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廉租房面临土地资金双缺失困境

http://www.sina.com.cn 2007年09月02日 18:34 中国产经新闻

  廉租房面临土地资金双缺失困境

  本报实习记者 武文静报道

  8月24日,在全国城市住房工作会议上中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎指出,住房问题是重要的民生问题,要积极采取措施,加强廉租住房制度建设,解决好城市低收入家庭住房困难。

  廉租房政策实施近8年,解决了一部分低收入人群的住房问题,但由于土地紧缺和资金不足等使得廉租房建设面临新困境。

  尚难取得实效

  近年来,中央政府一直高度关注房地产市场,出台了一系列房地产调控政策。事实上,早在1999年出台的《城市廉租住房管理办法》中,就已经规定了落实廉租住房的管理部门和实施方案。但是近8年之后,即便是在经济发达的城市,也没有能够把相关政策完全落实到位。2006年4月初,建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况,有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。已经实施的地市不少也是象征意义大于实际意义,其廉租房建设的规模不足以解除贫困者的忧虑,廉租房政策在很大程度上被架空。

  据中国指数研究院公布的数据显示,2006年全国商品住宅投资额为13611.62亿元,新开工面积63567.5万平方米,销售额17038.01亿元,销售面积54392.13万平方米,2006年全国商品住宅市场供应相对大于需求。

  “廉租房保障范围加大,能使更多居民享受到这一政策,但房源不足仍是个大问题。”北京六里屯街道八北社区党委书记张凤英在接受《中国产经新闻》记者采访时说。保障房覆盖面和建设规模相比之前都有较大进步,但相比其他国家和地区,还处在一个比较低的水平。以北京为例,“十一五”期间,规划新建住房面积为1.23亿平方米,其中,安排经济适用住房1500万平方米(含廉租住房150万平方米),两限住房1500万平方米,共计3000万平方米,占住房总量的24.4%。

  “商品房新开楼盘很多,但房价太高了,像我家这样的中低收入家庭根本不敢奢望。”北京出租车司机李师傅无奈地说。虽然商品房在一定程度上供大于求,但面对居高不下的房价,城市中低收入者根本无力购买,只能望房兴叹。要想解决城市居民的住房问题,落实廉租房政策,必须加大保障性住房建设,增加廉租房房源,满足不断增加的城市住房需求。

  资金不足 土地紧缺

  “廉租房建设最关键的是资金问题。”中国房地产业协会一位不愿透露姓名的工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说。为了落实廉租房建设资金来源,政策规定地方政府需要拿出部分土地出让金投入其中,但由于土地出让金属于预算外收入,在财务监管上存在困难,地方政府拖延、推诿建设资金的投入。我国截至2006年年底,全国累计用于廉租房建设的资金中,44.05%来自财政拨款,27.9%来自住房公积金增值收益,4.38%来自土地出让净收益,0.28%来自社会捐赠,剩余来自其他渠道。

  建设社会保障性住房是政府的固有责任,其资金来源应该是财政占大头,对廉租房建设起着最终的保证作用,其他资金来源渠道只能唱配角,才能保证廉租房建设真正落到实处。国务院也曾规定,将土地出让金净收益的5%左右用于廉租房建设,但这项政策基本没有被执行,2006年用于廉租房的建设土地出让金收入只有3亿元。甚至连住房公积金增值收益都没有完全用于廉租房建设。2006年,全国住房公积金增值收益计提100亿元左右,实际用于廉租房建设的只有20亿元。公积金增值收益原本只是廉租房建设资金的补充却成了主力,财政投入本来应是主力却成了点缀。

  “土地问题也是廉租房建设受阻的重要原因。”上述工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说。伴随着房价的一再飙升,土地出让收益水涨船高,在有些地方甚至能占到地方财政收入的一半左右。地方政府对于商业性房产开发存在利益依赖。而政府建设廉租房越多,拿出的土地就越多,获得的土地出让金就越少,这显然与地方政府的利益相冲突。因此,让地方政府放弃收入反而投入“赔本”的廉租房建设,难度很大。

  加强落实力度 完善配建制度

  “政府还需加大落实力度,在土地、资金等多方面给予扶持,而对于不断扩大的廉租房范围也要加强审核。廉租房配建制度以高价房补贴廉租房,在一定程度上也能缓解中低收入人群住房难的问题。”上述工作人员对《中国产经新闻》表示。

  业内人士分析认为,落实廉租房需要在量化明确各地方目标的基础上,设立行之有效的资金和土地落实方案,以及有力的责任制。严格土地出让资金的管理制度,做到账面明晰、流向公开,避免地方政府“有力不出”的问题。还需要加大中央财政对经济相对困难的城市转移支付的规模。把城市政府是否完成廉租房的指标作为考核内容进行问责。

  在廉租房建设上可以学习国外的“配建”开发方式。在美国,一般要求的配建比例在15%,英国的配建比例在25%。北京提出配建制度是在两限房用地的招标中。在北京已经完成出让的5块两限房用地中,均明确了廉租房配建比例。除北京外,在青岛、深圳、南昌、厦门、南京、大连等多个城市,都出台了配建政策,一般的配建比例为10%~30%。

  要完善廉租房制度,使廉租房政策真正落实到位,与市场化相结合加强廉租房配建体系。只有在国家财政大力支持下,各级政府根据自身情况予以贯彻执行,保证廉租房房源充足,从源头上解决保障性住房问题,才能真正解决城市居民的住房困难。

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