内地将诞新首富：碧桂园杨惠妍

　　广东发家的大型房地产开发企业碧桂园集团昨日开始在香港联交所公开招股，计划发行24亿股，将于本月20日上市，集资最多可达129亿港元。该发行规模有望创下内地房地产企业IPO的最高纪录。上市后，公司大股东杨惠妍持股量为59.5%，其股票市值有望超过张茵一跃成为内地新首富。

　　至今，全国已有二十余个碧桂园楼盘 本报资料图片

　　昨日，张茵旗下的玖龙纸业收盘价为16.10港元/股，以此折算张茵身家将为479亿港元左右。根据碧桂园上市前的重组情况，杨惠妍100%控股的“必胜公司”持有碧桂园160亿股中的95.2亿股。待碧桂园上市之后，杨惠妍的持股量则降至59.5%左右。按每股5.38港元的最高定价计算，加上业内预期碧桂园上市后可能出现最高40%的溢价，届时碧桂园市值将高达860亿港元。那么杨惠妍的身家也将水涨船高，达到近512亿港元，这笔财富也足以超过福布斯中国富豪榜的黄光裕、胡润百富榜的张茵等，新的中国内地女首富即将诞生。

　　碧桂园是由其现主席杨国强在上世纪90年代初创办的，杨国强出身包工头，为人低调，不在公开场合露面，几乎不接受媒体采访。 一直以来杨国强本人都是公司的大股东。两年前，当时年仅23岁、毕业于美国俄亥俄州立大学市场及物流系的杨惠妍，加入碧桂园，出任杨国强的私人助理。同年，杨国强将其持有的所有股权转给女儿，培养杨惠妍为自己事业的接班人。杨惠妍获父亲转让股权之后，一年之后又再向其他股东赠送股权。截至今年3月，杨惠妍持有碧桂园集团70％的股权，为最大股东，亦是董事局成员。

　　实习记者 张亦帆 第一财经日报、上证报

　　“泥水匠”砌出珠三角房地产王国

　　碧桂园1992年发家于广东顺德，主要开发业务集中在广州及珠三角地区。自1999年起，集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。碧桂园集资所得的天量资金将用作公司现有项目融资、在内地收购土地储备及一般营运用途。

　　另外，如发行24亿新股、集资约12亿美元的计划顺利完成，碧桂园将在本月20日挂牌时刷新香港集资额最大的内地地产股纪录。

　　创业者同享富贵

　　碧桂园一挂牌上市，当年与杨国强一同创业的四位元老也将跻身十亿富豪之列

　　中行顺德分行北?支行的员工透露，近几天来，很多人汇钱去香港认购碧桂园的股份，“每天都有1000多万港元汇过去。”随着顺德本土企业碧桂园公开招股日的到来，顺德人已习惯于津津乐道一个“全国首富”的故事。

　　“我们的立场一直不变，我们对此类问题主张低调。”碧桂园方面则表示，实在不愿意纠缠在杨惠妍是否会成为内地首富这一问题上，也希望大众不要炒作。

　　而日前在新加坡做路演的杨国强公开表示，自己有3个女儿，虽然不会只将股权交给其中一个，但杨惠妍是代表家族持有碧桂园的大部分股份，而他自己未来仍会参与公司的管理。杨国强对碧桂园上市后的发展表示出信心，他认为碧桂园拿地较早、成本较低，土地成本不到楼房售价的10%，而碧桂园也将利用上市所得继续拿地。杨国强还预计今年公司盈利可达40.1亿元，派息比率维持在每年40%。

　　碧桂园上市令杨国强这位隐形富豪浮上水面，同时“露富”的还有另外四位创办人，现时已是“十亿富豪”。

　　其中杨贰珠持有16.32亿股，持股比例为扩大后股本10.2%，市值88亿港元；苏汝波、张耀垣及区学铭三人各持8.16亿股，占5.1%，各持有市值44亿元股份。另外碧桂园在上市已将滚存利润25亿元，按持股比例派发予5人。

　　杨贰珠与杨国强并无亲属关系，但亲如兄弟。现年56岁的杨贰珠与杨国强携手创办腾越建筑工程公司，并出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理；现年52岁的苏汝波、61岁的张耀垣及57岁的区学铭，加入腾越和顺德碧桂园的时间与杨贰珠一样，现时四人与杨国强共享富贵。

　　十数年从包工头成巨富

　　杨国强善抓机遇，敢搏，最重要的是，控制成本有一套，加上“顺德乡里”的支持，他成为巨富让朋友们“并不奇怪”

　　来自顺德的同行称，杨国强的朋友们对于碧桂园的崛起一点也不奇怪，相反，他们表示很佩服，除了每个项目周期短，成本控制得好以外，杨国强还非常有胆识，“抓住了机遇，敢搏”。

　　杨国强是顺德人，从包工头到富豪，只花了十余年时间，与其果敢的个性不无关系。

　　1992年，顺德碧桂园开发商是三和房地产公司，由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，并逐渐做大，同时创立碧桂园品牌。1999年，碧桂园进入广州之后，也踏入了高速发展的快车道，至今共开发了21个碧桂园楼盘。在2004年，房地产行业进入宏观调控的时候，房地产行业进入收缩阶段，杨却在顺德碧桂园创办了一家贵族学校-----广东碧桂园(IB国际)学校，并通过该校实现了一定的资金回收。

　　碧桂园这次IPO也得到“顺德乡里”的大力支持，恒基地产(0012.HK)主席李兆基，和新世界发展(0017.HK)主席郑裕彤，各掷10亿港元认购新股。

　　承销团消息人士对记者说，截至4月2日，国际配售已有10倍认购，预计4月3日开始的公开招股，会有十分热烈的反应，现时承销团最头痛的是僧多粥少。

　　据招股书称，碧桂园2004~2006年，每年的营业额及纯利的复合增长，分别达56.5%及141.1%，难怪投资者担心该公司上市后无以为继。

　　碧桂园通过大规模开发和资产快速周转，以最大限度提高回报，所以当记者问该公司现时负债率多少时，财务总监黄德铨刚说截至2006年底负债40亿元，快人快语的杨国强便打断他，答非所问地说：“人家问你现时负债率多少！但其实负债多少不是问题，我们有能力现在便还清所有负债，我们要借钱是为了回报，你要看我们为股东带来多少利益。”

　　截至今年1月31日，碧桂园土地储备的建筑面积约1900万平方米。承销商瑞银研究报告指出，碧桂园去年销售额达79亿元，楼盘落成量130万平方米，销售额位列在港上市的内地房地产公司前5位，落成量则是前3位。该行预期，2008年碧桂园的落成量，将大增至300万平方米，毛利率上升至40%(2006年为33%)，2008年全年纯利会由2006年的15.19亿元，大升至56.76亿元。

　　面临资产结构调整

　　业内人士认为，上市后，其跨区域运营能力如何、核心模式如何转变、资产效率如何将是其必须面临的问题

　　碧桂园能获得如此高的机构评价，关键一点是，碧桂园固定资产比较优质，并有丰富的土地储备与持有物业。来自碧桂园网站有这样一段话：“我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。”

　　一名已认购的欧洲基金经理对记者说：“碧桂园过去的盈利强劲增长，来自他们可以低价取得土地，但现时他们是否可以同时做到？在广东省以外能否同时做到？”

　　杨国强的回应简单而充满信心：“我是做泥水出身的，10多岁做到现在，对于成本控制很在行，我们以往可以做到，现在都可以做到，我们走出广东省，全国都是一样。你看我们去年10月1日在湖南开盘，出货的速度和其他项目差不多。”

　　对于碧桂园的土地储备，大部分业内人士表示“这家公司非常神秘”。实际上，碧桂园已经展开全国布局，“江苏已经拿了2000多亩地。”知情人士透露，而在北京和天津，均有项目储备。“2000万平方米的土地储备是肯定有的。”但是，目前碧桂园名下的酒店度假村等均没有进入盈利阶段，正常的资产效率很低，知情人士透露，“鹤山、江门、增城等固定资产的评估很高，但都已经做了银行抵押物了。”

　　上述业内人士表示，碧桂园上市后将面临3个主要问题：跨区域运营能力、郊区开发的核心模式转变和庞大资产规模之下的资产效率有多高？

　　跨区域营运能力是该企业必将要解决的问题。“碧桂园曾是一个很封闭的企业，这两年有所改变。”一位曾在碧桂园任职的知情人士透露，近年来，碧桂园在逐步改善管理团队，逐渐增强团队的多元化，最近也在招揽一些有国际背景的人才。

　　上市后，随之而来的核心发展模式也面临瓦解。碧桂园的核心模式是郊区物业开发，呈粗放型，深为同行关注的是，碧桂园“进城”后的运作模式。据透露，宏观调控之前，碧桂园拿地成本相当低，不超过20万元/亩，并且多为分期付款的方式。

　　业内人士评价，分期付地价款、大盘运作的时代已经过去了，如何控制单个产品利润的极致化将成为摆在众多开发商面前的难题。

　　21世纪经济报道、上海证券报

　　17岁前未穿过鞋 炒热学校带旺楼盘

　　据香港经济日报报道，碧桂园创办人兼董事长杨国强非常低调，名字曝光率虽多，但照片从未在传媒公开过。

　　52岁的杨国强，皮肤黝黑身材偏瘦，西装永远像大一个码。他是顺德北?人，自幼家贫，17岁前未穿过鞋。他曾放牛种田、做泥水匠及建筑包工头，当时月入180元人民币。

　　发迹于1992年的杨国强，趁内地房产热，与几名同伴在顺德碧江及桂山交界，兴建4，000套别墅，名为“碧桂园”。但楼盘最开始却滞销，直至一天，他到广州一间私营贵族学校参观，无意发现一间贵族学校，可以吸引有钱人愿意到穷乡僻壤聚居，结果他照搬此举，在碧桂园兴建国际学校，成功将楼盘卖光。

　　碧桂园成立学校至初，成功联系北京名校景山学校，成为其广东分校，结果一开校便吸引旅居顺德的外地商人，及当地有钱人送子女入读。学校的神话不限于此，原来碧桂园学校向每名学生收取30万元教育储备金，并规定学生在毕业后才能取回，杨国强一直对这个零息融资的方法，引以为豪，一名认识杨国强的人士说。

　　内地最年轻女富豪 25岁即当大股东

　　25岁的杨惠妍是即将上市的碧桂园控股有限公司的执行董事，目前持有碧桂园集团70％的股权。杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，曾获得市场营销及物流专业学士学位。2005年，大学毕业的杨惠妍加入到碧桂园集团担任采购部经理，现在主要负责集团内整体采购监督和企业资源管理以及参与制定集团的发展策略。

　　2006年胡润百富榜中，碧桂园有十位股东入选，碧桂园成了当年上榜股东最多的公司。昨日，榜单制造者胡润对记者表示，自己和碧桂园公司的人来往了许久，还没见过杨国强和杨惠妍本人。

　　“我进公司已经快一年了，还从没见过杨董事长本人和他女儿杨惠妍，只是在公司内部的资料上看到过他们的照片。”碧桂园公司的一位罗姓员工昨日在电话中告诉记者。当记者表示是否可以前往顺德采访时，罗先生表示：“你来了也是白来，我们老总就连广东本地的媒体也都不愿意见，更何况是外地媒体了。”

　　而碧桂园物业发展有限公司集团办公室负责外宣的卢小姐表示，杨惠妍是个富有亲和力的领导，不过低调是杨董事长父女一贯的作风，他们喜欢做实业，更愿意媒体去关注公司的业绩和发展情况，而不是把焦点对准他们的个人生活，以及杨惠妍是否会成为中国首富等话题。

　　据调查，创办于2002年9月的广东国华纪念中学也正是由碧桂园董事长杨国强及其子女捐资兴办的纯公益性学校。据悉，该中学每年的经营费用高达3000万元。

　　实习记者 张亦帆

　　碧桂园暂时难入川

　　前几日刚从广东实地考察碧桂园楼盘回来的业内人士樊先生表示，由于时间紧迫，自己只是走马观花般地看了碧桂园在华南区的一个楼盘。但是，碧桂园建筑给人的现场感很不错，无论是小区环境还是建筑品质都给人带来很强的视觉冲击力。

　　碧桂园目前在川内尚未开发房地产项目，谈到下步该集团是否会进军成都房地产市场，樊先生称，碧桂园的发家带有很深的政府背景，杨国强家族在广东一带人脉很广，公司现在的整体战略布局也主要以珠江三角洲为主、在当地运营能力很强，对于远在四川的成都市场，公司应该暂时没有进入的打算。实习记者 张亦帆