办公楼立项建“住宅” “旭辉·奥都”藏隐患

　　■北京中小户型问题调查之七■实习生王松才

　　去年5月国家出台“国六条”政策，其中“90／70”的规定对市场产生很大的影响。一年多时间过去了，具体到北京市的一些中小户型项目，实际运作情况如何？出现了哪些需要重视和解决的问题？购房者的反应如何？中国经济时报记者近日从以中小户型为主的“旭辉·奥都”了解到的一些情况值得关注。

　　购房者为何退房？

　　“当时我帮朋友看房子时，售楼小姐一再告诉我这是住宅，而且带我看的样板间也是两居室的住宅，谁知道交完房款准备签合同时才发现，原来合同上写的是办公楼，我无法接受，就来要求退房。”8月30日上午，在北京市朝阳区“旭辉·奥都”售楼处，正在同售楼人员协商退房事宜的购房者张先生这样告诉中国经济时报记者。

　　据张先生介绍，位于北京市朝阳区立水桥东南侧的房产项目“旭辉·奥都”，因为他看中了其产品主要是以面积从40至90平米不等的一居、两居为主的中小

户型，才决定要买，没想到后来才知道“旭辉·奥都”是办公楼立项，建成的是“住宅楼”，而且在其购房的过程中，售楼人员从始至终都没告诉他这是办公楼或商业楼项目，直到交过房款拿到合同后才发现自己买的并非纯住宅楼，而是办公楼，发现有问题他就没签合同。

　　张先生还说，由于自己是帮朋友买房，而且当时已经告诉朋友买的是住宅楼，如果合同上签的是办公楼，且不说以后会不会出现这样那样的问题，就是现在他都无法向朋友交代。

　　记者在售楼处现场看到“旭辉·奥都”的预售许可证，编号为京房售证字（2007）181号，发证时间为2007年6月3日，土地用途为综合，使用年限是50年，批准预售部位是1＃—10＃办公楼、12＃—16＃商业楼。

　　“上次我来他们已经答应让我今天过来给退房，今天我来了又突然改口说老板不让退了。”张先生向记者表示，如果售楼人员当时就告诉他这是办公楼或商业楼，他绝对不会买。

　　随后，记者跟随张先生来到营销总监郭女士的办公室，郭总监向张先生解释道：“旭辉·奥都”申请的是综合用地，现在建设的是办公楼和公寓混用，而且是有底商的，宣传的时候也说是办公楼（公寓式）。

　　对于张先生提出的退房要求，郭总监表示无能为力，并建议张先生去找客服。客服部经理助理王女士接待了张先生，表示会考虑向管理层反映相关情况，并要求张先生提交书面退房申请。

　　记者随张先生出来后致电北京市建委，一工作人员告诉记者，像张先生这样的情况，如果当时售楼小姐确实向其宣称是住宅的话，那么就涉嫌隐瞒事实欺骗客户了。

　　后来，记者佯称购房者再次来到售楼大厅，一位售楼小姐明确表示，该项目就是住宅楼。当记者针对预售许可证上写的办公楼等事项提出质疑时，该售楼人员又表示该楼盘是办公楼立项，实际建的是住宅。记者提出要看购房合同，售楼小姐称没有交房款是没有资格看合同的。

　　“虽然旭辉·奥都在地理位置、价格、户型等方面确实比较有优势，适合年轻购房者，但是项目还有一个硬伤却在很大程度上抑制了人们的购房热情，就是高压线的问题。”在售楼大厅另一位购房者告诉记者，因为高压线距离楼盘比较近，所以就有可能会产生辐射的问题，他们也很担心。

　　一位年轻的购房者小王还对记者表达出了自己的忧虑：除了水电是按民用收费的外，其它的诸如物业费都是按商用的标准交，这无疑提高了养房成本，而且楼盘的容积率比较高，公摊率比较高，楼间距、私密性等方面也都不是特别令人满意；另外重要的一点是，此项目是五十年的产权。

　　记者登陆“旭辉·奥都”业主论坛发现，同样有人对该项目存在的一些问题表示担忧，比如，有业主发帖说，在“旭辉·奥都”的西侧是北苑路，在北苑路向北的车道上建了一架桥，以方便路东的人从桥下折进城，但桥上没有建隔音墙。桥上车的噪音加上地铁5号线的噪音，每天他们都如生活在“地震区”。

　　相关政策法规模糊

　　开发商打擦边球

　　8月31日，中大恒基不动产营销有限公司市场研究部经理郭毅在接受

中国经济时报记者采访时说，目前北京市场对住宅的需求强劲，房产商开发住宅产品，容易出售，快速拿到销售回款；但如果在立水桥附近地块开发写字楼、商业楼的话，市场需求相对较小，销售速度慢，资金运转周期较长，对开发商不利。

　　有业内人士指出，有些办公楼用地之所以能建成住宅销售是由于相关的政策法规比较模糊，规划、销售审批、监督不严，使得开发商有空子可钻，猛打擦边球；除了“旭辉·奥都”，还有像立水桥附近的“明天第一城”等项目，本来也是办公写字楼用地立项，但开发销售出来的也是所谓的住宅。

　　据统计，目前北京在售的32个

小户型楼盘有19个项目为公寓楼盘，占在售小户型楼盘六成左右，它们也是按居住类房屋销售的，均价达到16500元／平米。因此，4月开盘时“旭辉·奥都”以7500元／平米的均价让不少购房者几乎失去理智。

　　然而，政府有关部门为什么对开发商这类“挂羊头卖狗肉”的行为不予以明令禁止呢？一分析人士认为，一方面，是考虑到区域的实际情况；另一方面，由于综合用地的土地出让金较住宅高，政府可能往往对此“睁一只眼，闭一只眼”了。

　　四大隐患不得不防

　　业内专家指出，办公楼立项的“住宅”旭辉·奥都等项目虽然在价格、户型等方面有优势，但却存在着不应忽视的隐患：

　　首先是政策风险。对于购买了“办公楼”的购房者来说，虽然现在物业税、土地增值税均未开征，但以后相关政策怎样是未知数，购房者承担着一定的政策风险。

　　其次，居住品质将受到影响。如果这些“办公楼”里进驻很多小公司，天天人来人往，也可能混进不法分子，居民将承受很大的风险，所以这里居民的居住品质和纯住宅楼相比，存在很大的差距。

　　第三，规划存在问题。“旭辉·奥都”的容积率、公摊率很高，对于购房者来说，无论是居住还是办公，私密性、宜居性都不能得到很好的保障。

　　第四，产权不明。办公楼用地建成的“住宅”产权究竟是住宅还是办公楼尚不很确定。所以，对于投资型和只是过渡时期自住型的购房者来说，未来出手交易时可能会面临问题。

　　另外，买家必须承受较高的首付款比例，商业按揭一般为四成，写字楼为五成；而普通住宅90平米以下的二成，90平米以上三成。而且，未来政策是否会对该类地产予以限制尚不可知，所以，买家还需承担不可预知的风险。