萌芽中《住宅法》或使楼市转入拐点

　　住房保障亟须法制化

　　选题策划/本报记者 郑小栓

　　策划执行/本报记者 栾璐

　　最新统计数据表明，房价正在进入新的上升通道。

　　在三年两轮调控之后，房地产调控似乎已陷入僵局。但政府仍在不断出台新的房价控制政策。8月1日，温家宝总理发表讲话并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称24号文）。此后，地产调控已经进入了一个全新的时期。住房保障似乎取代房价成为政府部门的首选调控目标。

　　而建设部住宅与房地产业司司长沈建忠9月18日在接受中国政府网专访时透露，政府将研究制定《住宅法》，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。据《中国产经新闻》记者了解，这也是建设部对出台这一法律的首次表态。

　　保障住房须法制化

　　8月24日，北京，酝酿已久的全国住房工作会议于当日低调召开。《中国产经新闻》记者了解到，落实24号文，改善低收入家庭的住房条件是这次会议的核心议题。

　　与会人士称，会议规格相当高，规模也不同以往。由国务院相关负责人和建设部部长共同主持，中央领导出席并发表重要讲话。主要参会人员除了建设部、发改委、央行、国土资源部、民政部等各大部委的负责人，还有全国各省市的常务主管负责人和建委负责人。

　　24号文的核心，是把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。据权威人士透露，一系列与住房保障相关的文件将陆续出台，完整的住房保障体系将在年内形成。

　　市场人士称，24号文的实质是界定政府和市场的边界，将住房保障与市场分离，以更稳妥和积极的新思路调控房地产市场。房产各界都对其表现出了高度的关注，该文也被业界解读为房改转向的标志，对房地产行业影响重大。

　　沈建忠表示，此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。

　　但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。有专家指出，现代意义上的“住房保障”，在我国的发展历史还比较短，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部等部委和各省区市政府部门颁布的行政法规、文件。

　　据悉，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。

　　沈建忠透露，目前政府制定的政策还需要有一套制度以及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制定《住宅法》、《住房保障条例》等，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。

　　《住宅法》再度受关注

　　早在2001年，中国就曾经酝酿制定全国首部《住宅法》并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。

　　最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，以及《物权法》10月1日的实施，《住宅法》再度受到关注。中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端表示，尽快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的《住宅法》，这才是当前房地产业发展过程中需要重点解决的问题。而在今年全国“两会”期间，就有人大代表提出了《住宅法》立法案的议案。

　　在过去3年中，地产业经历两轮调控，财税政策、货币政策、信贷政策乃至行政手段轮番上阵，但是房价涨势依然。

　　中国社科院金融所的尹中立博士认为，楼市的狂热充分说明，从2003年开始的房地产调控现在看来是失败的。“用产业政策来调控房地产已经被事实证明是无效的，只能求助于整体住房政策的改变，调整思路，以求得正解。从这个意义上，这次会议也是对以前许多不适用政策的纠偏。”他分析说，中国的住房改革已经历经10年时间，在这10年中，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，也存在很多问题，比如分配方面的问题等等，10年后再次召开全国住宅工作会议，应该是对此前情况的一次总结和开拓。

　　对于下一步的调控政策，尹中立认为，关键是借鉴发达国家的经验，制定中国的《住宅法》，以法律的形式来规范房地产市场发展。同时，应该及早建立中国的政策性住房金融配套体系，以改变现在仅仅依赖公积金体系的单一状况。

　　“提出研究制定《住宅法》是有特殊背景的。”上海国和律师事务所专职房地产律师龙陈指出，“从今年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的发布，到上月国务院主持的全国住房工作会议的召开，政府对于解决城市低收入家庭住房问题所采取的举措已被拎到上世纪九十年代住房改革后的新一次‘房改新政’的高度，而从上一次的房改来看，政府职能显然在制度上是缺位的，所以业内不少人士建议出台《住宅法》。”

　　但是，在立法的程序方面，业内人士表示，由于《住宅法》属于基本法范畴，地位重要，还要通过全国人大审议，需要相当一段时间才能出台。