地产股政策风险进一步显现

　　■透视房地产金融风险之三■本报记者王小霞

　　“十七大之后有可能出台比较严厉的房地产调控政策，如银行继续收紧银根，贷款首付比例提高到四至五成、预售资金监管等等。”一位业内专业人士日前在接受中国经济时报记者采访时表示，面对宏观政策调控，一路高涨的地产股不可能毫发无伤。中国房地产业协会有关负责人日前也坦言，国家将会对房地产行业进行调控是铁板钉钉的事实。

　　新调控政策“兵临城下”

　　“有消息透露，十七大之后可能出台房贷首付比例提高的政策。而且，90平方米以上的房贷首付比例提高至50％，90平方米以下的房贷首付按现行政策执行，

二手房房贷可能进一步收紧。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士告诉中国经济时报记者，按揭贷款政策的调整可以降低购房者支付能力，从而一定程度上遏制投资需求。

　　事实上，从2007年下半年开始，央行收缩信贷的信号已经很明确，包括对住房消费贷款的收紧和对开发贷款的收紧两部分，近期深圳各大银行已经纷纷收紧信用度较低的一手房贷款和二手房按揭贷款。提高首付比例至40％－50％的传言也甚嚣尘上。

　　“收紧银行贷款主要目的是保护银行金融体系的安全。”中银国际研究人员田世欣表示，如果进一步收紧信贷，银行在地产泡沫破灭时的风险将更小，从而限制

房价下跌幅度。

　　“政府宏观调控的目的是建立有效健康的商品房市场。”首都经贸大学房地产研究所张跃庆教授向记者表示，这需要有的调控手段包括：严格征收土地增值税、征收土地闲置费或者两年不开发无偿收回、物业税，严格预售款管理、规范房地产信贷、加息或者提高首付款比例等。当然，这其中还包括进一步实现房地产的社会保障功能。

　　正如中国房地产业协会相关人士所说，房地产市场存在的问题和矛盾依然比较突出，房地产投资投机性有上升趋势。面对“每控愈涨”的房价以及房地产企业日益频繁的“跑马圈地”，业内人士预测，不排除新的调控思路或方式出台的可能，对此，投资者应该有清醒认识。

　　地产股估值偏高

　　业内分析师认为地产股存在泡沫风险，房地产板块2007年的动态市盈率已高达60倍以上，整体估值偏高。2007年上半年房地产股获利资金较多，再加上龙头股万科Ａ在持续融资后业绩被摊薄，已缺乏进一步增长的潜力，更增加了市场对房地产板块后期走势的迷茫。

　　“宏观调控政策的预期和相对偏高的估值水平是使房地产板块中短期表现趋弱的主要因素。”田世欣表示，强劲的经济增长、宽松的货币政策和

人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估的环境下，资产价格泡沫还远未达到顶峰状态，在没有显著外力的干扰下，泡沫膨胀的自我加强型过程，会使价格涨幅远远超过预期。“所以，从短期看，目前蓝筹地产股相对估值偏高。”

　　只是市场估值偏高这一隐忧并没有真正引起投资者的重视。有统计数据显示，从今年5月至8月中旬，深市地产指数的最大涨幅为93．81％，沪市地产指数上涨了64．73％，而部分龙头地产股如万科的累计涨幅已近100％。

　　有分析人士坚持认为，成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断性等四大推手依旧存在，房价上涨趋势不改，所以，房地产行业值得继续看高。

　　“我们在选择投资标的时，倾向于选择具有三类优势的公司。”田世欣介绍，一是成功完成区域分散化布局的蓝筹住宅地产开发商；二是拥有丰厚土地储备，以及在未来土地资源争夺中具有强大竞争力的公司；三是大股东实力雄厚，整体上市和资产注入前景确凿的公司。