开发商捂盘观望，担心风险

　　■北京中小户型问题调查之五■本报记者王小霞

　　中小户型供应稀缺

　　自2006年6月1日“90／70”中小户型政策正式实施开始，中小户型就成为了很多普通购房者持币待购的香饽饽。

　　“大家都在说今年会是北京中小户型批量上市的时候，可从年初到现在，我发现真正的小户型项目还是很少，上市的项目还没开盘已经有几千人排号抢购，我算运气不好的，到现在还没有‘抢’到合适的。”刘家奇是一家ＩＴ公司的网络工程师，结婚两年了还没有住房，以他的家庭收入计算，90平方米以下的中小户型最适合他。但是他告诉记者，“市场选择的机会太少了。”

　　记者了解到，由于目前北京市场上中小

户型的供应量很少，因此像刘家奇这样买不到房子的客户还有很多。“前一段时间朝阳公园桥东一个中小户型项目还没开盘，排队的人就不少，有朋友为了能买到中意的户型非要我找开发商打个招呼。”北京一家房地产媒体人士向记者诉苦，最近找他托关系买中小户型的人不少。

　　今年北京开盘的一些中小户型项目均遭到市场的热烈追棒。旭辉·奥都项目在开盘之初售楼处便已出现数百人安营扎寨4天4夜的场面；壹线国际二期在开盘当天就传出签约售出165套的消息……

　　“目前市场对中小户型的需求非常强烈，但自去年‘90／70’政策出台至今，业界分析今年年中或下半年北京的中小户型会批量上市的供应热潮却并未显现。”长期在北京操盘项目营销工作的苏文在接受记者采访时表示，虽然很多项目或多或少都带有一定数量的中小户型，可市场上纯中小户型项目却屈指可数。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析认为，一方面由于北京中心城区已经禁止普通住宅地块的供应，可供开发的地块很少；另一方面由于仅剩不多的地块几乎是绝版黄金地块，开发商更愿意开发高档的公寓项目或带投资性的酒店式公寓项目以获取更多利润。所以造成了中小户型的稀缺。

　　捂盘观望

　　“去年很多开发商纷纷托关系提前拿预售证，但今年

房价涨得太快，他们都想看看市场变化再决定何时开盘。即使达到了上市条件，开发商也不去拿销售许可证。”一位业内人士向记者表示，房价不断上涨尤其是中小户型的单价上涨，开发商纷纷开始变相捂盘，这也是新盘上市量缩减的原因。

　　已经可以上市交易的项目纷纷捂盘，等待房价的进一步上涨；而那些正处于开发状态的项目也纷纷放慢了开发脚步，观望市场。如位于北京朝阳北路附近的某项目7、8号楼，其发证（预售许可证）日期是2007年3月30日，但直到8月中旬，7、8号楼都没有开盘，价格却从最初的拟售均价上涨了近5000元。

　　开发商担心风险

　　“房地产开发建设到上市需要一年半到两年的时间，再加上北京奥运会期间禁止施工，开发周期可能拉得更长，如果等到2009年甚至2010年以后，市场上中小户型可能就遍地开花了。”苏文告诉记者，中小户型由于受面积限制，户型设计方面很难有大的突破，这就会给未来上市的中小户型项目带来同质化竞争的风险，这也是现在很多开发商担心的一点。

　　一位不愿透露姓名的开发商认为：“现在中小户型卖得非常火爆，但开发面积达到70％的比例以后，产品同质化现象将很严重，销售将出现困难。何况，实际的需求量究竟有没有这么大也是问题。现在很多人购买小户型是一买几套，带有明显的投资目的，一旦市场情况发生变化，这部分需求会大量减少。这都是大面积开发中小户型的风险。”

　　“所以，现在有很多开发商都在观望，一是希望政策上会有新的变化；另外，开发商自身也需要时间来寻找更好的解决方案。”苏文表示，这也是开发商对中小户型开发不积极的原因。

　　另外，目前北京很多开发商手上没有土地。“土地获取的难度加大，开发商看重的是持续运营，现有项目的销售节奏在很大程度上取决于下一个项目土地出让的情况。”有开发商表示，如果开发商手中没地，什么政策都难以体现在市场供应上。