段多多。

　　“一种是将合法收入转移或不记营业收入进行偷逃税款。”该人士介绍，有些房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是由于拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。

　　还有的房地产企业以商品房或门面房抵工程款不记收入进行偷逃税款。由于房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程单位在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常与房地产开发企业协议带资入场。房子建成后就以相应等值的商品房或门面房抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。

　　他披露说：“还有的企业是以收据形式来收取车库、杂物房等售房款而不记收入偷逃税款；以及通过代收各种‘初装费’及基金不记收入来偷逃税款。”

　　“房地产企业还可以通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款。”据广西北海市地方税务局副局长李临福介绍，按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。

　　目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基偷逃税款。

　　“与此同时，人为造成账务核算混乱，以此偷逃税款也是目前房地产开发企业逃税的重要手段之一。”一位财务工作者告诉记者，这种逃税手段主要有以下几种：一种是不结转收入，不核算成本。因为房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。

　　另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。

　　还有一种是利用行业特点，故意调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，而是根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，制造“明亏暗盈”的假象，达到其调减利润偷逃税款的目的。

　　“房地产开发企业还可以利用建安公司、销售公司等关联企业偷逃税款。”首都经贸大学房地产研究所张跃庆教授告诉本报记者，这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。

　　解决逃税问题需改革税制

　　中国城市经济学会副会长刘维新认为，房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展，也促使房产商去投机和偷漏税款。

　　目前的税制结构不太完善也是造成房地产企业很少位居纳税排行榜前位的重要原因之一，这一点房地产商与专家都认可。但是，在房地产市场上，还有一个不容忽视的问题就是开发阶段税负轻流通环节税负重，而且土地税的征收不是按照价值而是按照面积，税收不能按照课税对象价值的上升而上升，这些都有可能助长了隐性交易而导致偷逃税现象比较多。

　　“从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。”张跃庆向中国经济时报记者表示，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管、加大查处力度外，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

　　“税务部门应该与土地、规划、房产等行政部门一起建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息。”北海市地税局副局长李临福认为，房企的纳税信息必须透明化，应该统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补。

　　另外，应对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台帐，进行跟踪管理。

　　有业内专家分析认为，税制改革的重点是应该从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，理顺房地产价格机制，实现房地产税收与房地产经济增长的良性循环。

　　改革的方向是建立科学的物业税收体系，在统一内外税制的基础上，按照简化税制、扩大税基、降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善

契税和印花税，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。