限外政策引退 上海调控松绑

　　港商刘先生一直希望到上海投资房地产开发，但屡次谈判项目收购，始终没有成功，原因之一是担心内地严厉的限制外资政策，出价不敢太高。不过，日前他对本报记者透露，已看中了上海一块地，正在考察和准备竞标。

　　究其原因，是最近上海房地局发布的一号土地公告，让他看到了希望。这份最新的土地公告规定，境外自然人也可以买地并用外币付土地出让金。

　　这也表明，继限制转按揭政策放松之后(本报于4月23日独家率先报道)，上海地产调控“三大利器”中的另一个——限制外资政策，同样不再是境外投资者难以逾越的门槛了。

　　“限外令”悄然瓦解

　　严格说来，限制外资投资中国内地房地产的政策正式亮相，是2006年7月建设部等6部委联合下发的“171号 文件”。不过，早在2005年10月，外管局上海分局就已向上海市内各银行下发《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》，对外资投机上海房地产市场作出了一定的限制，用意是补充《结汇、售汇及付汇管理规定》中对房地产投资项目有关监管的不足。

　　刚刚发布的上海市一号土地公告，共推出45块地，其中，11块为住宅和办公用地，34块为工业用地。这也是中央要求工业用地实施“招拍挂”之后，上海首次大规模推出此类土地。

　　这份公告中列明了竞买人资格：“境外的自然人、法人、其他组织，境内已进行工商登记，领有法人或组织机构代码/证和营业执照的企业，均可申请参加。”同时公告首次规定，缴纳竞买土地保证金时，可以使用除了人民币外的美元，日元和港元等。

　　港商刘先生就是这一新政策的受益者。有业内人士因此戏称，不仅外资企业享受和内资企业同样待遇，境外人士也享受了超国民待遇。

　　对此公告，某欧洲地产基金中国首席代表孙女士含蓄地表示：“我们非常认可这种做法，这也是国际惯例，相信外资企业会受到鼓舞，更坚定投资中国、投资上海的信心。”

　　兴奋的刘先生则坦言，这是为外资投资中国房地产开了方便之门，以前看中一块地，要先注册公司才能投标，能不能拿到地还很难说。现在可以等拿到地后再办理公司注册手续。

　　当然，外资企业或个人竞得土地，资金支付以及项目公司注册都需要经过国家外汇管理局等机构的审批，这一条中央政策，上海并未突破。

　　楼市转热外资大举进入

　　四月份的

上海楼市，也让这些外资们坚定了进入的信心。据上海房产之窗网统计，4月份上海市商品住宅成交面积为235万平方米，与上月成交面积188万平方米相比，上涨超过25%。除成交量上涨外，成交价也大幅上涨，4月份内环楼盘成交均价上涨71%，涨幅领跑全市；内外环间上涨28%；外环的涨幅最小，为15%。整个市场均价上涨约20%左右。上涨速度直追2004年楼市最热之时。

　　

二手房市场涨幅也进一步扩大。据上海二手房指数办公室公布的最新统计数据显示，2007年4月，上海二手房指数为1657点，较3月份大幅上涨9点，环比上涨0.54%，再创近两年来的新高。汉宇地产总经理施宏睿判断称，这是之前被压抑的购买力释放出来，同时也有很多是从股市赚钱后转到楼市的例子。

　　上述基金机构的孙女士承认，他们一边在寻找项目，一边密切关注着市场变化，从春节后，随着市场气氛回升，他们有关项目的投资收购谈判速度也在加快。

　　5月24日，一场名为“Cityscape”的国际地产投资与开发博览会，即将首次在上海举办。该博览会原来在中东大城市阿联酋的迪拜举办。据悉此次有70%~80%为国外参展商，其中多数又是中东石油财团，属于国家或家族直接投资者，而不是通常的投资银行或投资基金。这也是中东石油资本首次大规模进入上海。

　　五合智库总经理邹毅分析称：“限外政策并没有阻止外资蜂拥而至，这主要应归因于自美联储连续17次升息以来，美国房地产信贷风险逐渐显现，在全球经济普遍看好的情况下，房地产收益率相对较低，因此美国市场资金出现大幅外流，中国市场是其重要目标地之一。”

　　松绑外资的背后

　　在“171文件”出台不到一年后，上海就率先放宽对外资投入房地产市场的限制，此事非常引人瞩目。事实上，在上海市政府和民间，对外资的态度一直很微妙。即使是去年的反腐风潮中，大型外资地产企业拿地的势头似乎也没有明显减弱，外资基金更是蜂拥而入。以致有个流行的说法，上海不是项目多钱少，而是钱多项目少。

　　不过，接近上海房地局的一位房地产专家对记者透露，这次之所以允许用外币支付地价，是因为有很多工业用地推出，要吸引外资企业投资，这和房地产市场的限外政策不矛盾。

　　值得一提的是，据上海市外国投资工作委员会统计，今年第一季度，该市外资投资房地产行业在减少，合同外资金额比去年同期下降约42%。业内人士分析，由于限外政策的影响，过去大半年更多外资采取股权投资方式，而总体上外资进入的规模应该没有大幅减少，但显然政府并不愿看到这种下降趋势再持续下去。

　　“任何地方政府都要优先考虑发展经济。”新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞对记者说，“目前的税制决定地方政府不得不依赖土地出让收入作为经济发展的主要支柱，因此房地产行业的支柱产业地位是无法动摇的。而且根据WTO原则，房地产行业并不是属于特殊行业，没有理由限制外资。”

　　种种迹象表明，上海

房地产业可能将迎来新一轮的发展机遇。当然，这不意味着对所有人都有好处，比如中低收入的购房者，可能会觉得更加吃力。中国经营报记者：王其明