把知情权还给老百姓

　　

资料照片（与文章内容无关）

　　本报连日来关于“住宅小区开公司”的报道引起广大市民和有关部门的积极关注，市民纷纷来信来电提出自己的看法和建议。那么，住宅小区到底能否开公司呢？记者就广大市民最关注的问题，走访了工商、房地产管理、司法等部门，请他们依据国家有关法律和政策，进行解读。

　　一问：小区业主能否擅自变更住宅用途？

　　专家：不能擅自变更房屋使用性质

　　小区业主能否擅自变更住宅的性质为商用呢？答案是——不可以。

　　记者了解到，如果业主在自己买的住宅楼里无证办公司的，被工商部门查到将被重罚。如果是故意租给其他人办公司的，办公司者如果出现民事纠纷等，业主也要负相应责任。

　　记者从规划部门了解到，小区的

商品房用途在开发的时候就是经过专门规划的，业主手中的

房产证上都清楚写着房屋性质，市民不能擅自变更用途。《浙江省物业管理条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。我市今年1月1日起施行的《杭州市房屋租赁管理规定》第二十一条也对承租人作出明确规定：承租人不得擅自改变租赁房屋使用性质。

　　二问：居民是否有权把住房出租给他人办公司？

　　专家：要出租给人办公司，需经其他业主同意

　　记者了解到，去年10月份颁布的《浙江省物业管理条例》和将于今年10月1日起施行的《物权法》都规定：业主若要改变住房性质须有利害关系人的同意。条例中所指的“利害关系人”是指因改变物业用途而受到影响的业主，除了上下楼或者隔壁邻居，还包括小区中的其他居民，因为在小区开公司，造成噪音及车子进进出出等，对全体业主都产生影响，因此如果没有小区业主和业主委员会的同意，业主或者承租者是不能在小区内开公司的。

　　对于小区开公司的行为，法院是否会受理市民起诉呢？记者从杭州市中级人民法院了解到：法院不会受理以“改变住房性质”为由的起诉，但会受理引起了侵权等民事或者房屋租赁过程中的合同纠纷等，同时需要有明确的影响者和有明确的受害者。

　　三问：小区里的电梯、楼道等所有权归谁？

　　专家：小区共有设施归全体业主所有，公司不

　　得随意侵占

　　这几天，很多居民都投诉，小区里的公司将电梯当成了货梯、将小区里的楼道当成了货物堆放处，造成居民上下电梯、楼道等极不方便。而且很多市民还反映，公司使用公共设施较多，但物业管理费用，公司和居民交的却一样，很不公平。

　　那么，小区里的楼道、电梯等设施所有权到底归谁呢？记者从市房管部门了解到，这些都属于所有业主的共用设施，所有权是归属所有业主的。因此，开在住宅楼里的公司整天侵占电梯等，实际上已经侵犯了业主的利益。

　　正像房产公司资深工作人员董先生所说，假设一个单元里住着20户人家，如果有一家业主开了公司，那另外19家业主都有资格管，业主委员会更有资格管。家住体育场路景湖苑的市民包先生深受小区公司干扰，他昨天特别来信说：小区内的电梯本来是比较空的，但现在公司多了，电梯使用频率高了很多，电梯寿命都要缩短。他建议相关部门能出台公司使用住宅电梯标准，让公司付出更高电梯使用成本，而不是和居民一样的费用。

　　四问：居民如何请小区里的公司出去？

　　记者从市工商部门了解到，在小区里开公司的有两种情况，一种是有营业执照的（在《浙江省物业管理条例》出台前和工商部门允许的情况下办理营业执照的）；另一种是根本没有营业执照的公司。

　　专家：对于有营业执照的公司可以这样处理

　　记者获悉，针对第一种情况，居民可以通过业主委员会劝说的形式让他们予以搬迁（因为无论物业管理公司还是业主委员会都没有权力强制执行）。当然，还有一个情况就是公司与该处房产的业主合同到期后，业主委员会可以通过动员业主不续签合同让公司搬迁。

　　在《浙江省物业管理条例》颁布前办出的公司，如果营业执照上的注册地址和办公地址是一致的，在法律上是合法的，但如果这类公司出现侵权等民事纠纷，如噪音污染，可以向环保部门投诉，如果小区公司不符合环保要求的，就会被要求整改甚至吊销执照。（关于噪声干扰，目前国家环保总局在《城市区域环境噪声标准》中明确规定了城市5类环境噪声标准值；在油烟污染方面，国家也已出台了严格标准。市民可以参照。）如果业主投诉后，主管部门没有回复，也没有作出必要的处理意见，属于行政不作为情形，业主有权提起行政诉讼。

　　专家：对于没营业执照的公司，可拨打12315举报

　　另一种是根本没有营业执照的非法公司（包含营业执照地址与实际办公地址不符的公司），小区居民如果发现这类公司，可以通过拨打12315举报，工商管理部门会上门核实、取证，若情况属实会立案，被查处的公司将被处以1万—10万元的罚款，并被要求限期搬离。

　　当然，在具体核查时也经常会出现“很难界定是否办公”的情况，如会出现“只用一个房间办公，其他房间用来住人的情况”，因此工商管理部门在取证时，会看是否有悬挂公司牌子、营业执照等明显的办公标志物，或者是否正在进行经营活动，如产品在展示、产品在交易以及正在进行签订合同等商业行为。当然，如果居民有证据确定该处房子里面是无证办公的，工商部门可联合公安部门直接入门查处。

　　五问：工商部门还会批准住宅楼开公司吗？

　　专家：今后住宅楼开公司，工商部门将不再审批

　　记者从市工商行政管理局企业注册处了解到，现在在住宅楼里开公司，工商部门将不再审批。之前，相关部门就专门发布了一个《关于简化企业注册登记手续的若干意见》，其中第二条内容就是：“企业(个体工商户)以底层房屋和二楼以上住宅（含二楼）作为经营场地的，可凭规划部门的审批意见及其他相关证明申办注册登记。”也就是说想在小区里开公司得规划部门等审批。

　　而且去年颁布的《浙江省物业管理条例》和将于今年10月1日起施行的《物权法》也都规定：业主若要改变住房性质须有利害关系人的同意。市民到工商部门申请营业执照时必须出示这些证明。