长沙百亿地王出让追踪：政企交易疑团未解

　　一切不出所料，一切又都在意料之外。

　　7月24日上午10点20分左右，纷扰多时的长沙新河三角洲“百亿地王”之争，终于告一段落：北京北辰实业与北京城市开发集团联合投得该地块，最终成交价92亿元，高出46.5亿元的底价整整一倍，与6月初长沙国土局官员接受媒体采访时的预测价位，竟然惊人地完全一致。

　　但之前甚嚣尘上的和记黄埔（0013.HK）早已“内定”为得主的传闻却全部落空，和黄方面只有长沙项目公司一位高管到场观战，毫无出手之意。

　　事实上，此次拍卖前数天，本报记者已收到消息，透露“内定”的真正主角是北辰实业而非和黄，而竞拍现场北辰与同样来自北京的金融街控股（000402.SZ）绞杀到最后一刻的惊心场面，却又让人对“内定”之说不敢全信。

　　“百亿地王”之争已经尘埃落定，但整个故事似乎还没有到真正水落石出的时候。

　　北辰态度比和黄更积极？

　　熟悉北辰实业的人都知道，该公司政府背景浓厚，号称“亚运村地主”，主要在建项目及土地储备大都集中在北京亚奥商圈内。此番首次跳出京城便勇夺长沙“百亿地王”，确实令人刮目相看。

　　对此前和黄也有意染指“地王”的传闻，长沙国土局一位官员表示，像新河三角洲这么一个大项目，政府当然需要清晰的开发思路，与不止一家有相当实力的开发商提前接触，但企业的决策是市场行为，假如他们经过反复考察发现条件不十分合适，改变决定也不难理解。

　　据知情人士透露，北辰拿下新河三角洲地王的决心甚大，为了打动长沙市政府，甚至动用了当地某前任高层领导的亲属为“说客”，相反和黄方面不温不火，与政府的思路和要求有明显出入。也有说法称“和黄觊觎地王”一说，只是局内人故意放出的烟幕弹，目的是转移注意力，让北辰暗度陈仓。但此说暂未得到证实。

　　北辰实业内部人士并未否认他们在当地确实有渊源很深的朋友，但公开竞拍，价高者得，和朋友并无关系。至于首次异地拓展便如此大手笔，北辰实业新闻发言人称，主要是公司看好楼市大势，并对包括长沙在内的部分二线城市作了近两年的关注与研究。

　　一般认为，作为拥有酒店、写字楼、公寓、会展物业等多种业态开发经验的地产商，北辰在新河三角洲地块运作上自有独特优势。而公司在香港及A股两地上市，融资能力也不成问题。据说北辰的现金流状况一直比较好，负债率也低于同业平均水平。

　　不过，记者采访过程中也多少感觉到，该公司内部对该项目开发的技术难度有些估计不足，似乎拿地前并没有来得及深入分析项目的详细规划。苛刻的付款条件、高难度的开发要求以及高昂的地价等等，都让人为他们的下一步操作捏一把汗。

　　严厉付款条件或有回旋余地

　　“多达一倍的拍卖溢价的确是有点高，但对得主真正的考验，还是政府开出的各项严格的付款和开发条款。”一位原本打算参加竞拍的开发商毫不讳言地说。

　　按有关出让文件规定，地块竞得人从《成交确认书》签订之日起10天内，须支付总成交地价款（扣除城市基础配套费后）的70%，预交的10亿元保证金可抵地价款。换言之，8月初北辰就必须将约53亿元打入长沙市政府指定账户上。

　　文件同时规定，竞得人在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，竞得人不得将项目用地分拆转让。此外，在项目建筑核心区内，必须建设一栋高度不低于260米的区域标志性建筑。

　　当天，北辰实业在香港联交所及沪市A股同时发表公告称，该笔购地款及后续开发资金，主要来源是自有资金和银行贷款。

　　但前述开发商称，这些硬性规定无一是易啃的骨头。“我不是光怀疑北辰的实力，我对目前国内是否有房企能完全满足上述要求持保留态度”，他说，“除非长沙政府与北辰达成了某种协议，比如默许后者以引进战略投资者的形式，吸纳外来合作伙伴，或在别的项目中给予补偿。”

　　政府乐见轰动效应

　　“该地块成功高价出让，最高兴的肯定是长沙市政府，新河三角洲周边区域的地价相信会水涨船高。” 在拍卖场内，记者偶尔听到了和记黄埔长沙项目那位高管的片言只语，其中深意值得玩味。

　　当天拍卖结束后，记者再赴新河三角洲地块现场，发现规划中的博物馆、图书馆和音乐厅等大型公建的基础工程，正进行得如火如荼。承建商中建五局一位工人告诉记者，地面工程也将很快启动。在旁边的一个工地上，工作人员小陈告诉记者：“新河三角洲附近有一处规模更大的土地正在平整，听说出让评估价可能达到400亿元。”

　　“长沙还有很多优秀的项目，有意投资的开发商还可以慢慢寻觅。”主持“百亿地王”出让的拍卖师在成交槌落下后说的这句话，也许一语道破了天机。龙飞 谢红玲