中小户型价格虚火 “北纬４０度”吓跑普通购房人

　　■北京中小户型问题调查之三■实习生张一鸣

　　离普通购房人越来越远

　　“‘北纬40度’的价格又涨了，三期在9月底开盘，板式高层均价已经要12000元／平方米，要是一年前，这附近的房价才7000元／平方米，花同样多的钱能买面积比现在大2／3的房子。”8月29日中午，“北纬40度”售楼处门口，在北京望京地区叶青大厦上班的赵先生无奈地对中国经济时报记者表示，这里的小户型单价太高，大大超出预期，他已经决定放弃。

　　自“90／70”政策出台后，北京市的普通购房人便陷入对中小户型的热切期盼中，他们迫切希望能买到总价适中、位置合适的房子，由此导致

持币待购的人越来越多，楼市进入观望期。

　　一年后，部分“90／70”政策后开发的项目逐渐进入市场交易，其中被称为第一个入市交易的楼盘就是地处北京朝阳区来广营乡的“北纬40度”。

　　在网络论坛上，“北纬40度”的购房人已经进行了长达半年的热议。有网友对比周边地区

房价后认为，“北纬40度”销售价格在8000元／平方米左右比较符合购房人的需求，甚至有人发帖宣称如果价格超过7500元／平方米，就不再买“北纬40度”的房子，截至8月30日止，有24位网友跟帖表示支持。

　　然而，最后公开的售价却超出众人预料。2007年7月7日，开发商公布了“北纬40度”的售价并开盘，其中160平米以上大户型为主的花园洋房均价为14500元／平方米，以中小户型为主的板式高层均价为9200元／平方米。

　　随后的2个月，“北纬40度”进入快速涨价通道，2007年8月23日，二期开盘的板式高层价格飙升至10500元／平方米，即将于9月底开盘的三期板式高层价格已涨至12000元／平方米。得知价格后的网友在小区论坛上表示不再购买“北纬40度”的房子，甚至有人将附近地区地理位置优于“北纬40度”的楼盘名称、价格和销售电话公布在网上。即便如此，“北纬40度”我行我素地继续玩着高价游戏，离普通购房人越来越远。

　　“北纬40度”销售火爆吗？

　　“北纬40度的销售情况一直很火爆，第一期开盘时只有600多套房子，但有7000多人排队购买。”为了说服以买房人身份前往的记者下定购房决心，“北纬40度”的工作人员反复强调，自己手头上还有60多位客户没能买到房子。

　　记者在施工现场看到，“北纬40度”工地的围墙上，“国家资源带”、“奥林匹克公园”、“鸟巢”等宣传图文标识非常醒目，地处海淀区的“颐和园、北大、清华、中关村”也被串联在该项目的“纬度”上。

　　然而“北纬40度”位于朝阳区五环外相对落后处。东边是来广营农贸市场，北边有小建材厂和水泥搅拌站，周围还有货运铁路；附近看不到有什么像样的商业、医疗、教育配套。这使开发商宣传的“与北京、华盛顿、纽约、马德里等知名城市同处北纬40度”等说法显得有些不着边际。

　　到底有多少人在购买“北纬40度”的房子？记者在网上查找到该项目第一期销售摇号当天售楼处的现场照片，表面看来确实人潮涌动。然而，事隔一个半月后的8月23日，第二期开盘时“北纬40度”的售楼大厅却看起来有些冷清，在现场拍照片的网友说，售楼处并不如大家想象得热闹，当天去的人并不多。

　　“原本以为这里的价格应当相对低一些，没想到会这么高，与其买这里的房子，我还不如在望京买。”正在售楼处看房的李小姐对记者表示，她原本以为位处来广营乡的“北纬40度”价格应当相对便宜一些，没想到却与望京中心地区的房价不相上下。

　　那么传闻中的“北纬40度”销售火暴又是怎样的呢？

　　“我们的房子户型很好，高板里的小户型也都做到了南北通透，很抢手的。”据售楼小姐介绍，从7月7日开盘至8月29日，有60余位客户通过她购买了“北纬40度”的房子，还有60余位客户因为没有房源只能等待项目下一期开盘，以她的业绩在整个销售团队中，还算比较不错的，卖得少的销售人员只有30到40套的业绩。

　　依照售楼小姐提供的数据，购房人与没有买上房子的潜在购房人比例为1：1，“北纬40度”1期与2期所有在售户型共有不到800套房子，潜在购房人应当与买房人数量持平，两者相加的总数不超过2000人，那么售楼小姐所述有7000余人抢购房子又从何而来。

　　“之前有开发商雇佣民工假装买房人被媒体曝光，你们的房子真的有这么多人买吗？”面对记者的疑问，售楼小姐不置可否，只是反复说，“我们楼盘品质好，当然会有很多人买。有客户投资我们的小户型，一人买五六套的都有。”

　　8月29日在售楼大厅的签约处，记者看到有3个买房人正在签订购房合同。售楼小姐告诉记者，在7月7日开盘后的两天之内，一期所有的房子都已经完成预订，现阶段正在办理最后的相关手续。

　　但按照他们的销售流程，买房人必须在交纳认购意向金后的七日内签定购房合同，那么这3个买房人最晚到7月16日就应该签定购房合同，怎么会到8月29日才签订购房合同呢？

　　而且记者9月3日登陆北京市房地产交易管理网发现，“北纬40度”的销售信息显示，一期、二期的楼中依然有房子还处在预订过程中，而此时离第二期开盘时间8月18日已经过去了16天。

　　中小户型价格领涨

　　购房人再陷困境

　　“‘北纬40度’的性价比并不高，它有两个致命弱点：一个是它的使用率太低，90平米以下的中小户型使用率才72％；另一个是相对地理位置而言它的单价太高了�熣庖坏慊嶙璋�很多资金有限的买房人。”一位知情人士指出，该人士认为“北纬４０度”有中看不中用之嫌，但它推出的中小户型却填补了周边地区新房的市场空白。

　　“望京区域是北京市城市规划中十大边缘区域里最早开发建设的社区之一。这里的房屋建造大概分三个阶段：８０年代－９０年代的户型主要为５０－７０平米的两居室较多，集中在望京地区的核心地段。２０００年左右的户型一居８０平米，二居１１０平米，三居１３０－１８０平米，出售均价在１１０００－１２５００元／平方米。２００２年以后房子的户型面积偏大，以１３０－１８０平米的三居室为主。”我爱我家房地产市场部的相关人员告诉记者。

　　以他们的销售经验判断，２０００年以后建造的二居室最受青睐，因为这些房子建造年代比较新，屋内格局现代感强、客厅空间大，符合现代人居住理念。“望京地区与来广营之间的二手房价格之间存在差距，大概在２０００－４５００元／平方米之间。”

　　在许多居住在望京的人看来，来广营地区并不能被称为望京，他们认为望京地区处于东北四环和五环之间，来广营则属于五环以外的远郊区域，无论是交通、产业发展水平、商业配套、还是住宅质量，望京与来广营地区均不在同一层次上。

　　“我们又不是只有北纬４０度的房子可以买，何必苦等北纬不归。”一直关注北纬４０度的买房人在论坛上发帖。有网友依据“北纬４０度”的均价和使用率计算出套内面积的单价，如果是１２０００元／平方米的单价，套内面积单价能高达１３５００元／平方米。

　　在地理位置上略优于北纬４０度的大西洋新城的销售人员告诉记者，大西洋新城三期将在近期推出５００余套面积在１００平方米以下的中小户型，但是现在开发商没有确定具体价格。在记者的一再追问下，她才告诉记者，预计售价会在１２０００元／平方米，但会参考周边楼盘价格。

　　除此之外，位于望京区域的首开·知语城现在也有数量较多的９０平米以下小户型在售，其高层板楼８０％使用率被销售人员认为是卖点之一，目前售价在１２０００元／平方米。

　　在节节攀升的房价面前，中小户型能否救市还有待市场检验。“也许中小户型多了，单价就能便宜一些呢。”作为普通购房人中的一员，李小姐现在只能寄希望于未来。而据北京市政府相关人士的说法，中小户型的集中放量还需要一年的时间，再过一年，房价又该涨到什么样的程度？