二线城市地产样本：政府力推 商业资本“辽沈会战”

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　　说到沈阳，往往会令人联想起“破产国企、下岗职工”之类不甚愉快的字眼。但三年多前，年轻的温州商人吴云前就敏感地意识到：这是一座让他有机会赚大钱的城市。

　　3月底，他筹划多时的“温州城”在沈阳火车站旁著名的太原街商圈内破土动工，一扇通往新金矿的门似乎正在为他打开。吴只是近年来涌入沈阳掘金的诸多温州商人中最新的一位。除了喜欢抱团的“温州帮”外，市场触觉最敏锐的香港人、上海人和广东人，同样络绎不绝而来，更多国资企业和海外资金，则正伺机陆续跟进。

　　这座历经沧桑变化、步履有些沉重的东北工业重镇，俨然成了商业资本的兵家必争之地。

　　“金廊工程”催热投资

　　2月12日下午三点，随着一连串爆破声响起，曾经见证了2001年中

国足球队首次成功打入世界杯决赛圈光荣时刻的沈阳五里河体育场轰然倒下。即将入主这一“福地”开发大型商业项目的，是民营房企新贵世茂

房地产（0813.hk）。

　　近日，沈阳市中心南北主干道青年大街中段的辽宁体育馆，也正紧锣密鼓准备爆破拆除。中资背景的香港华润集团计划继深圳、杭州、大连三地之后，在此开发其第四个超大型都市商业综合体华润万象城。

　　而早在去年10月，出席“振兴东北投资高峰会”的香港恒隆集团主席陈启宗透露，将投资人民币105亿元，开发沈阳恒隆广场和斗姆宫地区商业综合体两大项目。前者坐落于沈阳另一传统商圈中街，不远处就是满清入关前开国君主努尔哈赤和皇太极居住过的“故宫”，后者则位于青年大街北端，与市政府广场相邻（相关项目资料详见附表二）。

　　据戴德梁行沈阳区域经理崔壮志介绍，包括上述庞大开发计划在内的众多新增商业项目，几乎全是近一年来出让的，且大体分布在沈阳市政府近年力推的“金廊工程”——即青年大街及其南北延长线上，与正在兴建的沈阳地铁走向也基本重合。

　　“沈阳是东北第一大城市和经济中心，拥有巨大的市场前景和消费能力，这是我们选择前来投资的最重要依据。”从作为沈阳市政府重点引资对象的陈启宗的一席话中，或许可以窥见各路大鳄为何这般雄心勃勃。

　　在大连一手创办百年城集团的吴云前，表白则更加直截了当：“沈阳每年商品交易总额有1000多亿元，大连也就800多亿元，如此大的发展空间，我们怎么可能视而不见？”

　　潮起潮落的背后

　　事实上，沈阳成为国内二线中心城市里商业资本关注的热点，并非自今日始。

　　1997年，国内最早的MALL（大型购物中心）之一沈阳东亚商城在中街开业。这个有港资参与开发、总面积近20万平方米的大MALL，由于经营不善，后被来自长春的商家接盘，改造成如今沈阳人家喻户晓的“兴隆大家庭”综合购物商场。

　　2002年前后造MALL风潮席卷全国，而沈阳依然傲立潮头。最具代表性的是意气风发的王健林，只用了8个月时间就建成了营业面积达18万平方米的沈阳万达商业广场一期。2003年12月，这个万达集团旗下规模最大的购物中心在太原街商圈开业，陆续引进了沃尔玛、欧倍德（后为百安居收购）、百盛百货及鹏润电器等主力商家，一时让沈阳政府官员和业界人士为之鼓舞。

　　“2005年底，沈阳商业地产市场可谓山雨欲来风满楼。”戴德梁行北京公司商铺部董事张家鹏回忆说。那一年他曾参与该市数个大型商业项目的营销代理工作。那会正是众多投资商从前期圈地策划炒作到落实开发运营的过渡期，诸如商铺是拆散零售还是整体持有经营，如何解决商场培育期的资金瓶颈等实实在在的难题相继浮现，投资热情一度有所回落。

　　据沈阳官方部门统计，2006年全市商业地产实际投资额约75亿元，同比上升16％，与同期全国17％的投资增长率大致相当。用中国商业地产联盟秘书长王永平的话来说，就是“总体上趋于平稳合理了”。

　　前车之鉴

　　尽管新一轮的投资热潮扑面而来，但过去几年沈阳大型商业项目集中开发遗留的问题如何逐步消化，也是一个不小的挑战。

　　官方数字显示，2006年沈阳商业物业新增供应面积约93万平方米，闲置一年以上待出售或出租物业多达60万平方米。“市场气氛不是太正常，很多已开业商场里面缺少人气，估计未来一两年内会导致新的招商压力。”近期实地走访过当地多个商业项目的王永平分析说。

　　一度开风气之先的沈阳万达商业广场，也遇到了意想不到的麻烦。购买了广场内商业街铺位的数百零售商户及投资客，因长期生意不佳纷纷要求退铺或赔偿损失，久拖未决，酿成极大风波。迫于各方压力，去年10月中旬，在当地政府介入的情况下，万达方面不得不出资回购并开始拆除这些建成未到3年的商铺。今年3月记者曾到现场察看，发现拆除工作仍未完成。

　　曾在多个大型商场一线操盘多年的沈阳商业地产资深人士王振环，甚至用了“悲观”一词来描述他对现状的感受：“除非是恒隆这类有雄厚资本支持和成熟商场运营经验的财团，一般的地产商最好不要轻易介入商业，因为两者的资金运作和管理模式差异很大，商业需要作长远考虑，至少要有3~5年的业态规划和战略眼光，而地产商最容易急功近利。”

　　同样的难题也摆在与万达广场仅一路之隔、刚刚启动的“温州城”面前。不过，目前沈阳大型购物中心开发经营总体上未如人意，更多与

开发商自身的资金实力、运营管理水平有关，也离不开本地居民现实的消费习惯及消费能力的制约。“沈阳毕竟是东北最大的物流集散中心，专业批发市场一类的商业地产项目仍然大有可为。”戴德梁行的崔壮志说。

　　吴云前同样深信自己选择的专业市场升级改造的路子，不大可能受到购物中心之类商业物业开发过盛的拖累。“我们花了整整一年时间到沈阳考察，前后看了11块地，才在2004年年中前后拍板接下这个项目。”他说，“以这里原市场积聚了二十多年的人气和商誉，和我们坚守整体持有、只租不售的底线，应该不会让商户们失望。”

　　当然，他的乐观预期能否变成事实，等2008年10月沈阳“温州城”开业后，或许才能见到端倪。