谁动了我的停车位

　　实习生段浩腾

　　据了解，近年来，业主与开发商及物业公司关于车库车位的归属和使用问题的争议投诉越来越多，仅在北京去年关于物业管理的上千件投诉中，就有近一半是关于停车位的投诉。

　　将于今年10月1日起施行的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　法规一出台，就对业主和开发商们产生了不小的影响。北京、广州等地一些开发商加紧出售车位套现，希望在《物权法》今年10月1日实施前获取最大利益，而出售的这些车位大多未与业主约定产权。

　　北京昌平龙锦苑小区业委会以《物权法》为依托，出面向物业公司追讨包括停车费在内的“公共收益”；上海部分小区业主因不满对于停车位的收费而与物业发生多次纠纷，个别业主甚至与物业公司人员大打出手。 这些情况的出现，与《物权法》中的相关规定还没有明确有直接的关系，而这些不明确的地方，一直是各方争论的焦点。

　　优先权、所有权哪个在前？

　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这是《物权法》对于车位处理方式规定的一个前提，然而无论是开发商还是业主，对此都颇有微辞，因为在具体的操作中，这里很容易出现问题。

　　北京的一位开发商在接受记者采访时对业主“优先权”提出了一系列的疑问：“一般情况下，业主都是从我们的楼盘开盘时，逐渐入住的。业主入住一部分的时候，我们的车位肯定是能够、也足够优先满足业主的需要。但是如果还有剩余的车位，我们总不能让它长期空置吧？肯定得或租或卖。如果我们把空余车位卖了，之后再进来的业主，或者原来进来的业主再买车的时候，管我要车位，并且拿优先权来说事，我们怎么办？还得保障他这个优先权？优先权不应该无止境地，在时间上没有限制地对抗我们的所有权吧？我们怎么做才合适？首先满足到什么程度？是业主声称我有可能买，我们就得给他留着，还是得有个期限？”

　　北京忆通律师事务所的马臻律师则从业主的利益角度出发，向记者分析道：“对于业主来说，这个‘首先’的说法也很不明确，其所指的优先权是否是一个实质性的权利概念？也就是说开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权？如果按照一般法律常识来判断，这个优先权只能是‘同等条件下’的优先权，这对业主是否公平，是很值得探讨的。”

　　他认为，正是由于这个条文的模糊性，既使部分开发商由于不理解而开始盲目地突击卖车位，又使得业主们把没有车位的责任全部都推到了开发商的身上。

　　“要解决这两方面的矛盾，需要很多具体规定，应该有详细的司法解释，”马臻律师补充道：“各地方政府要制定出详细的实施细则，否则很容易使业主与开发商之间产生更大的冲突。

　　模糊的“约定”

　　区分车库车位的归属，是判断物业公司收取停车费是否合理的前提，然而这一环节上，也存在着相当大的难题。

　　马臻律师说：“《物权法》第七十四条规定首先肯定了车库、车位的所有权是属于开发商的，业主与开发商是在购房行为过程中对其归属作出约定。”他认为：“由于目前社会上缺乏有效的机制约束和保证，这项规定中，由于购房人和开发商之间的信息不对称、地位不平等，导致二者不可能有平等约定的基础，开发商很容易利用其强势地位，迫使业主接受不平等的条款。”

　　也有人提出，共有部分应该考虑业主是否支付了成本，例如车库，如果业主已经分摊了其成本，在支付的房价里已包含，那么车库就应该归业主共有，而如果该成本没有摊入房价里，就应该归开发商所有。如果还不能解决，就应该由政府出面规定车库车位必须算入房价中，售出之后由业主共有。

　　“但实际上，对于我们单个业主来说，在购房之初想要了解到在即将支付的房价中是否真正包含了车库成本，是几乎不可能办到的。”一位正在筹备买房子的郑先生对此表示怀疑：“如果将规划的部分硬性规定为全体业主所有，开发商很可能就会为了节约成本，放弃建造车库之类的设施，导致社区设施不完善，反而给我们的生活带来诸多的不便。”

　　正是由于这个“约定”的模糊性，导致了目前这种困境：开发商说业主使用的是“我的停车位”，业主又指责物业对“本应是业主的共有车位”乱收费。

　　车位共有了还应收费？

　　专家认为，从《物权法》第七十四条规定来看，共有车位应由业主委员会根据业主大会决定分配和使用方式，委托给物管公司管理。就是说，物管公司无权决定共有车位的分配使用方式，也无权擅自决定收费。而实际上，现在的大多数做法与《物权法》是完全违背的。

　　据记者了解，也有一些物业公司对于停车位的收费，仅仅是收取一定的管理费用。北京朝阳区某物业公司执勤人员跟记者谈了他们的困难：“我们小区实际上只收取每个车位每天两块钱管理费，如果是露天车位则只收一块钱一天。一是因为业主把车开进小区来，我们就得负责管理和保护，二是也要防止业主乱停车造成小区道路混乱。这样的话我们适当收取费用作为物业管理的收入，是合理合法的吧。但是有些业主就是不明白其中的差别，以为我们是在乱收费，心生抱怨，就更谈不上积极配合了。”

　　于是就出现了很多这样的情况：开发商在小区内画出了一块块的地面或道路作为停车位，又向业主们收取或高或低的停车费。以前，业主们大多默许着这种操作方式，《物权法》一出台，便有很多人站出来，拒交停车费和管理费，并且要求物业返还停车费，“小区道路有我一份，我凭什么要交停车费。”代表了相当一部分业主的想法。

　　业内人士认为，共有车位是否应当收费，北京昌平区龙锦苑小区的理性做法是值得借鉴的。4月8日下午，龙锦苑二区业主委员会与物业公司负责人坐到了谈判桌上，就停车费收益问题展开了谈判。

　　马臻律师建议：“允许物业公司收取一定的停车费和管理费，并且将所收费用的一部分作为物业管理收入，另外的大部分在业委会的监督和管理下用于小区内的建设，或者作为公共收益返还业主，应该是目前解决这一问题的最公平合理的办法。”