邹毅:房地产开发商融资战略将发生质的变化

　　对于房地产开发企业而言，融资是一个生死攸关的问题。那么，在如今的现实环境下，政策层面呈现何种特点，房地产金融市场出现了哪种新的动向，开发商如何在新的市场融资环境中实现资金的灵活融通？上海五合智库总经理邹毅在接受记者采访时表示，面对严格的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。而对于不同资金实力的开发商而言，目标定位的不同导致了他们的战略和战术将存在较大差异。

　　大型房产开发商：多元融资战略改善资本结构

　　万科作为中国房地产行业的领军人物，它的多元融资走向或许将成为我国房地产行业的重要标杆。首先，万科是首批上市的房地产开发企业，首次公开募集资金不在少数。其次，万科在企业债券融资方面也做得非常出色。2002年和2004年，万科通过两次发行可转换债券分别募集资金15亿元和19.9亿元。在中国

资本市场上两次发行可转换债券的上市公司中，万科是惟一一家。再次，在信托融资方面，万科也不甘示弱。从2003年底到2004年底的一年间，万科连续三次使用信托方式进行资金募集，用于不同项目的开发，每次募集的资金均在1.5亿元以上。此外，万科在银行贷款方面的融资并没有受到政策的影响。2004年11月，万科企业股份有限公司与中国农业银行签署《银企合作协议》，获得农行46.9亿元综合授信额度，这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信。

　　邹毅认为，拓宽融资渠道所带来的直接后果就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性，改善了资本负债结构。目前，万科的资产负债率保持在60%左右，低于行业平均水平；而其债务结构较为分散，呈现三分天下的局面，长期债券、信托和海外资金各占1/3。国内大型开发商正是在融资的名义下，逐步实现专业投资的战略转型。邹毅表示，对于国内的大型开发商而言，政策层面给他们所带来的影响远非中小企业那样立竿见影，直接关系到生死存亡。但是，作为房地产行业的领先者，大型开发商对于政策的解读和对市场的感知，在很大程度上决定了他们今后的发展战略，从而导致了他们在融资策略出现了一些新的变化。这些变化所体现的趋势，从多年以后来看，或许将被后来者视为我国房地产行业发展的重要转折。

　　中小型房产开发商：短期融资典当先行

　　对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。另外，产权交易在当前的市场环境下也可能被开发商用作一种融资手段。

　　邹毅告诉记者，房地产典当成为中小开发商融资工具的主要原因有两个：一是操作简单，周期较短。房地产开发商无需向典当行提供财务报表和具体的贷款用途说明，而且评估期限短，放款速度快，一般房屋不动产在一周之内能够评估完；二是资金运用方向受限制较少。典当行不属于金融企业，它对于当金的用途没有具体的限制，这一点与银行贷款资金的运用存在较大区别。但是，房地产典当也存在不利于房地产开发商融资的方面。其一，费用较高。房地产典当的月综合费率一般在2%左右，同时还收取银行月息0.5%。与银行贷款相比高出不少。其二，规模较少。《典当管理办法》规定，注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。因此，对于房地产开发商而言，通过典当融资的规模有限。其三，期限较短。房地产典当的当期一般为六个月，续当一次最多可以延长六个月。当然，房地产开发商可以采取滚动融资的方式，实现短期融资向中长期融资的转变，扩大融资额。比如，房地产开发商可以将已完成开发的一期房产当掉，然后再通过向典当行融资做二期工程，以此实现公司的滚动开发。当然，如此操作的前提是开发商可以及时赎当，否则续当费用将大大增加开发商的融资成本。

　　针对典当融资规模太小的问题，邹毅认为，不妨使用“抵押+典当”的方式。房地产典当的融资速度快，而抵押贷款的融资规模较大，因此，二者的结合正好可以取长补短。当然，如果能够通过抵押贷款的方式获取足够的资金，房地产典当最好不用，毕竟它的资金成本较高。但是，在贷款规模较大的情况下，贷款周期往往较长，中小开发商为了赢得时间，可以降低抵押贷款的数量，从而缩短贷款周期。同时，资金缺口可以通过房地产典当的方式，快速获取资金。因此，“抵押+典当”的组合方式完全是一种以现金成本换取时间成本的融资方式。综合来看，房地产典当更加适合短期快速的小规模融资，一般期限在一年以内。但是，通过滚动融资和融资组合，可以更好的发挥房地产典当的融资灵活性。

　　新动向：REITs呼声日盛

　　今年以来，随着住宅市场的宏观调控，内地的商用市场似乎成为众人力捧的对象。在这其中，外资成为引人注目的一股力量。如果说去年底今年初，外资对京沪等地

写字楼的收购是一种试探性操作，那么积极参与国内商业物业的开发和收购则体现了他们对这个市场的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地

商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。其中，嘉德置地明确表示可能会成立中国商业地产基金，将内地的商业物业打包到新加坡市场上市；而西蒙集团本身就是一家规模庞大的商业房地产投资信托机构。在国内，一些机构也开始对REITs市场表现出浓厚的兴趣。其中华银控股和越秀投资都表示，可能将已经收购的达一定规模的商业物业打包在新加坡或者香港市场上市。在此背后，香港市场对于REITs投资区域限制的取消，以及新加坡市场对REITs优惠政策的实施，是一个巨大的推动因素。尽管目前我国产业基金法缺位，但海外REITs在国内的实际性操作，将为我国的商业地产市场注入全新的运作理念。与此同时，开发商，尤其是商业地产的开发商在套现资金或再融资方面又多了一条崭新的渠道。