高价增发吹大泡沫 房地产金融风险渗透股市

　　■从地产上市公司十强看地产股之七■本报记者谢丽佳

　　“目前，不少房地产企业通过上市、增发等渠道进行融资，正掀起一个圈钱‘高潮’。”房地产业内分析人士蔡金水接受中国经济时报记者采访时表示，目前我国房地产业过热的趋势尚未缓解，结构调整仍然滞后，一些不稳定、不健康、不协调、不可持续的因素在逐步累积，潜在的风险不容忽视。

　　今年上半年，国内各城市房地产价格疯狂飙涨，将带来一系列的严重后果：一旦政府认为房地产疯涨的危害已经大于贡献，中国房地产的寒冬就将到来。

　　从全球的视角看，中国

房地产价格这一轮持续几年的上涨，发生在美国、英国、日本、澳大利亚等国家的房地产价格上涨行情之后。而现在美国房地产市场已进入低迷，被认为是全球资产价格下跌周期到来的信号。近期美国

房价下跌和次级抵押贷款动荡或将拖累全球经济，是金融市场中出现的能影响全球经济的三大风险之一，因此我们不得不予以提防。

　　蔡金水指出，从国内房地产市场中长期发展看，泡沫化需求将逐步被挤压，这使住宅投资过剩更为明显。统计资料显示，自1998开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20％以上的高增长，年递增率为27．7％。而住宅需求每年实际增长不超过15％，即供给增速比需求增速高10个百分点以上。

　　所以，过几年住宅过剩是必然要出现的，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。

　　泡沫破灭将引发银行危机

　　“如果房市泡沫破灭，会是什么结果呢？”蔡金水认为，最直接导致的是银行危机。如果发生在国外，银行会破产。但国内银行是国有的，而且央行没有独立性。银行不会破产，它的支付危机将转移到政府，而政府的办法首先是用财政储备堵窟窿，接下来则把央行当提款机，然后出现通货膨胀。

　　今年7月全国居民消费价格上涨了5．6％，ＣＰＩ的单月涨幅创出了近十年新高，远远超过3％的警戒线。现在全面通货膨胀的苗头已经出现。

　　“而房地产泡沫越严重，对于资金的依赖性也越大。”蔡金水指出，当前，在国际、国内经济增长的回调过程中，我国银行业在经济高增长当中投放贷款的潜在风险将逐渐浮出水面。

　　事实上，近两年，随着房价上涨，国内抵押贷款大量发放，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。有资料统计，从2004年到2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍。

　　上市增发潮潜藏资本风险

　　目前银行已逐渐进入房地产信贷的风险释放期，而央行的信贷政策也开始不断收紧。因此，地产企业纷纷将目光投向资本市场寻求融资出路。

　　“如果房地产企业大批上市，势必造成房地产业与金融业的融合，更增加了对房地产业宏观调控的难度。”蔡金水认为，近来地产上市公司频频上演的高价增发将继续吹大泡沫，即便能够延缓泡沫的破灭，但同时也使破灭时付出的代价更大。

　　因此，从长期看，房地产企业上市、增发的结果只会进一步推动房地产的非理性发展。在资金链出现问题时，各房产商必然出现分化，一些资金状况不良的企业从此没落。也就是说，一哄而上的上市、增发孕育着更大的风险。

　　蔡金水呼吁，房地产投资过热急需回归到稳定和健康的发展。对于房地产资本总体走向应采取适度紧缩政策，才是正确的选择。此前银行已经在房地产信贷投放上陷得太深，以至于难以脱身，致使政策调控投鼠忌器。资本市场应该引以为鉴，对于房地产商的上市和增发保持足够的警惕。

　　一旦房地产泡沫破灭，对

中国经济造成的灾难将更加严重，其对市场的影响将十分可怕。因此，监管层对房地产企业的上市或增发更应持谨慎态度。

　　改革开发模式

　　“国外发达国家的房地产开发模式和我国有很大差别。”蔡金水向记者举例，比如美国，投资商和开发商是分开的，投资商是主导者，开发商是投资商雇来完成开发项目的。开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商都只是围绕资本、基金的配套环节。

　　美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，只有15％左右是银行资金，剩下的70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金。

　　美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。全美大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如国内房地产开发商牟取暴利的现象。上市公司则主要是投资商而非开发商。

　　因此，我国的房地产开发模式必须彻底改革，要真正与国际好的开发模式接轨，以降低房地产金融风险。