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高价增发吹大泡沫 房地产金融风险渗透股市http://www.sina.com.cn 2007年09月12日 09:19 中国经济时报
■从地产上市公司十强看地产股之七■本报记者谢丽佳 “目前,不少房地产企业通过上市、增发等渠道进行融资,正掀起一个圈钱‘高潮’。”房地产业内分析人士蔡金水接受中国经济时报记者采访时表示,目前我国房地产业过热的趋势尚未缓解,结构调整仍然滞后,一些不稳定、不健康、不协调、不可持续的因素在逐步累积,潜在的风险不容忽视。 今年上半年,国内各城市房地产价格疯狂飙涨,将带来一系列的严重后果:一旦政府认为房地产疯涨的危害已经大于贡献,中国房地产的寒冬就将到来。 从全球的视角看,中国房地产价格这一轮持续几年的上涨,发生在美国、英国、日本、澳大利亚等国家的房地产价格上涨行情之后。而现在美国房地产市场已进入低迷,被认为是全球资产价格下跌周期到来的信号。近期美国房价下跌和次级抵押贷款动荡或将拖累全球经济,是金融市场中出现的能影响全球经济的三大风险之一,因此我们不得不予以提防。 蔡金水指出,从国内房地产市场中长期发展看,泡沫化需求将逐步被挤压,这使住宅投资过剩更为明显。统计资料显示,自1998开始到2006年止,我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长,年递增率为27.7%。而住宅需求每年实际增长不超过15%,即供给增速比需求增速高10个百分点以上。 所以,过几年住宅过剩是必然要出现的,从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。中国房地产早则在2008年开始,迟则到2009年,将进入较为低迷的状态。 泡沫破灭将引发银行危机 “如果房市泡沫破灭,会是什么结果呢?”蔡金水认为,最直接导致的是银行危机。如果发生在国外,银行会破产。但国内银行是国有的,而且央行没有独立性。银行不会破产,它的支付危机将转移到政府,而政府的办法首先是用财政储备堵窟窿,接下来则把央行当提款机,然后出现通货膨胀。 今年7月全国居民消费价格上涨了5.6%,CPI的单月涨幅创出了近十年新高,远远超过3%的警戒线。现在全面通货膨胀的苗头已经出现。 “而房地产泡沫越严重,对于资金的依赖性也越大。”蔡金水指出,当前,在国际、国内经济增长的回调过程中,我国银行业在经济高增长当中投放贷款的潜在风险将逐渐浮出水面。 事实上,近两年,随着房价上涨,国内抵押贷款大量发放,在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海,风险在一定程度上开始显现。有资料统计,从2004年到2006年9月末,上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多,商业性房贷逾期违约率上升10倍。 上市增发潮潜藏资本风险 目前银行已逐渐进入房地产信贷的风险释放期,而央行的信贷政策也开始不断收紧。因此,地产企业纷纷将目光投向资本市场寻求融资出路。 “如果房地产企业大批上市,势必造成房地产业与金融业的融合,更增加了对房地产业宏观调控的难度。”蔡金水认为,近来地产上市公司频频上演的高价增发将继续吹大泡沫,即便能够延缓泡沫的破灭,但同时也使破灭时付出的代价更大。 因此,从长期看,房地产企业上市、增发的结果只会进一步推动房地产的非理性发展。在资金链出现问题时,各房产商必然出现分化,一些资金状况不良的企业从此没落。也就是说,一哄而上的上市、增发孕育着更大的风险。 蔡金水呼吁,房地产投资过热急需回归到稳定和健康的发展。对于房地产资本总体走向应采取适度紧缩政策,才是正确的选择。此前银行已经在房地产信贷投放上陷得太深,以至于难以脱身,致使政策调控投鼠忌器。资本市场应该引以为鉴,对于房地产商的上市和增发保持足够的警惕。 一旦房地产泡沫破灭,对中国经济造成的灾难将更加严重,其对市场的影响将十分可怕。因此,监管层对房地产企业的上市或增发更应持谨慎态度。 改革开发模式 “国外发达国家的房地产开发模式和我国有很大差别。”蔡金水向记者举例,比如美国,投资商和开发商是分开的,投资商是主导者,开发商是投资商雇来完成开发项目的。开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商都只是围绕资本、基金的配套环节。 美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。 美国目前约有300多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。全美大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如国内房地产开发商牟取暴利的现象。上市公司则主要是投资商而非开发商。 因此,我国的房地产开发模式必须彻底改革,要真正与国际好的开发模式接轨,以降低房地产金融风险。
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