“圈钱”、“圈地”：玄机在于风险转嫁

　　今年以来，房地产市场最为热闹的事情就是开发商“圈钱”、“圈地”忙。据天相投资对沪深两市主营地产的70家公司的统计显示：2007年以来，有38家公司实施了增发或公告了增发方案，涉及资金高达1024．3亿元，金地和万科还计划发行公司债共71亿元；并另有两家公司通过ＩＰＯ登陆中小板，募资15．86亿元。如果加上香港市场，国内房地产企业融到的资金更多。鹏润房地产、ＳＯＨＯ中国地产、合景泰富、深圳天利置业、卓越地产等，均计划登陆Ｈ股市场。

　　

房地产公司获得大量资金后，下一个目标就是如何大量“圈地”。在近几个月里，全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。有媒体报道，房地产上市公司所圈占的土地可建筑面积，按照目前平均标准可供一亿人居住。土地圈占、跨区发展、规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。

　　圈占到大量的土地后，房地产上市公司的业绩大增，股价也随之快速上涨。

　　看到这种现象，有人曾评论为“历史在简单而荒谬地重复！”我基本同意他的观点。日本上个世纪80－90年代发生的事件已经在中国重复。两大资产价格的泡沫（股市与楼市）正在越积越大，中国经济面临的潜在风险越来越高。

　　中国经济为什么越是宏观调控，其增长速度越快？关键就在于政策没有触及根本，没有使房地产市场的价格向理性回归。国内

房价上涨原因是多方面的，但最为根本的就是房地产市场发展模式的缺陷，让房地产市场成了投资的市场，而不是满足居民基本居住消费的市场。在这种情况下，加上便利的银行金融杠杆及政府对房价的隐性担保，房价自然会被推高。

　　早几年，房地产业基本上依靠银行贷款，依靠中国房地产金融制度缺陷从银行套取资金。但是，在房地产开发看来，从银行融资不仅成本高，而且违规的成本高。随着近两年国内证券市场泡沫迅速吹大，房地产企业看到从证券市场融集资金的便利性及无偿性（在规范的证券市场是不存在这种情况的）。于是，就纷纷涌入证券市场。他们不仅低成本从股市获得资金，而且也能够推高股价。当房地产上市公司市盈率高达100倍以上时，证券市场大量的资金也就廉价、便利地流入房地产上市公司。

　　也就是说，政府一方面通过各种方式在进行宏观调控，收缩信贷，希望减少整个社会的固定资产投资，另一方面却为了证券市场快速发展，又向房地产企业打开方便之门，宏观调控政策在这种矛盾与冲突中很大程度上被抵消了。房地产企业获得无成本或低成本资金之后，就一定要寻找出口，就千方百计的获得土地，把各地土地的价格推高到极致。

　　并不是这些房地产

开发商没有意识到房地产的风险，也不是他们预期国内房价只涨不跌，而是房地产上市公司用证券市场投资者的钱在“赌”，即尽管把资金投资到高风险的地方，如果成功了就能够获得高收益，如果失败，最后买单者只能是广大的投资者。对此，我们只要看看这几年房地产上市公司给投资分红多少，就能够窥之一二了。

　　房地产上市公司敢于在证券市场获得资金后把各地土地价格极力推高，还与房地产定价机制有关。因为，从房地产市场特性来看，当企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在这样的情况下，房地产容易形成“价格领袖制”。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果一家房地产开发公司把当地价格推高，其他房地产项目随之高涨。比如说，当一块土地价格拍卖出高价后，周边的房地产项目的价格立即就快速上涨。国内不少房地产市场的价格就是在这样的定价机制下一次又一次被推高的。

　　可以说，管理层只是考虑证券市场如何发展，只是考虑如何来降低银行风险，让房地产企业大量在证券市场任意融资。如果这种融资没有相应的制度约束，那么房地产上市公司在获得高额融资后，肯定会大量“圈地”；大量“圈地”必然会把土地的价格推高；土地的价格推高后，房地产开发商不仅会操纵开发节奏，而且会通过垄断性定价推高房价，同时将所有风险都转嫁到广大投资者身上。这种“圈钱”、“圈地”的方式，在各国房市泡沫中已经被印证过是“百试不爽的印钞机”。

　　无论是从最近建设银行研究部报告来看，还是国家统计局数据来看，房地产开发商的这种行为早就昭然于世了。建行报告显示，2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21．62亿平方米，但实际仅开发完成12．96亿平方米，不足购置面积60％；今年1－7月份房地产开发面积是峻工面积的10倍，但房价则在飚升。

　　总之，房地产上市公司的“圈钱”、“圈地”的互动，正在把房地产市场的泡沫及股市的泡沫进一步吹大，中国经济所潜在风险也就越来越高。对此，管理层应尽早有所认识。