新盘须3个月内完成预售申请

　　早报记者刘秀浩

　　“达到预售标准的3万平方米以下开发楼盘，必须一次性全部申请预售。”早报昨日独家报道了这一消息后又进一步获悉，上海市房屋土地资源管理局日前已经正式下发文件，出台一系列打击捂盘具体措施，其中包括：达到预售标准的超过3万平方米大盘分批申请预售的，每次申请预售的面积不得少于3万平方米，而且应当在3个月内全部申请完毕等。

　　在接受早报记者采访时，业内专家以及开发商认为，如果严格执行这一系列措施，上海房价的涨幅有望得到有效控制。

　　全面打击捂盘

　　在这份名为《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交[2007]450号）中，除了规定3万平方米以下达到预售标准的商品住房项目应当全部申请预售外，对超过3万平方米的商品住房项目作出了这样的规定：确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，而且必须在3个月内全部申请完毕。上海房地局另外还采取了一系列措施加强销售监管，包括严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间，土地调查机构需对建设过程中所有楼幢进行测绘鉴证，房地产开发企业在申请预售时，应当提交申请预售项目所有楼幢的“房屋土地调查机构出具的工程进度现场鉴证报告”。

　　对于已经达到预售标准的楼盘，如果没有按时申请预售，区县房地局将下发“行政告知书”，要求开发商20天内申请预售。对于已经申请预售没有开盘的，必须在接到告知书7天内开盘，逾期不办的开发商将被记入信用档案，贷款将受到限制。对于被确定为捂盘惜售的开发商，则将遭到经济处罚、资质降级、直至吊销营业执照并追究有关责任人责任。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，上海房地局此次的文件从各个方面杜绝了开发商的捂盘途径，一旦严格执行此次预售要求，开发商已经很难找到理由推迟销售。

　　开发商为何分批售楼

　　“少量多批，低开高走”是开发商普遍采取的销售手段。一名楼盘开发商告诉早报记者，通过这种方式，可以适度制造房源稀缺，从而获得最大销售回报。早报记者登录上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”，随机点开一个楼盘的销售信息就可以看到楼盘每一次预售的总量发现，这一数字一般在1万平方米到2万平方米不等，而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。近期，随着购房人热情提高，一些楼盘的开盘量更是越来越小，例如宝山淞南板块的一个楼盘总面积达到10多万平方米，最近一次开盘，销售量只有50多套，7000多平方米。

　　楼盘一年分几次开盘，有的楼盘两次开盘时间间隔不过短短一两个月，而两批楼盘的价格已经出现了明显的变化。从目前的情况来看，一些楼盘半年之内价格就能上浮10％～20％左右，每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。

　　一家大型房地产开发企业的有关人士表示，开发商在没有把握的情况下一般不会把首批上市房源定价过高，基本会在后期视销售情况再作调整，而一旦需要大量上市，开发商就不再有后期调整价格的机会，对于整体房价来说，就会起到平抑的效果。

　　住宅供应不足有望缓解

　　虽然没有具体数据，但据了解，目前掌握在开发商手中还没有开盘销售的总量绝对不会是小数目。

　　由于有房不卖，造成了目前上海住宅供求比严重失衡。中原地产研究部总监陈宁告诉记者，目前上海住宅新盘的实际供求比例接近0.5：1左右；而根据此前上海房协的数据显示，上海开工的住房与需求基本平衡，供求比在1.5：1左右。

　　分析人士表示，一旦开发商所掌握的这部分住房全部上市，将有效地改善目前供应量“严重不足”的局面，从而恢复上海房地产市场比较合理的供求关系，从而使得目前的价格上涨的态势得到缓解。

　　文件摘要

　　1．各房屋土地调查机构在办理商品住房项目房屋建筑面积预测和工程进度现场鉴证时，应当对在同一《建筑工程施工许可证》范围内的所有楼幢进行测绘和鉴证，未达到预售标准的楼幢，也应一并进行测绘和鉴证。

　　2．商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划，3个月内应当全部申请完毕。

　　3．严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间，根据规定，区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售。

　　4．房地产开发企业应当切实做好销售方案，方案包括：销售价格定价方式、理由及调价方式等，未按销售方案开盘预售的，应重新申报。在销售全过程中落实“实名制”。

　　———上海市房屋土地资源管理局文件

　　对于已经达到预售标准的楼盘，如果没有按时申请预售，区县房地局将下发“行政告知书”，要求开发商20天内申请预售。对于已经申请预售没有开盘的，必须在接到告知书7天内开盘。

　　———行政告知书（样本）

　　上海重申严格执行“限外令”

　　被列入捂盘惜售、囤积房源的房地产开发企业，其不良行为将被记入企业的信用档案，并按规定给予降级或取消资质的处理，以提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。相关情况将抄送金融监管部门、有关贷款银行，建议加强贷款监管。