广州：决胜限价房

　　“对此我们一点儿都不担心，这个阶层基本不是我们的目标客户群。”面对广州迅速增加保障性住房，一位上市房企的营销主管很干脆地对记者说。但实际上他们公司正连夜开会，忙得焦头烂额。两位营销主管的说法大相径庭。

　　不拿限价地就没法进入广州——这正是众多广东房企的担心所在，而这恰恰是广州市市长张广宁对稳定楼价信心十足的原因所在，而广州楼价的未来，几乎取决于限价商品房的表现。

　　保障房基础

　　“广州完全有信心落实《意见》提出的在‘十一五’期末使低收入家庭住房条件明显改善的总体要求。”广州市市长张广宁再次公开表态，在他看来广州老百姓的住房问题正在逐步改善中，他的论据，来自于广州的“十一五”规划中占住宅总量17%的经济适用房和廉租房。

　　毫无疑问，这是广州未来稳定房价的基础所在。

　　记者了解到，整个“十一五”期间广州将建政府保障型住房11.43万套。除此之外还将建设廉租房9200套，实现廉租住房制度日常化。按平均每套保障型住房70平方米计算，未来5年广州的保障型住房大约有850万平方米，几乎相当于广州一年的新房交易量。

　　不同于往年的规划一套数据，实际供应一套数据，这次保障型住房的建造非常迅速。2006年，广州开工建设了4个政府保障型住房项目，建筑面积61.3万平方米，可供应住宅近8000套。今年又有14个新社区开工建设194万平方米2.3万套经济适用房。未来一两年广州将有3万套保障型住房。

　　记者从广州房管局得到消息表明，去年建设的项目已基本竣工，年内将进入交付使用。另外据称廉租房的建设也在加快筹备中。

　　“即使如《意见》所称，将政府的廉租房、经济适用房扩充到低收入家庭，对市场的影响十分有限。”他认为政策调整后，更多的是一些本地户口，社会低收入家庭受惠。”前述营销主管对记者说。

　　限价房决胜

　　在国务院《意见》公布后，市长张广宁在公开场合也表示，广州原定的住房困难标准线不变。换言之，只有广州户籍且人均年可支配收入低于1.82万元，及人均居住面积少于10平方米的家庭才有资格申请保障住房。由此可见，购买人群如此被严格限制的经济适用房，并不能对市场产生太大的冲击，而供应量快速上涨的限价房，才是决定性的因素所在。

　　“我们现在最担心的是广州政策面会否出现急剧变动，特别是‘双限房’还没有一个明确的细则出台。”一位开发商对记者说。

　　作为试点，广州是全国最早高举“限价房”大旗的城市，按照规划，广州未来五年的土地供应中，将有43%属于“限价房”，如此巨大足以改变不少市场预期的潜在供应量，恰是决定性的因素所在。

　　实际上，从去年开始，广州大部分的住宅供应都以限价地的形式推出，采取“双限双竞”的方法公开出让商品住宅用地9宗，规划建筑面积达206万平方米。未来双限房同样是广州土地供应的主流，国土局的官员曾表示，未来广州土地供应大户广州开发区的土地供应中，双限房占了70%以上。今年8月底张广宁就表示 “下一步，我们还将继续加大‘双限房’用地的供应” 。

　　这些限价地对开发周期也作了严格的规定。去年10月广州金沙洲首次公开拍卖了4块双限地时，就在开发协议中规定，项目要在一年内开发完毕。换言之，今年年底这批限价地就要进入销售阶段，7月，保利地产董事长李彬海表示，今年“十一”全国第一个双限房项目将推向市场。

　　细节决定效果

　　“广州的双限房主要集中在两个新开发的区域，如果运作顺利，可能会分流一部分刚性需求的初次置业者。但距市区较远，对中心城区的楼价难以形成冲击。按现有的政策判断，大量的双限房投入市场肯定会把上涨的势头拉慢，但会不会令广州房价下跌我持保留态度。”一位不愿透露姓名的上市房企高层对记者说。

　　从游戏规则上看，双限房还是由开发商根据市场情况作出的商业决定。曾参与制定双限房政策的合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也表示，这是由“开发商根据市场情况上报项目的最高房价，政府在去掉其中最高价后，将开发商各自报上来的房价平均，最后才确定竞标的限制价格”。因此这始终是理性的市场行为。

　　“限价房对市场的冲击究竟有多大还取决于其实施细节，这未来占四成以上的市场份额，它的每一变动都直接影响到我们对市场的认识和把握。”上述开发商营销主管对记者说。

　　面对即将开始进入市场的“双限项目”，如何销售，销售给什么人？开发商以及政府有关部门尚无一个明确的方案。“这是个价格洼地，一定有无数的资本希望在此获利。”国土局的内部人士表示。

　　显然，尽管方向已定，但双限房究竟能在多大程度上发挥“决胜”作用，一些尚未确定的细节十分关键。