香港回归十周年特别节目《家国十年----荣耀的传承》之郑裕彤篇

　　宣传片：再烂的地皮只要让郑裕彤看中，不出几年总会成为黄金地段。是什么原因让这个倒插门的金铺伙计成为香港第三大富豪？千挑万选的开发项目一赔就是13年，郑裕彤的财富传奇会不会就此终结？敬请收看斯柯达《500强在北京》香港回归十周年特别节目。

　　(引子)： 2007年7月4日凌晨，夜幕下的香港，一场阴谋开始实施。经营移动电话的新世界传动网有18家门店被歹徒泼满红色和白色的油漆。

　　清晨5点，一辆高速行驶的汽车撞破万丽酒店玻璃外墙，冲进大堂。

　　7月5日清晨5点，一辆汽车冲进新世界大厦，撞毁大堂的保安用房。十分钟后，另一汽车冲进万豪酒店。肇事车辆是被盗的私家车，事后被歹徒烧毁。

　　几起案件针对的是一个对象：香港第三大富豪郑裕彤创办的新世界集团。

　　串场一：

　　观众朋友晚上好，我是李炜。欢迎继续收看斯柯达《五百强在北京》香港回归十周年特别节目：《家国十年----荣耀的传承》。针对一家企业连续施暴，这种事儿在香港还真是闻所未闻。特别是这个集团的创始人郑裕彤平时为人仗义，香港人都敬他一声“彤叔”。什么人跟他有仇呢？案发以后，香港警方对郑裕彤和他的家人进行24小时全天候的保护。都以为郑家的人会吓得躲在家里不动窝，其实呢，7月5号，郑裕彤的大儿子、新世界集团的总经理郑家纯就飞到北京给国家游泳中心捐款，7月6号又赶回香港。你闹你的，我做我的。郑家人胆子大有传统，郑裕彤平时做生意往往出人意料，越有风险越向前。他经常做一些没人要的赔本买卖。说也奇怪，最后他一般都是大赢家。

　　旁白一：2007年7月9日上午，矗立在尖沙嘴的新世界中心周围多了一些警察。几天前发生的几起暴力事件还没有最终侦破，但新世界已经开门迎客了。

　　这座依海而建的建筑被认为是香港的骄傲，在这里购物、休闲、美食、展览、办公、住宿，各种功能具全，而其中的新世界酒店和洲际酒店都在世界前十名酒店之列。

　　然而不熟悉的人不会想到，就在上世纪70年代，这里还是一排靠海的破旧仓库。1971年，业主太古集团准备卖地，开价一亿三。周围一下子炸了锅。算下来，几个破仓库的地价竟然比最黄金的地段还要高！买家们一哄而散，只有郑裕彤不肯走，他要买。

　　郑裕彤：原来那个是货仓，是个火车站。好多人不敢发展是怕车轨把路给分开。我放胆去开发。

　　旁白二：同行们不敢冒这个险。紧挨着铁路盖房子，安全有没有保障？以后靠什么升值？但是郑裕彤想到了另一层。这块地离闹市区不算远，香港发展这么快，火车站应该很快会搬走。果然，没过一年，事实证实了郑裕彤最初的判断……车站搬家了。1982年，新世界中心竣工，十年的时间，这块地皮的价格已经涨到10个亿，升值了将近十倍。

　　串场二：

　　1982年建成的新世界中心，到现在还是世界超一流的。郑裕彤是从周大福珠宝起家的。当年，有好多金铺以次充好，郑裕彤却只卖四个九的足赤金，一时间顾客盈门。可是卖得越多越赔钱，店员都劝他收手，不然家底会赔光。货真价实的牌子就这样打响了，郑裕彤也落下个绰号，鲨胆彤。做珠宝是老资格，做地产也是元老。上世纪50年代，郑裕彤开始接触地产。现在香港富豪排第二的是李兆基，他但凡出席公众活动，事先一定会问彤叔，彤叔不去他也不去，可见郑裕彤的威望有多高。1989年，郑裕彤刚刚63岁就退居二线，交班给大儿子郑家纯。交班是早晚的事情，早一天放手，儿子就能早一天挑大梁。

　　旁白：1982的竣工的新世界中心让香港人再次见识了郑裕彤的胆识。就在郑裕彤花高价买下新世界中心地皮的第二年，大儿子郑家纯开始参与家族业务。经过十几年的历练，他能不能胜任接班人的角色呢？再过几年，香港就要回归祖国，企业的经营管理肯定会有大的变化。到时候年过70的郑裕彤还有没精力去适应新的形势？怎样才能保证家族企业平稳过渡？郑裕彤想到提前退位。

　　郑裕彤：十年前，就是主席和总经理，就是新世界的都是我一个人做。十年前把这总经理让出来让儿子做，这样的话，我就稍微清闲一点，不要日常的琐碎工作都来找我。

　　旁白三：这里就是郑裕彤位于中环新世界大厦的办公室，每天上午10多，81岁的郑裕彤还会到这里来上班。上班的第一件事情是打开电脑，因为新世界旗下有四家上市公司，郑裕彤已经习惯了每天关注一下股票的行情。

　　在商海打拼了半个多世纪，这满满一整墙的奖杯和证书或许都伴随着一段往事。

　　67年前，14岁的郑裕彤从顺德老家来到澳门的一个金铺当小伙计，老板是未来的老丈人，这是一门娃娃亲。准女婿的身份并没有给郑裕彤带来任何特殊的待遇，反而让他更加勤恳地做事。老丈人去世后，金铺没有留给儿子，却传给他这个上门女婿。郑裕彤把金铺搬到香港，从一个小掌柜做到珠宝大王。

　　做珠宝只能小富，在香港要成为大富豪，必须做地产。然而一个不容回避的问题摆在郑裕彤面前：1997年，中国政府要收回香港。到时候，会不会把把有钱人的财产没收？很多人提心吊胆，也有人劝郑裕彤跟他们一样，做好离开香港的准备。

　　程介南：大家去看看那个香港那个有名的那个汇丰银行大厦，他那个大厦，造这个大厦几十个亿啊，好象是四十四个亿，连地皮啊。这个大厦造型很特别。他那个房子有一个特点，就是四根大柱子，然后呢，有若干个好象衣架那样，把一层层楼都挂上去的，整个大楼没有钉的，它的理念就是说，万一香港出什么风吹草动，整个大厦可以拆下来，用几个货箱船可以把它运走的。

　　旁白四：1984年12月，从西伯利亚吹来的寒流让香港人感到了刺骨的寒意。中英刚刚签署了联合声明，香港回归成为定局。香港贸易发展局准备公开招标修建香港会展中心。开出的条件相当优厚：免收土地出让金，建成之后绝大部分物权归开发商所有。贸发局相信，几家大地产商一定会抢破头的。招标开始了，地产大鳄云集的情况没有出现。从头到尾，只有新世界这孤零零一家企业投标。而当时地产界实力最强的是长实、恒基、新鸿基这几家。会展中心的工期要跨越回归，回归后如果有变数怎么办？巨大的风险让最有实力的地产巨头不敢出手投标，郑裕彤哪来的胆子呢？

　　当时就是香港人害怕这个回归嘛，我不害怕，为什么呢？邓小平讲一国两制嘛，你不信领导人的话，还有谁的话，你能信。郑裕彤：这块地你不用掏钱的，政府白给你，你只出建筑费。但是就这样，没人去投，大家都不乐意做，我做，然后呢，投了两个酒店，一个写字楼，还有这个公寓。

　　旁白五： 1997年7月1日，中英主权交接仪式在新落成的香港会展中心举行。郑裕彤对香港的信心折合成了真金白银。他在会展中心的总投入是27亿元，然而回报是投入的多少倍，连他自己也算不清。当年政府白给的地皮如今已经涨到每平方英尺30万，附属的公寓和酒店，收入每年都在增长。这是一笔让人眼红的糊涂帐。

　　串场二：

　　郑裕彤很外向，儿子郑家纯的性格跟父亲正好相反。父亲喜欢闪光灯，愿意出现在公众场合。但是郑家纯呢，特别低调，面对媒体甚至刻意躲在老爹身后。为人低调跟大胆决策是不矛盾的，郑家纯做生意总是冲在最前面，胆子跟父亲比起来一点儿也不差。上世纪70年代初，他在加拿大读完MBA以后回到香港，1989年正式出任新世界集团的总经理。那个时候他就认为地产业在香港空间有限，必须开拓内地市场。于是，新世界成为第一家真正在内地投资房地产的港商。不过这个第一可趁不好当。

　　旁白六：1992年，香港人对回归不仅不再恐惧，反而充满了期盼。房地产价格在连年走高，新楼盘只要一推出，就会被买房人一抢而空。哪个地产商舍得把资金投向其它地方呢？新世界集团偏偏在这个时候把投资重点向北转移。

　　这一年的春天，邓小平发表“南巡”讲话，内地的改革开放也进入了快车道。崇文穷、宣武破，这是当年北京南城的真实写照。崇文区的人口密度在北京最大，而70%的建筑又都是老旧的平房和危房。搞旧城改造是唯一的出路，然而这条路一直走不通。

　　黄以云：崇文区有个天坛公园，有个祈年殿，这个国家级的建筑文物，有个前门楼，有一个东便门角楼，这三个古建筑刚好成三角形的这样一种布局，从规划上来讲，整个崇文区的建筑都要限高，任何开发商都很难从资金回报上取得平衡，所以90年以后，尽管有大批的外商，包括港商到崇文区去考察，但都被限高，市政条件不具备，等等这样的问题所阻碍

　　旁白八：1993年3月，一老一少两个香港人在崇文区的胡同里转悠，那是郑裕彤和郑家纯。从决定进军内地市场的第一天起，郑家纯就梦想着在北京的中心区开发一个大规模的地产项目。可是当时北京中心城区只有零星的小块土地，眼看梦想就要落空。这时，郑家纯了解到北京的崇文区希望引进资金进行旧城改造。这是不是一个机会？郑家纯建议父亲与他一同北上，做实地考察。

　　北京市投促局张局：当时计划是1.8平方公里，一平方公里多，对于崇文区来讲，将近两平方公里的土地，那是很大的一块地方，在这个过程中，当时应该说投资额是比较大的，拆迁等等这些工作，应该说困难不小，任务非常巨大，当时新世界集团的进入应该讲，当时还是具有一定的风险性的。

　　旁白九：郑家父子在生意场上打滚，投资旧城改造的风险不会看不到。而且郑家在香港投资的地产都是走的都是精品路线，普通住宅从来不问津。危改简直是一个一百八十度的大转变，这个弯怎么绕得过来呢？

　　当年是还年轻嘛，60多岁，走路没问题，我走了十几家，就是不同的区域我都看了，所以这样就体会到老百姓，因为平时体会不到老百姓多么艰苦。

　　北京新世纪蔡建伟：郑裕彤先生每到一户，见到老大妈，或者见到老大爷都要问一问，说政府到对这一地区进行旧城改造，进行危旧房改造，要搬迁，那么你们是什么样的态度？是否拥护。他说看了以后，更增强了我为这一地区进行投资，帮助政府克服困难，帮助百姓解决住房问题的一个信心。

　　旁白十：1993年，46岁的郑家纯担任新世界集团总裁已经四年了。他陪着父亲一起走街串巷，改造条件比他想象中的还要差。根据崇文区的测算，需要的资金至少在80亿以上。，而回报至少要等十年以后。以前很多资金都被这种高投入低回报的情况吓跑了。然而郑家父子吓不走。

　　1993年4月，在庄严的人民大会堂，郑家纯与崇文区签定了旧城改造的项目。工程规划一做就是十五年，新世界准备投资100个亿。

　　郑裕彤：我做生意看成功率高不高，是成功率高还是失败率高，这是第一个条件。第二个就是回报率高不高，如果你这个成功率和回报率，这两个结合起来，我才搞，如果你说这个成功率虽然马马虎虎，但是回报率也不高，这个我干脆就不做了

　　崇文门又跟前面讲这个不一样了，就是说虽然回报率低，但是能够帮北京市民解决困难，那就是成功率高，回报率低，这个我也做。

　　递进宣传片

　　旧城改造会不会成为资金黑洞？新世界集团如何完成不可能完成的任务？请继续收看斯柯达《五百强在北京》特别节目：《家国十年----荣耀的传承之郑裕彤篇》。

　　串场三：

　　香港回归之前，地产火爆得一塌糊涂。据说投入一块钱港币，几个月就差不多能收回一百块。回归以后，在金融风暴、禽流感等等冲击之下，地产业一路走低。新世界发展以前一直是业绩稳定增长的蓝筹股，在恒生指数成份股占有一席之地。但是2003年5月，由于业绩下降，它被清除出来。出来容易进去难，可是2005年6月，新世界发展由于业绩好转又重新进入成份股。两年前跟它一起掉出成份股的企业都还没有翻身。新世界怎么这么快就归队了呢？

　　旁白十一：1999年，香港地产界风雨飘摇，恒生指数从回归前夕16000多点的高位跌去将近一万点，市场交投极度冷淡，企业都不想在这个时候推新股。然而新世界集团却要将总管内地业务的新世界中国地产上市，新世界太需要钱了。北京的旧城改造启动六年了，工程难度和资金缺口超过郑家纯的预计，而收益还遥遥无期。暂停投资，等待资金到位吗？再次启动工程反而会加大成本。撤资退出吗？开弓没有回头箭，几十亿都投进去了，怎么撤？

　　黄以云：崇文区不具备危旧房改造的施政条件，各种管线都没有进到崇文区的内地，按说施政条件要由当地政府提供的，但是崇文区的财力根本不可能，市政府当时也没有能力再南城下这么大的工夫，我们就跟新世界商量，你们能不能先投资市政，把崇文大街两边危旧房先拆了，然后把马路扩建了，把各种管线铺进去了，

　　旁白十二：等待地方政府出钱修路是个办法，可是等下去会是什么结果呢？旧城改造的工期可能会被无限期地延长。这中间的不确定因素太多，不能等。但是在计划外追加投入十几亿的资金去修路，路修好了是国家的，投资能不能收回？郑家纯反复掂量，最终还是决定先打通崇外大街。两年后，就在香港回归祖国之际，按照国际标准建设的崇外大街全线通车。新世界在这一条道路上的投入虽然用去12.9亿元，但是危改的各项工程得以及时展开。见人总是笑咪咪的郑家纯显示出自己性格中截然不同的一面。

　　蔡建伟：我们安排了崇外大街一号二号五号三块危改小城同时启动，要拆迁八千多户居民，四百多户企业，这样大的安排，需要很大的决心和魄力。00：23：04那么郑先生和区政府做了相关的沟通之后，下定决心，用一年左右的时间，把这块地全部拆完，那么实践证明，现在证明，他和区政府共同研究所做的决策是非常正确的。

　　旁白十三：2005年的春天来了，同春天结伴而来的还有一条关于新世界集团的消息，崇文危改工程开始赢利了。在内地其它城市，新世界集团也进入收获期。良好的业绩让新世界中国地产成为联交所的明星股，仅仅2006年一年当中，它的股价就上涨了100%。在它的带动下，母公司新世界发展也成为少数几个具备增长潜力的地产股之一。

　　黄以云：他给崇文区的创造了税收去年已经达到2亿5千万，创造的就业岗位将近6000个。他比较有大的的战略眼光，确实在城市中心，我们政府给他那么一大片的土地，有待开发，尽管危旧房改造难度很大，那么从现在来看，他拆一片盖的商品房，当时一平方米才卖几千块钱，现在都将近两万块钱，随着北京房价的高涨，应该说他进入了回报的这种良好时期了。

　　递进宣传片：

　　十三年的苦苦支撑换来意想不到的高额回报，被投资者唾骂的上市公司总经理如何能成为受到投资人追捧的宠儿？

　　请继续收看斯柯达《五百强在北京》特别节目：《家国十年----荣耀的传承之郑裕彤篇》。

　　串场四：

　　新世界集团去年在崇文的税收都有两亿五，推算起来，纯收入很了不得。单单一个新世界百货商场去年的销售收入就突破了16个亿。就算是王府井、西单的大型商场也未必有这样的成绩。新世界盖的商品房呢，在同样的地段总是卖得最快。都以为新世界是香港的大财团，人家一出手肯定比本地企业厉害。其实别看新世界现在是顺风顺水，这都用血泪教训换来的。

　　旁白十四：1997年，天安门广场上最有人缘的景点是香港回归倒计时牌。内地的游客在这里合影。那个时候，香港对内地人来说是一个遥远的、难及企及的购物天堂。10年之后，很多当年在倒计时牌下留影的人已经可以轻松地进出香港。而新世界集团这样起初对内地并不熟悉的香港企业也真正了解了内地市场。

　　郑裕彤：一开始，那个新世界百货，一开始刚办的时候也挺困难的，生意不太好，因为老百姓没钱嘛。

　　旁白十五：MBA毕业的郑家纯在新世界百货里里外外地转。商场外面，一楼的橱窗最早跟港台学，全是婚纱广告，郑家纯下令换成各种快餐的招牌。商场里面过道太宽、柜台太散，顾客进来感觉不到热闹的气氛。郑家纯下令把把商品摆得挤一些。商店员工觉得这两个改变莫名其妙，但是营业额居然比以前提高了3倍。

　　蔡建伟：我们每一年都要对商场的经营进行一到两次大规模的调整，像新世界商场每年进行一次大规模业改的这种商场几乎还没有。那么我们就是要通过这种业改，调整我们的经营档次。使这个档次更加适应现实市场的需求

　　旁白十六：秋天是北京最美好的季节。新世界集团却在秋天遭遇了霜冻。1998年，新世界集团推出旧城改造开始后的一栋商品房。正好在那年，内地叫停了实施几十年的福利分房制度。以前，北京市的个人购房比例还不到15%。现在，比例要变成100%。郑家纯很自信，新楼一开盘就会被一抢而空，跟当年在香港的情形如出一辙。

　　蔡建伟：我们是低于成本价进行销售的，按照我们老板的话说，卖一平方米，我亏一千块钱，

　　旁白十七：一个月过去，两个月过去，新楼盘的销售进度缓慢接近凝固。郑家纯想不通，四万多平米的房屋，新世界准备让利四千万。福利分房没有了，人们只能挣钱买商品房。而新世界的这个楼盘跟同样地段的相比便宜一千块钱。北京的商品房一向不促销，每平方降个四五十元都少见。现在新世界一降就是一千，这样的跳楼价竟然没有打动消费者，究竟是什么原因呢？

　　蔡建伟：香港是一个人口十分稠密的地区，房屋住宅建设的密度非常大，楼和楼之间，按照我们的话说，都可以伸出手来可以握手，他是不讲究这个间距的，容积率也非常高。这个而且对朝向没有任何要求。顺山就势，能盖什么样的房子就盖什么房子。新世界在崇文做的第一个住宅建设项目，就是按照东西向进行设计的。他没有考虑到北京市，北京的这个居民对正南正北这种朝向上的要求，

　　旁白十八：郑家纯发现，内地的商品房市场刚刚起步，象七十年产权、按揭、预售这些制度可以从香港直接复制，但是居住习惯和文化理念不能照搬。

　　串场五：

　　香港地少人多，小户型最走俏，所以香港的地产商最善于螺丝壳里做道场。新世界集团的房地产业务在香港本就是一流的，更何况人家有资金实力，能够放眼未来先亏上十几年。而内地的地产商绝大部分还是靠着银行的贷款滚来滚去，这两方过招，谁输谁赢是明摆着的。以前香港的同行还觉得郑家纯傻，那么早跑到内地，一没政策环境二没法律氛围，费力不赚钱。最近两三年，当其他港商纷纷到内地寻找机会时，他们发现早到的新世界已经占尽先机。土地储备充足，管理人才完全本地化，与各地政府的关系良好，这些资源没有一样不需要长期的积累。

　　旁白十九：2007年7月1日，夜幕中的维多利亚港被焰火照亮。郑家纯仿佛回到了十年之前的这一天，他以香港明天更好基金会主席的身份组织了一台精彩的焰火晚会。那时郑家纯一定没有想到，焰火熄灭之后，新世界集团会和香港经济一起走进长达几年的寒冬。

　　回归前夕，新世界曾经投资高科技领域，网络泡沫破灭之后，新世界集团为此亏损70多亿。新世界的其它业务也在萎缩，股价不断下跌。股东们损失惨重，他们迁怒于郑家父子，认为郑裕彤不该把大权交给儿子。

　　郑裕彤：交班的时候很小心，首先看孩子能不能做，有没有这个能力，如果没有这个能力，那我根本就不让他做，首先要看他有能力，因为这个不是我个人的公司，是个公众公司，如果做不好的话呢，会对于股民不起。

　　旁白二十一：2007年7月12日，从新世界发展分离出来的新世界百货在香港上市。这支新股在认购期间就受到投资者的狂热追捧，认购数量超过总股份的61倍，认购队伍中不乏东亚银行主席李国宝、迪生创建主席潘迪生、澳门赌王何鸿燊这样的知名富豪。也是在7月12日，新世界中国地产的市值一举突破400亿。同上市时相比，增长了将近10倍。投资人对郑空纯的看法彻底改变了。

　　串场六：

　　郑裕彤这辈子最大胆的决定是什么？依我看是他早早让位给儿子。香港回归之前，郑裕彤在香港富豪中的排名曾经降到19，大家都觉得这是他让位的后果。现在呢，郑裕彤成了香港第三大富豪。人们终于发现鲨胆彤让位的玄机。在过去的几周，我们一起回顾了李嘉诚、林百欣、施子清、郑裕彤这几个有代表性的大家族在香港回归之后的发展轨迹。香港中文大学以前做过一个研究，说是家族企业的交接班难得成功。但是从我们的采访来看，这个结论基本可以推翻了。感谢收看，下周同一时间敬请关注斯柯达《五百强在北京》的其它节目。最后，祝福香港明天更美好，再见。