北京城市别墅正以"成长股"的发展态势前进

　　

从今年下半年开始，城市别墅开始成为楼市的热销产品。尤其是进入金九银十的传统热销季节，以金隅凤麟洲为代表的北京城市别墅的热销，再次成为业界关注的现象。一位长期研究别墅产品的业内人士表示，不断涌现的新项目与此前在北京朝阳公园周边早已形成的“城市别墅圈”一起构成了北京城市别墅的蓝图，北京城市别墅正在以—种“成长股”的发展态势前进。

　　城市别墅受追捧

　　记者获悉，金隅嘉业开发的金隅凤麟洲东区产品基本售罄，而西区的叠拼别墅首期推出六套叠拼产品，开盘当天就销售了五套。“我们总共接待了上百组客群，其中购买人群多为CBD区域具有中国传统文化情结的高端人群。这些购买者学历非常高，但不事张扬。”金隅凤麟洲一位销售人员这样告诉记者，其中部分购买者最初是想购买朝阳公园和国贸周边的公寓的，但当看到金隅凤麟洲叠拼产品后，就放弃了在以上两个区域置业的想法。据他透露，由于该项目首期推出的叠拼别墅全部销售完毕，一些购买者开始重点关注后续销售的叠拼产品。“现在好多人都盯着9月中下旬推出的水岸叠拼4号楼。”该销售人员告诉记者：“城市别墅目前已经成为绝版产品，该项目热销说明市场中对城市别墅这种稀缺产品的热捧。”而来自北京房地产信息网的数据也证明了这个观点。据北京房地产信息网的统计数据显示，因具有优质的生态环境和便捷的生活氛围，金隅凤麟洲东区的板楼4月底开盘销售，截至9月1日销售率已超过90%。

　　购买者看中独特居住环境

　　需求决定市场。正是由于“城市”和“别墅”的双重身份，才使得北京城市别墅的发展“一路高歌”，但这是否就意味着城市别墅能够处处落地生花？业内人士表示，只有那些既能够体现别墅生活，又拥有城区便捷的项目才能成为市场的宠儿。首先，地理位置应该是在五环以内，尤其是和主干道能实现快速对接，这样就可以满足交通便捷的条件；其次，区域的环境要好，这里主要是指自然景观的先天优势；第三，区域的文化、设施的配套、教育的配套等要比较完善，这样可以吸引很多高端的客户选择城市别墅。金隅凤麟洲有关负责人指出，金隅凤麟洲叠拼别墅正好具备了这些条件。而据记者了解，

开发商普遍认为，金隅凤麟洲有可能成为北京市场上少有的可圈可点的城市别墅项目之一。“价格差异仅仅是城市别墅热销的一个原因，城市别墅所具有的独特居住环境则是购买者更为看重的因素。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌这样指出。别墅产品是以生态环境来取胜的，而城市别墅的购买客群看中的就是别墅产品所具有的良好环境。

　　城市别墅购买群在扩大

　　“城市别墅的出现，最主要是满足那些既追求别墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的消费者的需求。”思源顾问董事长李国平这样认为。城市别墅在

中国经济发达的大城市如北京、上海，是—种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段，一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶，想在城区里享受一种别墅或类别墅的生活方式，就成为市场的—股潮流。记者在采访中了解到，由于目前在售的城市别墅的销售价格和其周边高档公寓的价格相近，而这些城市别墅同样具有便捷的交通和齐全的生活配套设施。在公寓价格快速上涨的客观背景下，许多购买公寓的购买者已经开始倾向于购买城市别墅。据记者了解，目前紧邻金隅凤麟洲的泛海国际居住区公寓的销售价格已达25800元/平方米，而金隅凤麟洲的叠拼别墅首期售价仅为21000元/平方米，即将推出的叠拼4号楼售价也仅为23000元/平方米。

　　据了解，在美国的旧金山、三藩市，日本东京的代官山，意大利的维诺拉市等地区，城市别墅已有很长的历史。在北京，作为一种新的业态，进而作为一种新的生活形态，城市别墅的市场空间不容置疑。多位业内专家近日接受记者采访时表示，目前北京城市别墅的热销，除了别墅产品从今年下半年开始出现供不应求的局面外，另一个主要原因就是城市别墅购买人群的逐渐扩大。眼下高档房的价格与

户型面积已十分接近别墅类的产品，但其舒适程度却又远远不够，这就是为什么今年别墅类的产品销售情况好于高档房的最主要原因。尤其是位置优越、交通便利，与高档公寓总价相近又有着更高性价比的城市别墅项目，更是会吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。

　　禁限令造就升值空间

　　对于2007年的北京高端住宅市场，业内人士普遍认为，活跃的市场动向将推动其销售价格持续上涨。据统计数字显示，2006年有许多项目因为政策的调整而延迟或搁浅，但是2007年北京的高端住宅供应量依然可观。预计2007年高端公寓将会有5081套上市，主要分布在朝阳区和西城区。

　　在谈到2007年高端住宅发展的新方向时，第一太平戴维斯住宅部高级经理戴卓林分析后认为，“单价决定品质，总价决定购买力”，北京的房地产市场发展到现在，产品的综合品质最优将成为新方向。在产品的开发中，注重概念和产品营造的同时，要进一步促进商务交往和生活交往。对于分布特征，戴卓林认为，高端住宅将进一步在CBD、金融街、奥运村等核心功能区及其周边聚集，从而形成职住一体的城市形态。而高端别墅市场，由于受到政府颁布的限制别墅用地的政策影响，预计未来三年内别墅供应将大幅度减少，未来两年内的租金预计将上升10到15个百分点。