北京楼市走势迷离

　　购房者观望地产商惜售交易数量走低价格走高

　　-本报记者 陆昀

　　尽管此前针对房地产市场的各项调控政策都在开始发力，但北京楼市在今年却呈现出与以往销量、价格同增的相反表现。

　　据北京房地产交易管理网的数据显示，今年1-4月，商品住宅成交量比去年同期下降将近一倍。而国家发改委近日公布的数据显示，今年一季度北京楼市新建商品住房销售价格同比上涨9.8%，持续高于全国的平均涨幅，京城二手房的销售价格同比也上涨9.5%，远高于全国5.2%的平均涨幅。

　　然而，北京房价的高涨与销量的下滑与供量似乎关系不大。尽管去年业界预计，今年北京

商品房的供量会比去年增长50%以上，而进入5月以来，人们并没有看到大的放量。但根据政府网站提供的信息，截至5月上旬，北京可售住宅套数有近8万套，面积达千万余平方米，现房住宅可售套数近2万套，面积有300多万平方米。从供求角度看，

北京楼市现有住房库存是充足的。

　　“不是没房买，而是房价涨得太快，实在是买不起”，北京很多自住购房者发出如此感叹。业内人士认为，楼市交易量萎缩与购房者的观望状态不无关系，大家在期待着房价涨幅的回落。中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的2007年房地产蓝皮书———《中国房地产发展报告》称，2007年限价房、经济适用房等低价房较多地推向市场，可以部分平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局；经过几年快速释放，自住性住房需求将在2007年有所减弱，预计2007年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下。不少人认为政府对房地产还会进一步加以调控，北京的购房者在期待政府2000万平方米“限价房”的推出。

　　北京的房地产市场目前看去似乎处于“低迷状态”。然而业内人士认为，这种成交量大幅下滑的“低迷”与地产商惜售以及今年以来股市高涨行情直接相关。

　　由于对中国经济发展的良好预期，房地产的向好格局与投资空间明朗，房地产商坚信房价会一路走高，其短期上涨的利润足以覆盖此间增加的资金成本。因此，不少开发商有意控制销售节奏，放慢了新楼盘的上市时间。今年一季度，涌入股市的资金高达3700亿元，这当中包含了大量房地产的投资型买家。“房价的问题实际上是资金流的问题”，加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出，资金永远追逐利润，当投资市场上股票的获利回报更大、更快时，原本投资房产的资金自然会抽走进入股市。而当股市大跌之后，这些资金只能是流向房地产市场。他认为，楼市下一步的涨势不容乐观。

　　在股指冲高至4000点后，证监会等金融机构接连提示风险。4000点被人们看作是多空平衡的轴心。有人预计并担心在股市中获利的巨量资金，在股市上涨过快的风险压力下会择机出逃，回流至获利空间尚高的房地产市场，进而使已经高企的房价再度飙升。

　　显然，股市的红五月有可能衍变成政策的多发期。如果股市急跌，对房地产市场将产生明显影响。

　　对此，徐滇庆教授认为，股市必然会出现大幅震荡，资本的趋利性也会使股市中的资金流向楼市，但股市不会在某一天就崩溃。目前股市中资金流向已经很明朗，一些高端客户盈利后已经将资金从股市退出，但同时还有大量的低端散户的资金在跟进，股市整体上还会膨胀。我爱我家副总经理胡景晖也认为，今后，楼市与股市的“此消彼长”将会长期存在，但股市中获利资金的回流在后续政策的调整下，将有可能更多地向居民改善住房的方向发展，由投机引致的房价暴涨的可能性或许不会很大。

　　在良好的预期下，房价的上升已无可质疑。但置业投资会面临政府在持有环节上的税收限制。投资人刘先生认为，在股市牛市格局尚未改变，而风险压力加大的情况下，明智的选择是介入房地产股。记者从证券交易机构得到印证，五一节后，确实已有增量明显的资金介入房地产股。业内人士分析，在人民币持续升值的背景下，房地产类的股票更成为境外资金稳定的套利工具。如果

人民币升值6%，那么投资A股地产类股票，意味着直接坐享6%的收益。而楼市与股市这类“此消彼长”对楼价的影响将不会是直接的。

　　面对一再上涨的房价，人们期待着更加有效的政策的出台。

　　徐滇庆教授认为，房价上升，反映了国家经济的现实。目前的情形是，几乎全世界的资金都涌向了北京、上海等城市，资金流旺盛使房价很难下降。目前的政策能用的其实就那么多，关键取决于政策的执行力度，主要看政府怎样进行利弊调整。在徐滇庆看来，针对投资行为，须减少资金的流动性。他提出，我国应该加快采取国际上采用的减缓资金流动的“托宾税”，增加物业税和房产交易所得税。

　　日前，北京已决定于6月1日起，对北京市房屋进行全面摸底普查，搭建房屋普查综合信息系统，建立长效房屋管理机制。业内人士认为，这项普查将使管理机构对北京房产的存续状况、使用状况一目了然，这项调查实际上是在为其后出台的税收政策，包括物业持有税、房产交易税、遗产税等等做准备。这是一个值得注意的举动，这意味着政府将加快出台对持有物业的管理与税收。