平安巨资购入北京“争议写字楼”调查

　　

　　美邦国际中心施工现场CFP

　　见习记者 陈冰 北京报道

　　北京房地产交易管理网显示，今年3月以来美邦国际中心新增的一笔大额交易记录，即是写字楼部分，签约面积91772.32平方米。若以销售均价16516元/平方米计，平安购入总价逾15亿元。

　　北京东三环燕莎桥西北侧的美邦国际中心正在不断“长高”，建成后147.5米的高度将使它成为北京燕莎商圈里最高的建筑物———这种高度正与它新主人的身份相配。

　　本报近日从相关渠道获悉，中国平安(601318.SH，2318.HK)已购买美邦国际中心部分物业。“但这绝对不是传言中的所谓‘整体夺得美邦国际中心发展项目’，(做价)也不是外界揣测的40亿元或35亿元。”一位知情人士透露。

　　9万平米写字楼

　　前述知情人士称，平安从去年开始即与该项目开发单位北京美邦亚联房地产有限公司(下称“北京美邦亚联”)进行接触。

　　“一直洽谈的只是购买物业事宜。”北京美邦亚联人士称，平安并不是整体收购项目，“(如果是)那就意味着北京美邦亚联的债权债务也将随之转移，这是不可能的。”

　　依照北京美邦亚联原初规划，建成后的美邦国际中心总建筑面积将约22万平方米。其中，项目东区临三环路一侧将建成6.7万平方米的超五星级酒店，西侧为8.9万平方米的5A级写字楼，另将有3万多平方米商业面积，此外仅地下车库便设有800个车位。

　　对于此次平安究竟购买了美邦国际中心项目的何处物业，上述人士以交易保密的需要拒绝透露。

　　但北京房地产交易管理网上的公开数据，却提供了一些线索。

　　该网站由北京市建委主办，北京市所有房地产项目资格审批、房产交易细节等都在网站上进行披露。美邦亚联酒店商业写字楼预售信息栏显示，截至5月23日，43套获批预售单位中，已有33套进行了期房签约，其中32套属于商业用途(酒店和地下商场)，签约总面积为93169.95平方米；另外1套为写字楼，签约面积为91772.32平方米。

　　由于商业部分此前即存在零散预售情形，北京地产界人士分析，此次平安购买的只是写字楼部分。而在北京房地产交易管理网美邦国际中心项下，今年3月以来新增的一笔大额交易记录，即是上述写字楼部分。网站显示，写字楼部分的销售均价为16516元/平方米，依照网站所列签约面积，平安购入总价逾15亿元。

　　对于买楼传闻，接近平安高层的一位内部人士未予否认，但其仅透露购楼将为平安自用。

　　5月23日，记者就“平安是否购买美邦项目写字楼物业”问讯北京美邦亚联时，该公司相关负责人亦未予否认。但北京美邦亚联中方股东北京二商集团相关负责人却表示，并不知道此项交易。

　　即使是自用，美邦项目之于平安也是一笔不错的买卖。

　　“作为甲级写字楼，位处中央商务区延伸的燕莎商圈的美邦国际中心项目值得看好。”高力国际专业咨询部高级经理杨清说，在燕莎区域，除了瑞辰国际中心，未来2-3年内将没有新增甲级写字楼。

　　另一方面，由于2008年北京奥运会之前，北京在建工程必须完工，而甲级写字楼的在建工期差不多是两年半甚至更长的时间。所以“从2008年到2010年下半年甚至到2011年，北京的甲级写字楼供应将基本上维持一个不变的态势。”这由此导致，2008年之前，北京市甲级写字楼的价格将可能走高。而某国际地产咨询机构的研究报告也显示，今年一季度，北京甲级写字楼售价已达到21297元/平方米，比上季度上涨9.6%。

　　是否需公告

　　事实上，过去三年，意欲购买美邦国际项目的机构投资者不乏其人。知情人士称，其数目“不下百余家”，“既有海外机构投资者如摩根斯坦利、麦格理和外资银行机构，也有香港商人，国内颇具实力的民营企业家也曾专派律师就此项目多方问询”。

　　但由于美邦国际中心的复杂前世，诸多机构在筹划洽购时都难免存有疑虑。一位曾有意投资该项目物业的人士称，“还是担心交易后未来会有风险。”

　　美邦国际中心前身即是闻名京城的“嘉利来大坑”。此项目始于1995年，彼时的开发商系由北京二商集团有限责任公司、北京恒业房地产开发公司、香港嘉利来国际集团有限公司(下称“香港嘉利来”)合作成立的北京嘉利来房地产有限公司。但之后受亚洲金融危机影响，项目开发资金一度受挫，2001年9月，北京市对外经济贸易委员会(现北京商务局)作出“京经贸资字[2001]627号”《关于北京嘉利来房地产有限公司更换合作方的批复》文件，将外资方股东变更为香港美邦集团有限公司，并将北京嘉利来房地产有限公司变更为北京美邦亚联房地产有限公司。北京市工商局依据627号批复变更了营业执照。

　　这由此引发了原外资股东方香港嘉利来与北京二商集团及北京市相关部门因股权转让而生出的故事。五年来，纷扰连绵，商务部文件、法院诉讼、仲裁，围绕“嘉利来大坑”生发的诸多事件不啻一幕活剧。

　　2002年7月，经行政复议程序，商务部作出67号行政复议决定，撤销了北京市商务局作出的627号批复。此后北京二商集团又就商务部批复向法院提出行政诉讼。北京市二中院于2003年12月做出一审判决，撤销了67号复议决定。2005年2月，市高院将该案发回重审，但北京二商集团随后撤诉。

　　2005年9月20日，中国国际经济贸易仲裁委员会0344号裁决书认为，香港嘉利来“是北京嘉利来房地产有限公司的股东，享有60%的股东权益，即合作公司开发的项目在中国境内外市场上销售、租赁、经营、物业管理的利益分配占60%”。

　　这意味着，美邦大厦项目的外资股东之争至今未了。“但我们已向北京市第二中级人民法院提出了裁撤0344号裁决书的诉讼申请，目前司法程序仍在进行中。”北京美邦亚联房地产有限公司相关人士称。

　　另一个疑虑是项目开发方北京美邦亚联的施工资格。来自北京建委信息显示，标号为“00(建)2005·1170”的施工许可证仅授权该公司进行美邦国际中心项目地下部分施工。

　　“目前这个项目从出售角度来讲，还存在很大的不确定性。如果平安和美邦亚联签订的是房屋买卖合同的预售契约，没有完全的施工许可证，(这笔交易)在建委备案是存在欠缺的。”嘉利来国际代理律师李刚说。

　　对此，美邦亚联方面回应，“2005年建委仅批了项目地下部分施工许可证是考虑到项目开发的复杂性。”该人士认为，公司申领项目地上部分施工许可证的申请建委两年前就应该依法审核完成，“我个人认为该证只是暂时留存在建委，尚未发到美邦亚联的手中”。

　　“(对于与平安的物业交易备案问题)如果要完成整个交易，我们会严格履行行政程序，总之是要符合法律。”美邦亚联上述人士称。

　　知情人士透露，平安为了此次物业购买，曾委托北京中伦金通律师事务所对该项目做了详尽的尽职调查。

　　截至记者发稿时止，平安尚未对购楼事项发出公告。知情人士透露，这可能是因为目前此项交易尚未走完程序，加之该写字楼尚属期房，双方仅签定的是预售签约。

　　根据《证券法》第67条，发生可能对上市公司

股票交易价格产生较大影响的重大事件，投资者尚未得知时，上市公司应当立即向证券交易所报送临时报告，并予公告。“重大事件”包括，公司的重大投资行为和重大的购置财产的决定。

　　5月23日，平安品牌宣传部公共关系室相关人员没有正面回答是否已夺得美邦国际中心写字楼一事。她表示，公司没有应当披露而未披露的讯息。

　　(本报记者顾燕萍对此文亦有贡献)