以租代售打起擦边球 小产权房换装入市

　　近几年来，各地房价一路走高，“小产权房”以其低廉的价格已在包括成都在内的很多城市的房屋市场上占据了一席之地。但与此同时，它的合法性及其所引发的一系列的问题也困扰着“小产权房”的购房者。买还是不买小产权房，让来自资阳的老余夫妇遇到了这生最难以抉择的问题。

　　现象 购房者担忧合法性

　　最近老余夫妇看中了三环外交大新校区附近一处叫“林江新苑”的房子，“均价为每平方米2400元，100平方米的房子才20多万，还可以办按揭。”这比他们之前了解到的成都商品房的价格便宜了近一半。

　　但

售楼小姐对如此低价的解释，让他们心里没有了底：这些房子不是商品房，不过，我们可以在三年内给买主办理集体产权。老余夫妇俩听明白了，“就是我们平时听说的小产权房”。

　　这会不会是个陷阱？买后权益会不会得到保障？夫妇俩左右为难。

　　老余在资阳一个镇上教书，明年就可以退休了，妻子在镇上做小生意，女儿乐乐是夫妻俩这辈子最大的希望与欣慰。夫妇俩在女儿读高一的时候便着手计划，将来等乐乐考上成都的大学，夫妻俩也搬到成都来住，一来可以照顾女儿，二来可以改善生活环境。

　　不过，最近几年成都的房价像全国很多城市一样逐渐走高，老余心里觉着举家搬迁成都的计划越来越没谱了。“现在成都好多房子每平方米都在5000块左右，就算买个50平方米的都要25万，更何况还不够我们一家三口人住。”

　　今年，女儿乐乐如愿考上了西南交通大学。夫妇俩一起送女儿来报名，有些不甘心放弃成都生活的老余，四处转了转，发现新校区周围有不少正在兴建的小区。其中一个叫“林江新苑”的小区，主体已经完工，正在进行环境施工。令老余感到意外的是，“林江新苑”均价才2400元，而且售楼小姐告诉她，可以首付六成，剩余的钱由开发公司办理按揭，买主只需要每个月将按揭款打在开发公司指定的账户上即可。

　　老余心动了。这么多年自己所存的钱，刚好能在这里买套90平方米左右的房子。

　　售楼小姐随后明确告诉老余，尽管可以办理按揭，但这个楼盘并不是商品房，而是农民新居安置房，买卖时双方要签订一个类似长期租房的协议，合同签订后，三年内可以给买主办理集体产权证。

　　“说白了这就是小产权房。”老余夫妇感到很困惑：买吧，今年6月，建设部才发布过买房风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则不受法律保护；不买吧，比市场价低一半的诱惑实在是太大了，怕错过了就再也买不到这么便宜的房子。

　　调查

　　“小产权房”集中城郊

　　据了解，在成都周边城郊，像“林江新苑”这样以转让“物业使用权”、“数十年一次性长租”等形式销售的楼盘还有很多。

　　在龙泉大面镇的一处叫“银河花园”的售楼部里，销售小姐说，“我们这个项目是不卖的，只是出租！可以租50年。”然后便拿起计算器给询问的市民算买乡产权和买商品房之间的价格差距。销售员说，“这个房子每平方米价格比买新房售价要便宜一半还多，相当划算。”

　　在南边，新津花源镇一处叫“桃源柳岸”的楼盘销售大厅里。销售人员明确表示，该楼盘不属于商品房，只能租不能卖，但原则上只租给本镇的居民。随后销售人员又表示，“成都人也可以租，反正都是租，那里租都是一样，只不过，我们这里可以租50年，相当于买了。”销售人员还不忘提醒：“留给外地人的名额有限，要买赶快。”

　　郫县团结镇地处成都市区西边方向，在附近有一处叫“水榭名居”的楼盘，部分已经交房入住，很多窗户上贴着招租启事，还有几幢房子正在修建中。售楼小姐说，现在正在推出二期，

户型最小的80多平方米，最大的170多平方米，均价为1600元，需要一次性付款。问购房者到是否能办理“两证”？售楼小姐表示，只能办理“乡产权”。

　　剖析最大吸引力是价格

　　从“小产权房”售楼人员介绍的情况来看，目前成都购买这些房子的人，有当地乡镇基层政府工作人员及其亲友；有退休老人，还有一些移居成都的外地人；也有部分投资的，买来出租。

　　而在“小产权房”购买群体中，也不乏像潘元安（化名）这样的学者。潘是省内一经济研究所的研究员，3年前在郫县团结镇以每平米1200元的价格买下“鸿盛花园”的“小产权房”。

　　对此，作为学者的他自然做过风险预估。“和周边有2-3倍的房屋价差比起来，冒一点政策风险不算什么。”潘元安说，“就算将来要补缴土地出让金，那时的房价也早就涨了，亏不了。”

　　“小产权房”最大的吸引力就在于价格。在潘买下小产权房的这两三年里，成都商品房价格和全国其他一些大城市的房价一样，不断走高。据最新统计，8月份成都市商品住宅成交均价突破了5000元关口，达到5038元/平方米。

　　“在居民收入不高的成都，这是抵御房价高企的一种家庭自救模式。”潘说，这就是为什么这两年各地“小产权”房突然变得这么热的根源所在。

　　点穴“以租代售”改头换面

　　最近几年，由于各地房价不断走高，不光是成都，“小产权房”以其低廉的价格已经在很多城市的房屋市场上占据了一席之地，与此同时，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。

　　今年6月以来，有关“小产权房”合法性的争议席卷全国。建设部6月18日对“小产权房”交易发出风险提示，北京市方面则高调勒令“小产权房”停工停售。

　　在众多城市郊区，一些村庄在本村集体土地上建住宅楼，除用来安置本村村民外，还以低价对外销售。这些房子没有缴纳土地出让金等费用，产权证也不是国家房管部门颁发，而是由享有该土地所有权的乡镇合作经济联合社或村经济合作社颁发，因此叫“小产权房”或“乡产权房”。

　　蒋华东，四川省社会科学院经济研究所研究员，房地产专家。在他看来，“小产权房”是否合法的根源在于，承建这些房子的土地的性质。

　　蒋华东表示，按规定依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。“不知你们注意到没有，在目前成都周边小产权房其实更多的是以‘农村集体经济组织租赁性房屋’的身份出现。这就是成都‘小产权房’为应对政策风险而普遍采用的‘以租代售’的交易手法，租一个月也是租，租10年也是租，租70年还是租。说白点就是换了个名称以准合法身份出现。”

　　前景“小产权房”仍不明朗

　　在各地有关“小产权房”的争议中，9月13日，成都市国土、房管、规划、建设四部门，对于目前在农村集体土地上开发建设的“乡产权”商品房问题，作出了类似风险警示的三点说明：

　　一是企业租用农村集体土地进行商品房开发不合法。按照土地管理法律法规规定，集体土地不得用于经营性房地产开发。进行商品房开发的土地必须是国有土地。集体土地必须经依法征收为国有土地并依法出让后，才能进行商品房开发。

　　二是乡镇政府没有权力自行发放农村房屋产权证，发放的“乡产权”证没有法律效力。

　　三是《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定：“依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。”

　　“说明”最后说：对于目前已经建成和出售的在集体土地上开发的商品房，市政府有关部门正在研究处理办法。

　　这意味着，迄今为止成都的“小产权房”交易仍像全国众多城市一样，仍处于灰色地带，买卖并不受法律法规保护。

　　早报记者罗向明摄影雷湘琥