外资进入中国房产市场需限制

　　□无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。□下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。□房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。□房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辩证施治。外资和热钱大举进入中国房地产市场目前，我国房地产开发资金的70％～80％直接或间接来源于银行，而国外开发资金中银行资金一般只占20％。近些年中央的系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，迫使开发商把目光转向资本市场和海外市场。直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金（公募、私募）、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等等，五花八门，日益多元化了。一时间，上市成为潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地产企业有：合生地产、富力地产、万科、华发、世茂房产、华润置地、北辰实业等。直接上市要求企业实力强，上市后成为公众公司，要信息公开、财务透明，许多企业做不到，因而选择借壳上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京万通、广东粤泰、上海浦庆、中信地产、国美集团、天津万顺等已经或谋求借壳上市，还有多家上市公司愿意借壳给房企。一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已经上市的，还努力寻求其他融资渠道。例如，房地产投资信托基金长足发展，2004年筹集资金110亿元，比2003年增长近一倍，2005年上半年融资64亿元，2005年底更有人预言，今后几年将有1600亿美元的房地产投资信托基金上市；私募基金也暗流涌动，首创、万通、华远等都在积极运作；万科于2005年中与新加坡政府产业投资公司签约组建了合资公司；中海地产于2005年向境外发行了3亿美元债券（7年期），等等。更为引人关注的是，正当中央加强对房地产业调控的时候，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理（澳）、瑞银、花旗、ＩＮＧ（荷）、美林、瑞星思达（美）、ＲＲＥＥＦ（德）、华平投资（美）、ＤＩＦＡ（德）、软银亚洲（日）、凯雷投资、凯德置地（新）等，均为国际顶级公司。他们进入的方式，一是直接收购地产物业。如大摩2005年4月出资4亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6月出资8．5亿收购上海广场4万平米商业用房，9月又出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿收购上海明天广场；麦格理2005年7月出资38亿收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，9月又以4亿收购上海城市酒店公寓；高盛8．9亿元购入上海百腾大厦；ＤＩＦＡ2005年8月7．2亿收购上海华狮中心。二是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产项目。商务部数据，2005年房地产业外资合作项目2119项，合同金额194亿美元，当年实际利用54．18亿美元。三是注资。如ＲＲＥＥＦ向珠海“中珠上城”住宅项目注入2．25亿美元；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元；麦格理、花旗等也都在寻找好项目投资。四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。五是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30％；永亨、恒生、中信嘉华在广州、上海也开展了房贷业务。花旗银行也于2006年开始介入房贷。进入2007年，外资大举进入中国房地产的趋势仍在继续，并未停止。除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，难以彻底搞清，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自2003年，当年的数字，有说380亿美元，有说750亿美元；2004年有说600亿美元，有说700亿美元，有说800亿美元，发改委估算是1000亿美元，最高的估算是1132亿美元；2005年，看到的数据是400亿美元；2006年上半年的数据，所见为232亿美元。几年下来累计，低的估算约1300亿美元，高估算为2000至3000亿美元。至去年下半年以前，股市冷清，热钱主要进入房地产。据建设部有关研究，2004年海外热钱投入中国房市至少700亿美元。热钱属短期投机性质，很少进入实业，主要是买房卖房，大进大出。据有人研究，上海市2004年商品住宅销售额2000亿元，其中海外热钱购买占33％（央行金融司的调查为23．2％），2005年一季度进一步达40％甚至更高。2006年下半年后，股市升温，许多热钱又从房市转入股市。据国家外汇管理局2005年底发布，外资在中国房地产市场中的比重占15％。我理解，这里既包括正规的招商引资，也包括热钱。外资为何大举进入中国房市中央对房地产的调控紧锣密鼓，外资却大举进入，为什么？查阅有关资料，主要有两方面原因。第一，对于国外许多大企业、大财团来说，他们过去对中国房地产市场的不规范和政策的不完善，存畏惧之心，吃不准这里的水到底有多深，不敢贸然进入。中央加强宏观调控，对他们是个好消息。他们感到政策逐步完善，市场逐步透明、规范，自信凭借雄厚的实力，可以大显身手，与中国的企业竞争了。大企业一般都有长线的打算，他们看好中国的未来发展孕育着无限商机。瑞星思达的董事长约翰·珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候”。他还说：“投资者的安全感是很重要的，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少。合理的政策是为了市场更加规范，这正是战略投资者最看重的”。ＲＲＥＥＦ的亚太区主管卡尔·鲁道夫说：“宏观调控是个好信号，中国的房地产发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。”他们的话，颇具代表性。第二，资本的本性是逐利，尽管大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润，也对他们颇具吸引力。事实上，近年进入中国地产业的外资大都大发利市。例如ＲＲＥＥＦ投资珠海项目，对基金客户承诺的回报为18％，华平对其在中国地产市场的投资回报预期为25％以上，这在国外是难以想象的。瑞星思达进入中国以后胃口也吊高了，表示8％以下的回报不予考虑。至于热钱就更不用说了，本性就是投机，面对这个暴利的行业，自然要纷纷上演“惊险的一跳”，急忙分享盛宴。中国的房子利润有多大？报载福州的个案调查是60％以上，广西的个案调查为100％或更高。福州的调查是静态计算，广西的调查考虑了资金周转因素，可能更符合实际。近日网上有好事者，自称是根据官方数据作了一个测算：2006年全国房地产开发投资1．75万亿元，消费者全年购房总支付7．246万亿元，据此算出全国房地产商的毛利润（未剔除税收和财务成本）为5．496万亿元，毛利润为开发投资的3．14倍。当年10月底，全国还有12．24亿平米房子空置未卖，按每平米2000元成本计，占压资金2．448万亿。空置房和占压的资金是多年累积下来的，而一年卖房的毛利就可将多年的占压资金收回，还有3万亿的毛利，支付税收和财务成本之后，仍是绰绰有余。这个测算虽然粗糙，但大体上可以说明问题。暴利使开发商们有底气，即使房子卖不出去，也不怕，可以撑很长一段时间。这样的盈利水平，怎么可能不引起外资和境外热钱的垂涎？外资和热钱流入中国房地产业利弊分析外资和境外热钱大举进军中国房地产业，利弊如何？国外大企业管理规范，一般也愿意遵守投资国的政策、法律；与国内企业合并或注资，也比较慎重地选择信誉好，规模大的企业；合作或注资后，也会要求中方合作伙伴改善治理结构，规范自身行为；中国企业上市或引进外资，改善资金构成，不再单纯依赖银行。这些，都有利于房地产业的健康发展。但是大企业的进入，主要集中于高端市场，如高档住宅、甲级写字楼和其他豪华商业地产。一方面进一步推动了地产价格上涨，另一方面买了或建了以后，大部分还要出手，不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构。还会产生挤出效应，上海、北京和其他中心城市的国内房企，不少被迫向内地二、三线城市发展，把内地的房价也抬了起来了。总之，外资的进入，可谓利弊参半。至于游资，更是有百害而无一利了。热钱短期套利的特性，决定了其大多涌入中高档住宅市场。这一轮调控之前，上海、北京等的中高档房地产市场，主要是国内热钱如温州炒房团、山西煤老板炒房团之类兴风作浪，炒买炒卖之间，不断推高房价。调控之后，部分国内热钱转战内地或其他产业，但境外热钱却跟进来了，大大增加了中高端市场的购买力，以更大的手笔呼风唤雨、推波助澜，房价自然越来越高。有买房的就有为其建房的，任志强说他不为穷人建房，只为富人建房，其实是来自于他真实的市场感受。中高档住宅暴利多多，谁还为老百姓建低档房呢？普通住宅供不应求，价格也就眼看着一天天高起来，高到老百姓无法承受，自然就是民怨沸腾。据零点公司2006年调查，太原商品房的购买者中80％是非本市居民，北京、大连是60％，郑州是55％，该调查据此判断，我国的房地产业基本上是被投机资金操纵了。短期套利的资金，往往是打一枪换一个地方，来得快去得也快。今天房市好，蜂拥而入；明天股市热，又作鸟兽散。聚散之间，留下无穷的后患。假使有一天，房地产业内的境内热钱加境外热钱全部撤出，留下那么多高档住宅，谁来居住谁来消费呢？恐怕就会出现当年海南、北海的局面。境内的热钱，还算“肉烂在锅里”，境外的热钱则更难以控制，中国不是它们的家，迟早是要走的。它们主要目的是赌人民币升值，暂时寄宿在房市、股市，顺便捞一把，将来一旦在汇市得手，连本带利都要撤出。而且热钱极其敏感，稍有风吹草动，就会立即反应，来去无踪。例如，有观察者发现2006年上半年约有240亿美元热钱突然撤离中国。其时国内股市升温，房市依然火爆，热钱为什么会撤离中国，令经济学家不明就里，疑惑重重。有的解释，人民币汇改进程未达国际炒家的预期；有的说，加强税收监管等调控措施，使房市利润缩水；有的说，外管局加强了对进入房地产市场的外汇的管理；也有的认为世界其他地方有更好的套利机会。总之，许多因素都可影响热钱的进退。现在搞不清楚的是，在中国房地产市场中，内外热钱的总量到底有多少？因而难以判断境外热钱在其中的比重，也就很难就其对房地产价格走势的影响，作出定量分析。对外资的进入需作必要的限制目前，外资特别是境外热钱进入中国房地产市场问题，已引起重视。各有关方面已经或准备出台相应的措施，各路专家学者也提出一些建议。这些措施或建议，有外汇管理方面的，有投资管理方面的，有房地产管理方面的，有税收管理方面的；有针对外资的，有针对热钱的；有针对开发环节的，有针对销售环节的。效果如何，都有待实践检验。从应对思路来看，还是存在不同：有的主张对外资内资一视同仁，主要采取经济手段，规范市场秩序；有的主张经济手段之外，也要有适当的行政手段，对外资的进入作必要的限制。我个人是倾向于后一种主张的，认为在现有的措施和建议之外，还可考虑：第一，无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；建成了，工商部门不予登记，等等。这件事真做起来，难点在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以说是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由总是能找到的：改善投资环境啦，发展第三产业啦，提升人民生活品质啦，与国际接轨啦，最后总能与科学发展观挂上。由于事关投资、国土、规划、建设、工商等多部门，单靠一家是管不住的。需要中央发指示，国务院下命令。第二，下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。现在的情况，如中科院最近一份研究报告所反映的，政府办公区、大学城、娱乐城等等，建到离城区几十公里以外的地方，大兴土木，大搞房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展，失去控制。划圈、设限，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。第三，房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。但现在的体制是分割登记，评估也不统一。物权法已经出台，方向已经明确，可以考虑进一步推动改革。建议将国土部门的土地登记和建设部门的房产登记都拉出来，包括林业部门的登记等，成立独立的登记机关，并进一步整合中介评估行业。如果部门分割一时解决不了，可考虑退而求其次，先出台土地财产保有税。出台的同时，需要对土地取得环节的税费加以清理、归并、精简。除此之外，还有更深层次的问题需要研究：境外热钱涌入，与人民币升值预期有关；人民币升值预期，与贸易顺差大有关；贸易顺差大，与国内消费不足有关，也与引进外资有关（出口额的60％为三资企业出口）；国内消费不足，又与分配政策和社会政策（医疗、教育、社保、就业）有关，等等。在热钱涌入，贸易顺差大，消费需求不足和引进外资的共同作用下，外汇储备过大、货币流动性过高，这是导致房地产热（包括股市热和其他许多问题）的宏观经济背景。房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辨证施治。现在，分配政策和社会政策正在调整，抓住了关键并开始见效。下一步不可回避的另一个关键是，应按照中央关于科学发展、和谐发展的要求，对引进外资政策进行梳理、反思。改革开放近30年，外资的利弊已经看得很清楚了，应当趋利避害，明确哪些可以大力引进，哪些应当限制引进，哪些坚决不能引进。[][41]