“面粉比面包贵” 疯狂地价引发泡沫隐忧

　　“内地土地交易实际上已经出现‘面粉贵过面包’的现象，也就是说土地的价格高过周边的房价，这是很危险的事情。”香港四大地产商之一恒隆集团（0010.HK）主席陈启宗首次高调亮相博鳌房地产论坛，就发出了这样的警告。

　　500多位现场嘉宾，恐怕没有几个人会认为陈启宗在危言耸听。

　　地价PK房价

　　过去三年多来，无论一线城市还是二线城市的开发商都陆续感受到了地价暴涨的压力。在北京、天津等多个城市，同一区域地价从每亩几十万元跳到几百万元，10倍、20倍地增长屡见不鲜。地价如此之高，还经常发生十几家开发商剑拔弩张“争食”的现象，连利润相对较低的经济适用房、限价房用地推出时也不例外，全国各地更是“地王”频出。

　　华远地产董事长任志强表示，自2003年以来，

房价加快上涨的同时，地价上涨速度也在不断加快，1997年到2005年间，土地成本占开发总投资的20%左右，但现在发达城市土地成本已占总投资的50%。这种势头如同房价的传导效应一样，正向二线城市蔓延。

　　今年7月，万科地产（000002）以26.8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地，楼面地价达到每平方米1.5万多元；同月，北辰实业（601588，0588.HK）与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得长沙新河三角洲一幅78万平方米的土地，楼面地价超过每平方米3500元；8月份，深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元。值得注意的时，这些地块的楼面地价均接近或超过其周边现有商品房售价。

　　谁令地狂？

　　是什么让土地和抢购者如此抓狂？

　　北师大金融研究所所长钟伟分析，问题的根源可能在两方面：一来土地有效供应增长迟缓造成抢购现象，二来单宗出让土地面积过大引起争抢。“大地块出让本身，就具有资金杠杆效益，会因为开发周期长、代征地比例高（建设用地比例低）、规划变更可能性大而带来房价上涨预期高的效应。”他说。

　　一位不愿具名的业内人士则指出：“大家仔细看看，疯狂抢地的主要是上市公司，他们不计成本地拿地，恐怕算的不是地产开发本身的账，而是借拿地谋求机构投资者和股民的青睐，圈资本市场的钱，非上市公司根本拼不过他们。”这大概也是近几年来国内房企纷纷谋求上市的一个重要原因。

　　一直谨慎参与抢地游戏的SOHO中国董事长潘石屹不无担忧地说：“楼面地价高出同区域房价，这不太正常，可能存在很大风险。创‘地王’纪录的往往都是上市公司，这才是真正的‘泡沫’，通过‘土地’将房地产和

股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。”

　　经历过香港楼市大起大落周期波动的陈启宗一脸严肃地说：“只要经历一次市场调整，赚到的钱可能就全赔回去了。”

　　与潘石屹观点相似，他也感觉泡沫藏在地产股票里。“如果哪个企业对地价、房价的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是无知！无论房价的下降还是股价的下跌，都会让这些公司死掉！”

　　土地交易规则的不明朗也令企业烦恼。任志强抱怨说，华远去年参加了十块土地的招拍挂，没有一次中标，光缴纳保证金的利息就损失了7000多万元。参加北京土地招标的

开发商也不止一次埋怨“既不是价高者得也不是价低者得，看似规则清晰，其实人人摸不着头脑”。

　　一旦退潮怎么办？

　　高地价正在引起业界的群体性不安。但记者还是发现，高价拿地者的勇气，首先依然是来自房价快速上涨的势头与持续看涨的预期，而对未来房价增长的信心，主要建立在对城区土地面积日益减少、刚性需求强劲的乐观估计上。

　　和买房人盼望稳定房价一样，开发商也希望政府出面稳定地价。

　　任志强认为：“稳定地价才能稳定房价，稳定地价只能靠增加供给，否则土地交易过程还会不断出现疯狗扑食般的景象。”

　　由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室近日公布的报告显示，在持续两年的负增长后，二季度全国开发企业购置土地面积出现较大幅度的增长，但增长主要来自北京和东部地区，上海、广州、深圳的土地购置面积仍然是超过40%以上的大幅度的负增长。该报告得出结论称，土地供给的形势仍然严峻，僧多粥少的情况下稳定价格的难度会很大。

　　金融研究专家巴曙松借日前香港股市上演的惊天大逆转提醒国内企业“一定要居安思危”。一个原本被认为不重要的美国次贷风波为什么会引发股灾？因为此前人们都假设房价不会下跌，而这场意外提醒我们在市场好时要逆向思考，以减小未来各种风波的影响。

　　“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”巴曙松幽默的话语中不乏深刻的寓意。

中国经营报记者：谢红玲

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