房地产城市化推动长期向好

　　据Ｗｉｎｄ资讯统计，目前已公布年报的房地产上市公司，2006年实现主营业务收入730．39亿元，同比增长33．89％；实现主营业务利润198．92亿元，同比增长25．99％；完成净利润86．48亿元，同比增长38．58％。行业毛利率达到27．23％，比去年同期降低1．7个百分点。行业分析师认为，城市化产生了旺盛的房产需求，这将助推房地产业的景气度继续向好；不过，国家的调控思路开始转向“有效供给”，随着普通住宅加大供应和住房保障的逐步建立，房地产行业的利润率会降低。业内人士分析，在本币升值、经济增长、消费升级、人口红利等长期向好因素的作用下，房地产行业长期向好的趋势未发生改变。兴业证券分析师任壮预计，2007年二季度，住宅地产行业景气度将会依然维持高位震荡，大部分城市房地产销售价格将会稳步上涨。但房地产区域市场差异性将继续存在，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场成为“热点”区域，其他二线城市将可能出现持续走强。房价上升的直接影响便是增加房地产企业的主营业务收入，提高销售利润率。对于房地产企业而言，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。统计显示，截至2006年年末，已公布年报的房地产上市公司预收账款共计372．49亿元，同比增长55．34％，占到2006年主营业务收入的51％，这意味着，2007年的业绩已经有了很大保障。长江证券分析师刘焱认为，2007年国家的调控将以追溯和落实以前的政策为主，按照目前的政策框架，未来房地产市场普通住宅供应将加大，这将调低行业的毛利率，但也会使房地产的发展更为健康。国家宏观调控政策逐步出台，使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力，资本市场往往对大地产商青睐有加，但资金实力弱和开发资质低的房地产公司前景将日益暗淡。2007年，国家对土地这一要素资源的利用要求将进一步提高。统计数据表明，2005年以来，城市土地供应的“不饱和策略”，已经使土地购置面积滞后于房地产开发的速度。业内专家坦言，对于目前拥有管理能力和扩张能力的市场领先者而言，融资便捷且渠道多元，土地获取不成问题，而这又反过来增强他们的融资能力，从而形成良性循环。资金链和土地供应趋紧，仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”，今后的企业分化将更加明显。因此，未来国内房地产行业将进入快速整合期，部分小开发商将逐步被淘汰出局，而规模化公司将通过兼并收购、合作开发等方式逐步扩大市场份额，行业集中度逐步提高。中信证券王德勇认为，我国居民的住房改善需求长期存在，整个房地产行业“蛋糕”会越来越大。但在这个市场中，优胜劣汰将成为主旋律，不排除会出现一些有能力分享到更多“蛋糕”的企业。未来的一段时间，行业向前发展和企业优胜劣汰都是房地产行业不变的趋势。[][41]