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八部委双管齐下整治房地产顽疾http://www.sina.com.cn 2007年04月12日 10:37 南方都市报
八部委双管齐下整治房地产顽疾 彻查纳税及官商勾结成专项治理重点 本月下旬，房地产业纳税偏低的情况，将是国家税务总局进行专项检查的重点。国家税务总局局长谢旭人日前公开表示，国税总局已发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。 但让开发商们感到紧张的，却是八部委联合签发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，并于近日联合召开了全国房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议，对房地产市场秩序专项整治做出统一部署。 “房地产市场中的确存在官商勾结的现象，也比较严重。一个项目从开始运作，到竣工验收，交付使用，前后需要盖60－100多个公章，腐败怎么能不严重？我双手赞同整治房地产领域的腐败，但最主要是搞好预防，从根本上解决问题。”北京师范大学房地产研究中心主任、建设部专家委员会委员董藩接受本报记者采访时如是表示。 立竿见影的效果是，广州首次联动清查楼市的第二天，即4月10日，据媒体报道，已经有开发商拿出留起的楼盘发售。 房企“利多税少”现象突出 去年全国纳税500强企业排行榜只有三家房地产企业，但去年进入《福布斯》全球富豪排行榜的中国富豪中，房地产业人士占40％左右。两者之间的比例严重不相称，房地产企业“利多税少”突出。 许多人认为，房地产市场存在着投机需求。房地产是类似期货的“保证金交易”，只需交20％－30％的首付就可以获得100％的增值收益，因此，房地产本身是一个具备较好投机属性的品种。 而在接受本报记者采访时，董藩直言道：“房地产作为一种投资品，有自身的缺点，如变现慢，也有优势，如回报稳定，往往只涨不跌。但是，如果供需严重失衡，房地产是不适合炒来炒去的，因为它的价格变化一般不是大起大落。只有供需失衡，房价快速上涨时，才会吸引投资者短期炒作。” 他还指出，“海外一般是不分投资还是投机的，虽然也有一些管理措施，但一般不会限制房地产投资活动，限制是没有道理的，因为房地产是商品，如果限制就侵犯了投资权利。但基于中国的国情，我们不得不区分投资(长期持有)与投机(短期炒作)，但现在市场上真正想进行房地产投机的还是很少。” 加税能否成地产稳定器？ 就目前的清查土地增值税问题，董藩指出，“如果清理增值税，房地产业的税赋是比较高的，而不是偏低。但房地产业以往的纳税遵从度的确不高，需要采取措施。在当前的市场供求关系下，对开发商加税不会抑制房价上涨，反而会推升房价。对消费者加税，要讲究科学，设计好征收对策，否则会造成不公平和业主压力过大，交易者也会努力逃税，现在这种情况已经出现。” 据悉，由于此前规定土地增值税的清算需要等到项目公司清盘之后，大部分开发商都采取了项目结束、项目公司一直保留的方式迟迟不去清算，而根据新的规定，达到一定时间节点的楼盘都将被要求严格清算。 “一定程度的房地产投资不但不该抑制，而且应该鼓励，因为这是房地产租赁市场发展的前提。有一部分人买了房子出租给另一部分人，政府的保障压力会大大减轻，而且不伤害市场机制。” 据悉，早在两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》，也认为房地产保有税要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。 但是，截至目前，土地增值税的地方清算细则迟迟没有出台。 权钱交易源于制度不合理 是次为期一年的房地产市场秩序整治，根据新华社报道，建设部副部长齐骥透露，“整治行动将紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查。” 在此话题上，易宪容与董藩又持不同意见。易宪容日前撰文指出，房地产市场存在利益关系失衡的情况。而董藩认为，“这些说法我不赞同——据我所知经济学上并没有‘利益均衡’这样一个正规概念，也许有人使用过，但其实就是一个市场机制问题，房地产的市场机制根本没有失灵，只不过供不应求导致房价上涨而已。” 董藩说，“懂经济学的人都知道，市场价格从来就是供求双方共同决定的，像剪刀的两翼，不存在谁强谁弱问题，即使在垄断市场上，消费者可以选择‘不选择’，即不买，来制约供给者提价。如果消费者愿意买，那没有办法。况且房地产市场不是垄断市场，只是垄断竞争市场，竞争是主要的。” 很熟悉房地产行业的大致利润水平，董藩指出，房地产个别项目利润的确很高，但平均只是处于中上水平。“房地产业的利润率可以高到几十倍、上百倍”的说法根本不成立，不能想当然。其他说法他也不赞同。 如果说要找房地产市场权钱交易的核心，董藩指出，“制度设计是核心问题。腐败的产生源于有些部门权力过大，该市场化的没有市场化，仅靠教育、靠检查作用不大，或者说不能从根本上解决问题。必须坚持政治体制改革和行政管理体制改革，科学设计房地产管理体制，使其高效、透明，这是防止权钱交易的根本。” 本报记者李银 ■链接 房地产行业：纳税侏儒？ 国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71％。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。
八大部委是次对房地产市场的整治行动为期一年，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查。 资料图片
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