房价久调不下 考验国务院“决心”

　　编者按

　　一季度CPI几近撞线，各大中心城市的房价依旧大涨，经过了两次全面调控的房地产行业，仍旧是中国市场上价格攀升幅度最快的行业之一。

　　走进敏感的五月，中国的房地产行业和市场又将面对着怎样的未来？民众安居问题的解决路径又究竟从何而来？

　　针对上述繁杂问题，本报特邀北京科技大学教授赵晓博士、中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立、国家有关部委某官员共聚本期“新闻访谈”。

　　两年调控陷入困局？

　　主持人：2005年、2006年已经连续两年进行了宏观调控，综合使用了信贷、土地、税收、规划等全方位的手段，但大城市

房价上涨的势头仍未得到遏制，这是否可以说明调控本身已经陷入了困境？

　　尹中立：其实用困境这个词并不准确，我个人感觉针对房地产调控，中央并不是用尽了所有的手段，关键问题在于无论是2005年还是2006年，中央所进行的宏观调控的目标是不明确的，或者说是多重的，这才是到目前为止宏观调控收效甚微的真正原因。

　　导致这种目标多重性的原因，是中央政府面对房地产调控时进退两难的状态。一方面，中央认为对目前的房地产市场必须进行干预和调控，以避免市场风险的日益积聚；另一方面，中央又担心调控会对房地产行业造成实质打击，对总体国民经济产生过大的冲击。在这两者之间的量上如何权衡和把握，中央政府一直没有找到合适的平衡点和分割点，所以就造成了外界看来所存在的房地产调控的困境。

　　赵晓：我不认为调控已经陷入了困境。因为评判宏观调控是否取得收效，单纯的房价涨跌并不是唯一的标准。在这个问题上，我们需要综合比较资产市场的价格走势。在这种比较的思路下，我们可以看到，同为资产市场的股市去年到今年的涨幅超过了130%，而房价目前的涨幅远远低于股票价格的涨幅，应该说是比较稳定的。因为现在中国处在一个所有以人民币计价的资产价格都在上涨的环境中，而房价的涨幅不仅远远低于股市，而且相比于增长最快的2004年，也稳定了很多。

　　主持人：如何评价这两年来调控的效果？

　　官员：其实，政府对房地产行业的调控，一直在进行，而不是2005年才开始的。2004年的调控主要是总量方面，强调了土地和资金，因为当时投资（房地产固定资产投资增幅）增长高峰的时候曾经达到50%的增速；2005年则强调从供求两个方面进行，措施较为偏重存量方面。经过这两年的调控以后，总量的问题已经不太突出，投资增幅已经回落到合理区间。

　　那么在这样一个目标达到的情况下，为什么社会感觉调控效果不太明显？反思一下，我们其实更多地注重了从经济的角度而没有从社会的角度来研究一些问题，造成了现在一条腿长、一条腿短的问题。所以，2006年调控更多导向是如何解决低收入群体的住房问题。现在“国六条”实施的时间还比较短，可能还需要一段时间，但是已经看到了一些明显的变化。

　　主持人：房地产固定资产投资结构、供应结构作为重要数据，在调控中发生了哪些变化？

　　官员：比如在固定资产投资结构方面，在保持低于总体固定资产投资增幅的前提下，住宅比重的投资是在增加，去年达到了71.2%，这是历史上最高的比重。另外，我们的住房规划编制工作取得了明显进展，特别是建立了备案的制度、公布的制度、通报的制度以后，解决了市场预期、社会监督的问题。

　　在最重要的供应结构调整领域，我们也有了一个好的开端。首先，普通住宅投资（房地产固定资产投资总额）比重在上升：原来是52.6%，现在上升到59.5%；其次，

户型比例方面去年6月份以后到年底这段时间，90平方米及以下户型的住宅，增幅是30%，到现在是34%。原来的户型是在向大的方向发展，现在则是在向小的方向发展。

　　关键是国务院“决心”

　　主持人：就目前这种两难局面，你认为是否已经超出了建设部调控的经验、能力的范围？

　　尹中立：可以这么说。如今房地产市场问题的根源是1998年开始启动的住房私有化改革。这是建设部能够决定的吗？当时的文件是国务院办公厅下发的，其总体思路是突出住房的商品属性，在住房领域充分发挥市场规律，这个方向是国务院来确定的，不是建设部。作为行业主管部门，建设部只是遵循国务院的精神具体制定实施方案，真正的主导权还是在国务院。

　　与房改性质近似的医改、教改，也都是由国务院推动的，因此，具有实质意义的“纠偏”，必须由国务院做出，而不是某一个行业主管部门做出。现在医改、教改的纠偏都已经开始，住房改革领域的纠偏却还没有开始，是因为国务院还没有下决心，这是建设部不能左右的。

　　赵晓：目前的局面远远超出了建设部一个部门的能力和经验，因为房地产牵涉的上下游行业太多。目前所使用的体制是国务院牵头，多部委协调。但是，毕竟国务院不是执行机构，这种体制也不应该是一种长期的体制。

　　我个人认为，在下一步房地产调控的行政架构上，有可以研究的余地。例如，可以由国家发改委牵头，或者由央行发挥更大的作用。这样的设想一是因为这些机构更具有权威性，二是出于更多地利用市场化手段进行调控的考虑，这两个部门应该发挥更大的作用，有利于市场化的调控手段更为灵活、有效地运用。

　　主持人：既然如此，是否可以做这样的推断：国务院在房地产调控的问题上，不足够坚决？

　　尹中立：还是中央政府的“决心”受到了牵制。虽然在整体的GDP比重中，房地产的贡献率并不是很大，但是房地产行业是一个资源整合性的行业，它牵涉了大量上下游产业，比如建筑业、钢铁、水泥、材料乃至金融业，国务院必须从经济全局考虑。从2005年、2006年下发的多份针对房地产调控的文件来看，对于房价问题，使用的都是“稳定”这个词，这就足以体现中央政府的心态。

　　主持人：今年一季度的数据表明，以北京为代表的一批中心城市房价涨幅仍然偏高，这是否说明宏观调控仍有继续深入落实的空间？具体说，就是调控还存在哪些问题?

　　官员：应该说，目前调控的措施还没有形成一个有效的合力，有些导向性的政策效果还不太明显。存在着“三轻三重”的现象：一是重流通轻持有——在流动领域的税种多达十几种，持有环节却基本上没有，造成了外界普遍关注的空置率在下降，但是闲置房屋在增加的情况；二是重数量轻质量——我们每年近两万亿元人民币的住宅建设投资，但质量、节能、省地、环保远远没有像数量增长这么快；三是重发展轻完善或者是重短期轻长效——在新的政策精神出台后，很多配套措施没有跟上。例如

经济适用房，政策有了调整，但配套措施没有跟上。总的来看是短期方面调控的力度都比较到位，而长期上一些机制、体制方面的调控措施可能还有欠缺。

　　未来调控之路

　　主持人：目前建设部认为对于调整供应结构、控制房价快速上涨最有效的手段，都不在建设部自己的职权范围内，比如物业税。如何看待这种观点？

　　尹中立：这种观点十分正确，物业税是真正的可以抑制需求，进而控制房价的手段。物业税的问题从来不是中央与地方利益矛盾的问题，因为他是地方的财政收入，地方政府会从其中得益；也不是中央部委之间利益博弈的问题，归根到底，就是国务院最终有多大决心的问题。

　　赵晓：这样的说法是正确的，但核心问题在于开征的是怎样一种物业税。目前，我们国家商品房的成本中，土地成本要占到50%以上，但在大部分开征物业税的国家，土地是免费不要钱的，政府征收的物业税实际上是拥有这块土地之后享受公共产品服务的租金或者购买费用。但我们现在拟议中的物业税，不涉及土地出让金制度的调整，在这样的情况下，这种物业税的出台，很难起到实质性的作用。

　　主持人：目前针对房地产市场的现状，还有什么有效的调控手段？

　　尹中立：中央政府用利率工具进行调控的效果太弱。中央可能担心，整体调整利率水平，会对其他行业造成影响。但是，为什么不可以专门针对房地产贷款提高利率？我认为，可以把住房按揭贷款的利率总体提高1%，这样就足以控制房地产的需求，让房价跌下来。

　　赵晓：我个人认为，肯定会有一些新的手段出来，我觉得首先是要增加土地供给，因为过往土地、规划、信贷等方面的手段都使用过了，而解决实际问题的，还是如何增加土地供给。其次是物业税的试点工作可以开始。

　　主持人：经历了两轮的调控，今年面对的房地产行业是一个怎样的局面？调控如何深化？

　　官员：今年是一个非常特殊的年份，是本届政府的最后一年。实际上也是很多地方政府的换届之年，新的领导干部新上任、年轻有为、憧憬很多。又面临着十七大的召开，明年又是奥运会的召开。中央又特别地强调关注民生、改善民生、保障民生。在这样的前提下，今年的调控主要还是考虑到两点，一个是今年大的环境，另一个是人民银行调控的动向。

中国经营报记者：李乐