廉租房面临土地资金双缺失困境

　　廉租房面临土地资金双缺失困境

　　本报实习记者 武文静报道

　　8月24日，在全国城市住房工作会议上中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎指出，住房问题是重要的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

　　廉租房政策实施近8年，解决了一部分低收入人群的住房问题，但由于土地紧缺和资金不足等使得廉租房建设面临新困境。

　　尚难取得实效

　　近年来，中央政府一直高度关注房地产市场，出台了一系列房地产调控政策。事实上，早在1999年出台的《城市廉租住房管理办法》中，就已经规定了落实廉租住房的管理部门和实施方案。但是近8年之后，即便是在经济发达的城市，也没有能够把相关政策完全落实到位。2006年4月初，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。已经实施的地市不少也是象征意义大于实际意义，其廉租房建设的规模不足以解除贫困者的忧虑，廉租房政策在很大程度上被架空。

　　据中国指数研究院公布的数据显示，2006年全国商品住宅投资额为13611.62亿元，新开工面积63567.5万平方米，销售额17038.01亿元，销售面积54392.13万平方米，2006年全国商品住宅市场供应相对大于需求。

　　“廉租房保障范围加大，能使更多居民享受到这一政策，但房源不足仍是个大问题。”北京六里屯街道八北社区党委书记张凤英在接受《中国产经新闻》记者采访时说。保障房覆盖面和建设规模相比之前都有较大进步，但相比其他国家和地区，还处在一个比较低的水平。以北京为例，“十一五”期间，规划新建住房面积为1.23亿平方米，其中，安排经济适用住房1500万平方米(含廉租住房150万平方米)，两限住房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。

　　“商品房新开楼盘很多，但房价太高了，像我家这样的中低收入家庭根本不敢奢望。”北京出租车司机李师傅无奈地说。虽然商品房在一定程度上供大于求，但面对居高不下的房价，城市中低收入者根本无力购买，只能望房兴叹。要想解决城市居民的住房问题，落实廉租房政策，必须加大保障性住房建设，增加廉租房房源，满足不断增加的城市住房需求。

　　资金不足 土地紧缺

　　“廉租房建设最关键的是资金问题。”中国房地产业协会一位不愿透露姓名的工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说。为了落实廉租房建设资金来源，政策规定地方政府需要拿出部分土地出让金投入其中，但由于土地出让金属于预算外收入，在财务监管上存在困难，地方政府拖延、推诿建设资金的投入。我国截至2006年年底，全国累计用于廉租房建设的资金中，44.05%来自财政拨款，27.9%来自住房公积金增值收益，4.38%来自土地出让净收益，0.28%来自社会捐赠，剩余来自其他渠道。

　　建设社会保障性住房是政府的固有责任，其资金来源应该是财政占大头，对廉租房建设起着最终的保证作用，其他资金来源渠道只能唱配角，才能保证廉租房建设真正落到实处。国务院也曾规定，将土地出让金净收益的5%左右用于廉租房建设，但这项政策基本没有被执行，2006年用于廉租房的建设土地出让金收入只有3亿元。甚至连住房公积金增值收益都没有完全用于廉租房建设。2006年，全国住房公积金增值收益计提100亿元左右，实际用于廉租房建设的只有20亿元。公积金增值收益原本只是廉租房建设资金的补充却成了主力，财政投入本来应是主力却成了点缀。

　　“土地问题也是廉租房建设受阻的重要原因。”上述工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说。伴随着房价的一再飙升，土地出让收益水涨船高，在有些地方甚至能占到地方财政收入的一半左右。地方政府对于商业性房产开发存在利益依赖。而政府建设廉租房越多，拿出的土地就越多，获得的土地出让金就越少，这显然与地方政府的利益相冲突。因此，让地方政府放弃收入反而投入“赔本”的廉租房建设，难度很大。

　　加强落实力度 完善配建制度

　　“政府还需加大落实力度，在土地、资金等多方面给予扶持，而对于不断扩大的廉租房范围也要加强审核。廉租房配建制度以高价房补贴廉租房，在一定程度上也能缓解中低收入人群住房难的问题。”上述工作人员对《中国产经新闻》表示。

　　业内人士分析认为，落实廉租房需要在量化明确各地方目标的基础上，设立行之有效的资金和土地落实方案，以及有力的责任制。严格土地出让资金的管理制度，做到账面明晰、流向公开，避免地方政府“有力不出”的问题。还需要加大中央财政对经济相对困难的城市转移支付的规模。把城市政府是否完成廉租房的指标作为考核内容进行问责。

　　在廉租房建设上可以学习国外的“配建”开发方式。在美国，一般要求的配建比例在15%，英国的配建比例在25%。北京提出配建制度是在两限房用地的招标中。在北京已经完成出让的5块两限房用地中，均明确了廉租房配建比例。除北京外，在青岛、深圳、南昌、厦门、南京、大连等多个城市，都出台了配建政策，一般的配建比例为10%~30%。

　　要完善廉租房制度，使廉租房政策真正落实到位，与市场化相结合加强廉租房配建体系。只有在国家财政大力支持下，各级政府根据自身情况予以贯彻执行，保证廉租房房源充足，从源头上解决保障性住房问题，才能真正解决城市居民的住房困难。