弃守开发商限入令广州城中村改造姗姗起步

　　本报记者 魏黎明 广州报道

　　9月4日，广州天河区猎德村李公祠，不时传来抑扬顿挫的粤语曲调。祠堂外，一个巨大的工地正日益逼近。

　　在广州全市138个城中村中，地处市中心的猎德村被选定为旧城改造的第一个试点。试点将按照土地产权置换开发商物业的模式进行。8月30日，该地块挂牌出让，底价38.6亿元。3年后，这个具有800多年历史的古村将被现代CBD所取代。

　　事实上，广州市政府曾一度拒绝开发商参与包括城中村在内的旧城改造。但巨额的改造资金令政府难以承担，相应旧城改造工程因此搁置。

　　在其它省市城中村改造迅速推进背景之下，广州市政府终于改变策略，首度在城中村改造中引入

开发商。

　　此次猎德村改造所需资金，全部从土地拍卖所得中支出，广州市政府并不出资。

　　古村猎德

　　58岁的李阿婆常在李公祠唱粤曲 “平喉”，她的家族自宋朝时便在猎德村定居繁衍。如今，他们被要求在10月15日之前搬走。

　　8月30日，猎德村一块占地11万多平方米的土地开始挂牌公示拟出让，最低交易价为38.6亿元，土地用途明确是商业金融用地。按照此前公布的猎德村改造原则性方案，该地块出让后的资金将用于猎德村的改造。

　　按照方案，猎德村将全部拆掉重建，拟在2010年完成改造。在此过程中，政府不出资，主要通过土地拍卖等运作方式筹集资金完成。

　　据知情人士介绍，计划整个改造工程约需资金35亿元，其中25亿元用于安置村民，另10亿元建星级酒店，建成后由该村经济联社改制成的相关公司经营。

　　目前，猎德村共有村民3167户和1万多名外来租户。在改造工程完成后，平均每户村民据称将获得200平方米的房屋和1.3个车位。李阿婆等猎德村民告诉本报，拆迁是件划得来的好事，“不拆旧的，就没有新的嘛”。据悉，猎德改造方案经该村全体村民代表投票，以全票通过。

　　猎德村濒临珠江，建村已有800多年，与珠江相连的猎德涌贯穿全村，令该村素来享有岭南周庄的美誉。上世纪80年代，广州规划建设中央商务区珠江新城，征用了猎德村的大片农用地。当年种水稻和瓜果的李阿婆便随着村里人一起洗脚上田，靠每年村里的分红和向外来人员租房生活。

　　20年来，建设中的珠江新城不断崛起一座座现代化建筑。而和广州另外137个城中村一样，陷入重重包围的猎德村由于缺乏整体规划和管理，村内出租屋林立，曾经美丽的猎德涌也开始发黑变臭，流动人口的增多又使治安状况愈加恶化。

　　据估算，广州138个城中村改造需要资金约2000亿元，这令广州市政府根本无力承担。而此前广州市政府一度明确表态，拒绝开发商进入包括城中村改造在内的旧城改造工程，实际的改造工程便几乎陷入了停顿。

　　欲拒还迎

　　城市的快速发展，不仅令猎德村等城中村自然环境恶化，也带来越来越严重的社会治安问题。据广州市社科院最近的调查，广州市近年来各类治安案件中，有约60%由藏匿在城中村的流动人口所为。治安恶化一度令广州背上恶名。

　　与此同时，随着广州城市建设的迅速发展，

房地产业日益红火，城中村周边地块也变得“寸土寸金”。在猎德村所在的珠江新城，今年7月刚刚诞生了广州新“地王”，平均每平方米楼面地价为11912元。

　　在此次猎德地块公示之后，众多开发商表现出浓厚的兴趣，前往实地考察的大有人在。

　　而即使在今年之前，开发商在广州还是不被欢迎介入城中村改造的。由于此前开发商引发的拆迁纠纷屡屡出现，而城中村土地属集体用地，拆迁安置问题更加复杂，因此广州市规划部门一度认为，让开发商介入城中村改造存在法律障碍。而广州市前任市委书记林树森也多次明确表示，不准开发商参与包括城中村在内的旧城改造。

　　但是，巨额的改造资金令政府独木难支，而城中村因各种问题突出又被认为已日益成为城市的“毒瘤”。

　　今年年初，刚刚连任广州市长的张广宁在该市一年一度的城建工作会议上明确表示，“欢迎开发商参与城中村改造”。

　　但是，本报从广州市国土房管局了解到，此后大半年时间内，并没有开发商参与任何一个城中村改造工程。这一状况一直持续到8月30日，猎德村地块挂牌出让。

　　在众多城中村中，猎德村占地属中等规模，而其地处珠江新城之内，因此一下子吸引了众多开发商的注意。

　　而紧接着猎德村将迎来改造的，是与之邻近的冼村、石牌村等地。广州市计划在2010年亚运会召开之前，将全市138个城中村全部改造完毕。

　　一村一策

　　在广州，城中村被大致分为三类，除了像猎德村这样已经没有农地、被城市包围的，还有仅有少量农地、列入城市重点建设区域的，以及有大量农地、尚未列入重点建设区域的郊区村庄。

　　同样列入此次改造试点的花地村，位于广州市较偏远的芳村区，其周边地块价格较珠江新城相差甚远。眼看着猎德村改造工程不断推进，花地村经济联社社长李嘉耀却颇为苦恼，如果不引进开发商，改造资金对于村里将是沉重的负担。而对于花地村，开发商们的积极性显然没有猎德村这么高。

　　广州市政府显然也看到了这一点，该市规划部门表示，城中村改造遵循“一村一策”，成熟一个改造一个。无独有偶，近期列入改造计划的，大多是市区内地价较高的地块。

　　满堂红地产研究部首席分析师黎文江分析说，猎德村处于珠江新城之内，因此土地出让价格比较高，可以较容易地筹集改造所需的大量资金，但在其他村庄则未必能够照搬。

　　而广州房地产学者韩世同认为，猎德村改造的具体模式确实不宜照搬，但广州市此次正式引进开发商参与旧城改造，这是一个积极的信号。

　　他认为，在城中村改造过程中，过去完全拒绝开发商介入的做法是片面的，只要能平衡好政府、村民和开发商的利益，就能够保证改造的顺利进行。而令他担心的是，旧城改造交给开发商之后，政府可能会“撂挑子”。

　　比如此次猎德村改造，11万多平方米地块一次性整体出让，确实可以筹集大量资金。但是，风险也比较大，一旦烂尾，就会造成村民回迁困难。

　　此外，这一地块尚缺乏政府的详细城市规划，仅明确为商业金融用地，有关古迹保护、学校、

医院等公用设施的规划和建设等并未明确。

　　古村猎德曾被规划作为岭南乡村的特色予以保留。但在珠江新城的现代化建设大规模进行的同时，原本对猎德村的规划却似乎被忘记了。

　　而憧憬着搬进新屋的李阿婆对此则并不在意，她说：“政府让搬就搬咯，听领导的嘛。”

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　　来源：经济观察报网