小户型供应有限暂难抑房价上涨

　　■北京中小户型问题调查之二■本报记者谢丽佳

　　“‘90／70’政策出台一年多，从总体上来说，小户型供应量的增加已经开始逐步显现。”北京链家房地产经纪公司市场部研发主任王志伟近日在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　根据北京市房地产交易管理网统计信息，今年1－7月，批准预售项目为275个，批准住宅套数56926套，套均面积114．3平米；而去年同期批准预售的337个项目中，住宅套数76555套，套均面积120．5平米。也就是说，今年批准预售的住宅套均面积下降了6．2平米，而套均面积的下降自然是小户型增加的结果。同时，根据相关部门的统计数据，今年年底前将有近60个小户型项目入市，供应套数近2万套。

　　王志伟认为，这2万套小户型的入市，将在一定程度上改善楼市供应结构，缓解房价上涨过快的势头。但对于当前北京市场的旺盛需求来说，2万套的小户型很显然是杯水车薪。

　　他说，要真正达到平稳房价的目的，还有赖于后期小户型的持续增加以及住房保障政策落到实处。

　　供应有限

　　“根据北京统计局的统计数据显示，2005年北京住宅新开工面积为1526．1万平米，2006年的住宅新开工面积相比2005年下降3％左右，即2006年的住宅新开工面积为1480万平米左右，其中2006年1－5月的住宅新开工面积为612．4万平米，6－12月的住宅新开工面积为867．6万平米左右。”王志伟分析，如果按照去年5月出台的“90／70”新规，去年6－12月的住宅新开工面积867．6万平米，应该提供6．75万套的小户型房产。

　　他同时指出，今年1－7月北京的住宅新开工面积为734．3万平米，同理推算，90平米以下的小户型供应量也应该达到5．7万套。两者相加，截至2007年7月，理论上可以供应的90平米以下小户型数量至少应该在12．45万套。

　　而在今年上半年北京的新房供应中，面积在90平米以下的套数为15000套左右，占上半年总供应量的35％左右；加上下半年供应的2万套中小户型，全年的中小户型供应量也基本在35000套左右。

　　因此，王志伟认为，今年小户型的供应量基本上占到全年商品住宅供应总量的3成左右；相比小户型的可供应存量来看，也仅仅占到可供应小户型量的28％左右。而这意味着，如果政策执行到位，将商品住宅的开发周期延展，在未来1年内，小户型的供应量应该可以增加9万套，这将会改变房产市场的现有消费格局，真正起到平稳房价的效果，真正能够与消费者的需求相匹配。

　　短期难改房价上涨

　　王志伟认为，2007年下半年2万套小户型的上市有利于平抑房价，房价涨幅将趋缓，但是2万套并不能扭转紧张的供求关系，不足以颠覆楼市的格局，更不会使整体房价回调，房价仍然会呈上涨趋势。

　　另外，北京市经济的良性发展可以持续带动旺盛的消费需求，成为房价上涨的重要支撑；奥运带来的各项配套完善等效应也将会不断体现，从而成为房价上涨的动力。

　　“事实上，由于目前对小户型的需求相对旺盛，直接导致小户型价格上涨速度较快。” 21世纪不动产北京区域市场分析人士接受本报记者采访时表示，从二手房的价格就可见一斑。据该公司统计资料显示，目前中小户型供需比例在1：8左右，基本上价格相比去年上涨了20％－30％。

　　“受到政策影响，2006年下半年到目前，小户型需求明显增加，同比上半年增长35％，如此强劲的需求必然导致小户型价格的再次攀升。” “中大恒基”市场部人士告诉本报记者，根据该公司的统计，2006年12月份小户型二手房的均价已经达到了7800元／平米，而目前则已经达到9100元／平米，上涨了16．6％。

　　此外，21世纪不动产北京区域市场分析人士还指出，尽管目前由于存量大户型在市场中还没有完全消化，短期没有造成短缺的现象。但是，随着大户型的存量和新增供应量逐渐减少，就会使大户型显得稀缺和紧俏，从而可能导致大户型价格的上涨。

　　该人士分析，购买大户型的人群更多的考虑居住的环境和舒适度，对于价格的敏感度相对较低。还有目前一些改善生活、以旧换新的人群，由于生活条件的提高，所以购买大户型。

　　购买小户型人群最主要来自于经济压力，所以低总价是最大的吸引力，对于位置和环境没有什么限制。还有目前一些投资者购买小户型目的就是为了转手和出租，期望用较低的投入获得较高的回报。

　　“90／70”影响深远

　　“‘90／70’政策对于房产市场及其上下游行业的影响是深远的。单从房产市场的角度来看，主要体现在改善楼市供应结构、增强消费者预期、有利于平抑上涨过快的房价三个方面。”王志伟表示，消费者需求的主流是中小户型，今年下半年以及未来小户型的大量增加，将可以逐步稀释以大户型为主的供应结构，满足广大消费者的需求。

　　在房价持续上涨的过程中，除了市场供求关系紧张、房产交易环节各项税费征收导致的税费转嫁房价等因素之外，大量 “冲动型”购房行为也成为助推房价上涨的原因。在小户型大量增加、需求能够满足的预期下，市场环境的变化会促使以自住为主的购房者更加理性。

　　尽管目前因为小户型供应有限，短期难改房价上涨趋势，但王志伟认为，如果明年以及今后小户型能够持续增加，那么不仅广大的消费者可以有更多的选择，而且对过快上涨的房价将能起到真正的抑制作用。

　　“由于今年下半年北京会有一批中小户型相继推出，政策还表示未来将会重点发展中小套型普通商品住房以及保障住房。这使得大部分二手房市场的潜在购买消费者对于购买新房的心理预期提升，购买二手房的热情度下降。”21世纪不动产北京区域市场分析人士表示，因此，在短时期内二手房市场将会受到一手房所带来的一定冲击。不过，相比新建