美国房价暴跌 全球受何影响

　　聚焦美国出现15年来最严重房价跌势据路透社和美国密歇根大学最新公布的一项本月联合调查结果，美国近四分之一的房屋所有者报告，其房产在过去一年中出现贬值。这是自1992年以来美国出现的最严重的房价普跌态势。这份消费者调查还显示，尽管房地产市场已经疲软，但仍有18％的受访者预期自有房产会在未来一年中贬值。而房产过去一年已经贬值的所有者认为，其房价未来下跌幅度会更大。调查负责人理查德·柯廷说，从全美范围看，西部和东北部地区的房产，尤其是高档住宅（价值30万美元或以上）过去一年的贬值幅度最大。数据表明，美国西部地区有33％的被调查者报告其住宅贬值，东北部、中西部和南部的人数比例分别为23％、18％和15％。在未来预期上，西部和东北部地区21％的被调查者认为其住宅未来一年会贬值，而在南部，这一比例仅为10％。调查预测，由于未来借贷门槛和成本将提高，再融资将受到影响，房产财富对消费支出的贡献将下降。美国四大银行22日宣布，各自向美国联邦储备委员会借款5亿美元，共计20亿美元。高调宣布借款计划同时，四家银行解释，自身资金流动不成问题，借款之举意在刺激近来萎缩的信贷市场、挽救市场信心。受房地产次级抵押贷款不良债务影响，美国股市近一个月来大幅震荡，信贷市场萎缩，严重打击市场信心。经济学家担心，市场信心持续低迷会减少投资活动，美国经济可能因此全面降温。受四大银行借款消息鼓舞，美国股票和债券市场当日传出利好消息，全球各主要股市23日稳中有升。虽然金融市场略显平稳，美国次贷危机风暴远未平息。就在22日，包括汇丰银行在内的多家金融机构宣布裁员，以减少投资美国次贷市场造成的损失。而美联储27日也通过其下属的纽约联邦储备银行，再次向金融系统注入资金95亿美元，以进一步增加市场的流动性，防止信贷危机恶化。突破禁忌四大银行借款20亿美国四大银行借款20亿，引人关注的是姿态，而非具体数额。银行举债向来为业中忌讳，四大银行为挽救市场信心突破禁忌，次贷危机“杀伤力”可见一斑。这4家银行是美国银行、花旗银行、摩根大通公司和美联银行，以美联储17日降至5．75％的贴现率各借款5亿美元。不到一个星期之前，欧洲主要银行德意志银行也以同样贴现率向美联储借款，但没有公布借款金额。借款的5家银行声明，自身没有资金不足问题，也能够以更优惠的条件从其他渠道借款。它们说，以贴现率向美联储借款，是为了重振市场信心、带动金融市场走出次贷危机阴影。自7月底以来，美国股市在次贷危机冲击下多次震荡，在8月9日引起世界主要股市波动。由于担心次贷危机扩大，投资者收紧投资、信贷市场萎缩，市场流动性随之下降。除了少数信用可靠的一流企业，其他企业难以筹资发展。为稳定金融市场，美联储自9日以来已经注入1300亿美元救市，并在17日将贴现率下调0．5个百分点至5．75％。贴现率是商业银行向联邦储备银行举借短期贷款的利率。美联储期望，下调贴现率能帮助信贷市场克服因次贷危机引发的流动不足。雷曼兄弟公司资深经济师德鲁·马图什说，四大银行借款的举动“好像一出编排好的演出，以示对美联储下调贴现率、稳定市场的支持”。纽约的市场分析人士罗伯特·阿尔贝特松认为，四大银行借款可能形成有利的市场心理，令更多有需要的银行勇于向美联储借款，从而保证市场流动性。他说：“可能形成如下市场心理，即当有银行需要以贴现率借款却顾虑有关禁忌时，它们可以这样想：‘花旗不也这样做了吗？’”过去，只有经营困难的银行才愿意以贴现率向美联储借款。一旦接受这种短期贷款优惠利率，贷款银行必须遵从美联储附加的监管措施，更会被视作实力不济、影响银行形象。尽管美联储在2003年放宽有关监管措施，仍未打破上述禁忌。美国国民城市银行经济分析师理查德·德凯萨说：“美联储一直竭力打破这种看法。”风暴暂缓投资者信心尚未恢复四大银行宣布借款当天，美国股票和债券市场也传出利好消息，过去几个星期横扫金融市场的次贷危机风暴终于略有缓和。纽约股市23日以涨势收盘。22日收盘时，纽约股市道琼斯指数上升145．27点，收于13236．13点，上涨幅度1．11％。标准普尔500指数也上扬1．17％，收于1464．07点。当天，抛售美国短期国库券的投资者增多，拉动收益上升至3．66％，高于20日2．51％的收益率。10年期的长期国库券也出售增多，收益率增长至4．65％，比前一天高出0．06个百分点。次贷危机严重之时，投资者对股市前景持悲观态度，纷纷转移资金购买短期及中长期国库券，希望降低风险的同时也拉低收益率。证券公司Ａ．Ｇ．Ｅｄｗａｒｄｓ＆Ｓｏｎｓ股票分析师斯科特·雷恩认为，国库券抛售增多及股市上涨显示，一些投资者逐渐恢复对股市信心。他说：“这让市场略感宽慰，投资者终于不再只考虑低风险的债券产品。”路透社财经记者麦德伦·里德报道，纽约股市22日表现是“美联储17日调低贴现率以来华尔街股市第一次有实质意义的上涨”。他认为，纽约股市17日、20日和21日都以上涨收盘，但单日内交易仍然起伏不定。全球主要股市23日表现良好。英国伦敦、法国巴黎和德国法兰克福股市开盘走高。日本东京股市收盘时涨幅为2．6％，指标股指日经225指数上升415．68点，收于16316．32点。日本银行23日发表声明，鉴于美国和世界主要股市近来震荡，日本将维持利率不变。日元对美元汇率当天下跌，显示以日元为工具的套利交易有所复苏。然而，不少分析人士认为，如今下结论为时过早。证券公司ＲＢＳＧｒｅｅｎｗｉｃｈＣａｐｉｔａｌ高级经济分析师米歇尔·吉拉德认为，投资者信心尚未恢复，“人们还处在观望状态”。吉拉德说：“当然，今天（22日）看起来稳定多了……但还远不是人们长舒一口气并说动荡已过去的时候。”由于美国旧房销售量持续下降引发投资者对美国经济增长前景的担心，27日纽约股市三大股指下跌。当天纽约股市收盘时，道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌56．74点，收于13322．13点，跌幅为0．42％。标准普尔500种股票指数下跌12．58点，收于1466．79点，跌幅为0．85％。以技术股为主的纳斯达克综合指数下跌15．44点，收于2561．25点，跌幅为0．60％。当天欧洲主要股市则涨跌互见。法兰克福股市ＤＡＸ指数下跌0．28％，收于7485．99点。巴黎股市ＣＡＣ40指数上涨0．38％，收于5590．54点。流血依旧危机还在继续发酵次贷危机在金融市场引起的震荡逐渐平复，次贷市场的伤口仍在流血。据英国《金融时报》27日报道，今年上半年美国消费者信用卡违约率同比大幅增加了三成。经济学家认为，美国次级抵押贷款市场危机有可能进一步向信用卡、车贷等其他信贷市场蔓延。今年上半年，美国信用卡公司注销了4．58％的信用卡账单，比去年同期增加了30％。此外，逾期付款的情况也有所增加，反映持卡人偿还意愿和能力的季度还款率也出现4年来首次下降。美林证券的统计数字显示，全美5月和6月的信用卡余额（即持卡人的应还款金额）增长率按年率计算达到11％，是5年来的最高增速。美林证券分析师罗森博格认为，鉴于美国零售数字并没有出现快速增长，信用卡余额快速上升的原因可能是，部分陷入困境的次级住房抵押贷款者采用拆东墙补西墙的办法来保住住房。此外，统计显示，目前美国汽车经销商的车贷坏账率达2．73％，创10年来新高，违约者同样很可能是陷入困境的次级住房抵押贷款者。美联储主席伯南克曾表示，次级抵押贷款市场造成的损失，估计在500亿到1000亿美元之间。路透社报道数据显示，自16日以来，与美国房地产业相关企业已经裁员12600人。过去一个月的股市动荡显示，次贷危机最终蔓延到华尔街。更令经济学家担心的是，如果不及时化解，这场危机还将影响美国经济。正如美国民主党参议员查尔斯·舒默所言，次贷危机“最终伤害的将不只是失去房屋的普通家庭，家庭、社区和宏观经济都可能遭受严重打击”。真正的问题在于，次级债危机可能演化为一场殃及全球金融市场的信用危机。拥有次级债最多的是对冲基金、发放住房贷款的商业银行等，已经出现的次贷危机也会引发投资者对风险的广泛重估，因为不知道这些次贷坏账到底在谁手里，也不知道损失是否预示着其他的风险，因此其结果将是一场信用危机。而一旦投资者开始规避风险，争相抛售手中的金融产品，则会造成更大的损失。因为与次级债危机可能直接导致的有限损失相比，全球股票、债券、其他证券和银行贷款的规模要大得多，据ＩＭＦ的统计，全球金融市场的总规模达到了165万亿美元，美国就有近50万亿美元。悲观的论调也因此认为，在全球资本市场联系紧密的今天，这种信用危机可能会使市场丧失信心，导致信贷紧缩，并最终成为这一轮全球繁荣的终结者。这一预言当然还有待验证，但全球金融市场正在积聚的风险确实已应引起各国监管部门的高度重视。链接不良信贷甚于恐怖主义美国全国实业经济学协会27日公布的一项民意调查显示，在美国人心中，不良信贷已经超越恐怖主义，成为经济发展面临的最大直接威胁。全国实业经济学协会对其258名成员开展的调查显示，借贷人还贷能力萎缩、今年贷款市场震荡成为最关心的话题。受调查者认为，不良信贷问题在短期内对经济的影响超过了恐怖主义威胁。调查还显示，32％的受访者把拖欠贷款、过多债务作为短期内影响经济的首要因素，只有20％的人把国防和恐怖主义列为首要因素。对不良贷款的关注还超过汽油价格、通胀和政府支出等因素。美面临“9·11”后最大衰退风险美国前财政部长拉里·萨默斯26日说，认为美国金融市场危机已经过去为时太早，相反，美国出现经济衰退的几率已大为增加。萨默斯是接受美国广播公司采访时作上述表示的。他说，虽然美联储的干预缓解了次贷危机引起的金融市场抛售压力，但是，美国经济目前面临的衰退风险却是2001年“9·11”事件以来最高的。他批评美国政府没有通过由政府支持的抵押贷款机构及时帮助那些面临偿债困难的房主，而仅仅把关注点放在了那些滥发贷款的放贷公司上。人物斯蒂格利茨：次贷危机与格林斯潘有关世界银行前负责经济发展的高级副行长兼首席经济学家、诺贝尔经济学奖获得者美国人约瑟夫·斯蒂格利茨日前在法国《回声报》上发表文章指出，美国当前的次级抵押贷款市场危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。文章说，一切源于2001年的美国经济衰退。布什总统在格林斯潘支持下推行令富人受益的减税政策，但没能使美国走出网络泡沫破灭带来的经济衰退。美联储为了促进经济增长和就业，除了降低利率别无他法。但是，上世纪90年代的过度投资是经济衰退的一大原因，所以降低利率没有极大地刺激投资，美国经济虽然繁荣起来，主要是因为美国家庭更多地贷款买房和负债消费。而且，由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不以为意。斯蒂格利茨最后总结说，有句话用在格林斯潘身上很合适：斯人已去，遗害犹在。观察中国炒房者悠着点美次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。美国楼市开始衰退从9·11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价2003年－2006年四年涨幅超过50％，1995年－2006年房价翻了一番多。受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过10％。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。炒房者宜量力而行这场闹得沸沸扬扬的危机中，利益受到损害的不仅是全球资本市场的投资者。由于房地产价格下跌过快，去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损。即使是2005年及以前的炒房者，考虑到美国5％以上的利率水平，资金成本也很高。而且，房地产市场衰退、销售量下降，都影响到炒房者未来的收益，房产价值可能不断“缩水”。这样的情况我国的房地产投资者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元／平方米。有的炒房者说，“眼睁睁看着首付跌没了。”尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续五次加息，贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年三次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0．46％。而目前机构普遍预计加息还会继续。[][41]