上海：经适房仍未上路

　　尽管姗姗来迟，但是，国务院24号文，又燃起了部分人的希望：上海也可能买经济适用房了。但这只是他们美好的愿望，因为在目前上海市的规划中，经济适用房仍然难以成为中低收入者短期内现实的期待。

　　来自接近政府人士的消息表明，对于强化住房保障的国务院24号文件，上海并不打算抢先出台细则。这个曾引领中国地产市场“过热”的城市，在其他同等城市均已“发力”的住房保障领域，依然态度暧昧。

　　遥不可期？

　　关于经济适用房政策，截至记者发稿时止，上海官方暂时还没有公布任何计划，而普遍被认作是上海经济适用房“雏形”的1000万平方米“中低价位商品房住房”，自2005年至今就一直停留在“纸面”上，现实的推进似乎遥遥无期。

　　此时此刻，24号文件正在牵动着上至总理、下至百姓的神经，这份文件明确要求，建立以廉租住房、经济适用房为核心的住房保障体系。

　　在上海，经济适用房是否推进，一直是个“暧昧”的问题，而它经历的几起几落，一直与

上海房价的涨跌紧密相关。“上世纪90年代初期，曾发展过一段时间经济适用房，当时最大面积可以是70平方米，1998年前后又放弃了； 2005年，上海提出建设两个一千万，其中一个一千万，就是声称的经济适用房，后来又不了了之。”上海地产业界一位资深人士向记者回忆。

　　记者了解到，1994年，也就是“房改”的“试探”阶段，上海曾建设了一些经济适用房，但到1998年时，因为牵涉利益各方的广泛争议而不得不停止。时值1997年亚洲金融危机，上海房地产市场低迷，以上海财经大学房地产研究中心教授印华为代表的“反方”意见占了“上风”，经济适用房随即停建。

　　2000年之后，上海完全停止了经济适用房建设。取而代之的则是实施购房退个人所得税，相当于财政补贴，鼓励购房。显然，政策不再保障中低收入人群，因为低收入者的所得税是有限的。

　　随后，上海的房地产市场进入上升期，直至2005年的暴涨招致中央政府的严厉调控政策。这一年，在调控压力下，上海推行两个一千万政策，目标是可以建成20万套，可以占市场总量的65％，这其中便包括1000万平方米被普遍认做“经济适用房雏形”的“中低价位商品住房”，但随着调控带来的上海地产市场再次萎靡，这也就成为了一份“纸面计划”。

　　细则观望

　　作为落实24号文件核心内容之一，经济适用房的暧昧实际上与24号配套落实文件的观望态度有关。某接近市政府决策咨询专家对记者说：“上海不会率先出细则的。比如，到底收入标准多少为低收入，比例是多少？尤其是比例，这在全国各省市有可比性。”

　　在24号文之后，上海官方消息中，只有扩大廉租房范围，从累计享受户数2.48万，今年提高到3万户，也就是今年将增加5200户。显然，这5200户对偌大的上海，无异于杯水车薪。

　　“上海肯定不会落后全国的。上海经济实力雄厚，根据国家规定，土地出让净收益10％，既然上海土地价格这么高，自然会拿出更多的钱。”在询问上海市具体落实24号文件的动作时，一位知情人士向记者表示。而这是迄今为止，唯一比较准确的信息。

　　8月23日，上海土地利用“十一五”规划出台，规划明确表示：城镇居住用地大力推广节能省地的生态房型和紧凑用地的中小户型住宅建设，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70％，确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70％以上。

　　此间，建设部住宅产业司司长沈建中表示，保障性住房占城市房地产市场总量的比例，将由地方政府按照当地情况确定。而8月23日上海出台的上述政策，似乎只是依照2006年国发37号文件的“粗线条”政策，而非半个月前国发24号文件的细则，显然，上海仍在观望。

　　涨幅隐忧

　　如果这些政策能够实施，那么将对市场影响深远。汉全机构董事长赵云飞对记者说：“会对中低价商品房市场有影响，但是对高端住宅，没有什么影响，可能是由于供应少，还会上涨。”

　　不过，最让业界担心的是，目前日益高涨的地价和房价，会不会摧毁这一政策。

　　上海市中心房价则涨幅惊人。“高端物业涨幅达10％还只是基于全局的保守估计，今年上海推售的个别顶级项目，半年内价格走势的表现更为强劲。”世邦魏理仕住宅部高级董事陈炜表示。近期，一些豪宅一上市，立刻受到市场追捧。

　　全国房地产商会副秘书长朱咏敏对记者说：“24号文建立的住房保障体系是正确的。但这个体系的建立有一个重要前提：房价的上升是理性的，与整个GDP的增长相匹配，与个人收入增长基本吻合，经过若干年后，廉租屋的框架才能真正建立起来。”

　　“如果房价像目前这样疯涨，会使本来应由商品房市场解决居住问题的人群，脱离实际购买能力。”朱咏敏担忧的说：“如果把这部分人群再纳入廉租屋范围，廉租房的建设是个巨大的‘无底洞’，对24号文的构想是一个严峻的挑战，如果这一天真的来临，对整个房地产市场是一场灾难，这正是房价疯涨真正的危害所在。”

中国经营报记者：王其明

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