二线港资的内地化生存

　　离繁华的北京西单商业区仅一步之遥的宣武门“北京南堂”，因曾留下明代意大利传教士利玛窦的足迹而享负盛名，现已成为不少京城年轻人举办婚礼的理想场地。近日，南堂旁边一个名为“喜来广场”的8万平方米商业项目即将“出嫁”，但似乎很少有人知道，她的“娘家”是香港老牌华资财团南丰集团。

　　南丰集团掌门人陈廷骅，上世纪60年代从纺织业起家，成为香港的“纺织大王”，后来推动集团实行多元化发展，涉足房地产等多个行业，并成为香港较早的一批上市企业之一。1975年，香港股市陷入最低迷时期，陈安排南丰集团主动退市，重新私有化。此举并未影响陈廷骅家族财富的积累速度，却在某种程度上折射出他在商场上的低调作风。时至今日，陈廷骅与李嘉诚、郭炳湘兄弟等仍同入香港十大富豪之列，但无论在香港还是内地，南丰集团的名头都不如后者麾下的和黄、新鸿基响亮。

　　据悉，与多数早年成功创业的第一代香港富豪一样，年近古稀的陈廷骅已逐步将南丰集团的掌控权移交给他的女儿。而随着其他香港财团风风火火进军内地楼市，南丰对内地房地产投资一贯较为保守谨慎的态度和策略，也开始发生了微妙变化。

　　2006年，经一家澳门公司牵线，南丰集团收购后来被命名为“喜来广场”的宣武门商业项目大部分股权。这是该集团在北京独立运作的第一个项目。与此同时，南丰在广州、深圳、无锡等地接连出手，大多

　　近日，南丰集团董事麦耀祖就集团的内地地产业务发展策略等话题，在香港接受了本报记者专访。

　　《中国经营报》：与其他港资财团，如和黄、新世界、恒基，甚至是出名保守的英资太古集团相比，南丰进入内地的时间是不是有点儿晚了？为什么做此选择？

　　麦耀祖：跟他们相比我们是晚了一些，原因主要是集团决策十分谨慎，也跟香港与内地房地产市场近两年的走势有关。现在所有香港地产商都必须面对一个现实，香港的土地只有那么多，发展到一定程度就没有好的土地了，即便楼市前景再好，买不到地开发也没有用，而在我们看来，内地房地产市场才刚刚起步，不仅上升空间很大，土地要比香港充裕得多，机会更多。

　　《中国经营报》：进入内地之后，如何平衡内地与香港两个市场地产业务上的关系？

　　麦耀祖：为更好拓展中国内地地产业务，我们专门成立了南丰中国发展有限公司，今年初还和汇丰银行共同发起了总额7亿美元的“汇丰南丰房地产基金”，专门用于内地房地产市场。南丰集团一直实行多元化策略，但以后重心会逐步向地产倾斜，而地产业务的重心，又在相当大程度上向中国内地倾斜。在香港，我们会专注于持有经营一些商用物业及太平山顶的豪宅，其意义是为集团提供良好的现金流保障。

　　《中国经营报》：你们担心对内地市场情况以及有关游戏规则不够熟悉，也许会让集团处于竞争上的劣势吗？

　　麦耀祖：虽然大规模在内地拿地开发是近一年左右的事，但我们很早以前就通过其他途径介入了内地房地产市场。比如早期我们通过首创与ING合作发起的“中国房地产开发基金”，投资了位于北京的丽都水岸项目，虽然只是小股东，但回报依然很不错。这次投资让我们对内地房地产市场有了一个初步认识，我们将继续借助基金平台的运作，进一步积累经验和资源。如近期南丰中国发展有限公司与南丰汇丰房地产基金便共同持有了首创置业开发的北京金融街1号项目超过40%的股权。

　　《中国经营报》：收购项目公司是否是你们今后获取土地的主要方式？

　　麦耀祖：只要地块合适，什么方式都可以用，能拿到手就行。但坦率讲，现在中国内地中心大城市地价上涨很快，我们要计算投入产出比，如果公开竞拍得来的一块土地可能不如收购项目土地的开发收益高，当然要慎重考虑。应该说，与内地企业合作是很高效的选择，比如北京“喜来广场”，就是收购一家区政府企业获得的，即使你愿意出再高的价钱，这样的黄金地段公开市场上是找不到的。所以这也是南丰中国目前更多采取收购方式介入内地市场的原因。

　　《中国经营报》：内地地价不断上涨，要求拿地企业资金实力很强，作为非上市公司，南丰如何解决融资渠道的问题？

　　麦耀祖：一是靠我们在香港持有型物业提供的现金，还有就是前面提到的7亿美元“汇丰南丰房地产基金”，我们以证券化方式，把它销售给海外机构和散户投资者，承诺的投资回报大约15%左右。

　　两者相加，过去一年多来我们在中国内地地产业务投资已经超过20亿元。考虑到财务杠杆作用，20亿元资本金投资，可以换来的银行信贷就不是一个小数目了。虽然不是上市公司，但南丰并不需要为地产业务融资渠道担心。南丰中国发展和上述基金在资金投入方面上会有具体分工：回报期较短，可以快速兑现收益的，由基金进行投资，收益周期较长的则由南丰中国发展投资，待成熟后，再通过基金来收购。

　　《中国经营报》：大量依靠境外资金输入可能面临一个困难，包括港资在内的很多外来投资商都没有解决好，就是投资盈利之后如何退出？

　　麦耀祖：我们现在基本采取在境外设置离岸公司的方式，即一个项目，由几个或多个境外离岸公司间接控制股权，到需要退出时，就直接转让这些离岸公司的股权，这是合法的，操作起来也不存在什么技术障碍。不过，有一点要强调，虽然安排了退出机制，但我们更倾向于在内地赚到的利润留下来进行再投资，而不急于退出。既然我们把地产业务重心放在内地，一切就会按照长远规划来考虑了。

　　链接 香港主要地产财团

　　20世纪90年代，经过激烈的竞争、收购和兼并，香港地产业逐渐形成寡头垄断的局面，十个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团，成为左右市场的主导力量，其中以地产开发为主的有长江实业（0001.HK）及和记黄埔（0013.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、恒基地产（0012.HK）、新世界发展（0017.HK）、恒隆地产（0010.HK）和信和集团（0083.HK），以地产投资为主的有九龙仓（0004.HK）、太古地产（0019.HK）、希慎兴业（0014.HK）、置地。

　　“十大”之外，华懋集团、南丰集团、合和实业（0054.HK）和鹰君集团（0041.HK）（瑞安集团关联公司）等，也各有一定的实力和特色。

　　目前，除置地等个别英资财团外，上述公司绝大多数都已踏足内地房地产市场，并扮演着越来越重要的角色。