楼市价格隐性担保之患

　　·之二·楼市危势？

　　文/易宪容

　　宏观调控收效不大

　　尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。

　　近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，2006年房地产市场宏观政策出台更加频繁，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税的、限制外资进入的，有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩的，但是这些政策的出台对房地产市场影响如何？尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。

　　从房地产开发投资来看，2006年1-12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年19.8%的2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年增长的增幅多3.1个百分点。而且房地产投资的快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下城市转移。比如1-12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、30.3%，即在东部房地产投资增长同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部和全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当国内房地产投资热蔓延至全国时，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。

　　房地产投资快速增长，必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行资金大量涌入房地产市场，势必导致国内银行信贷规模快速扩张，从今年1-2月央行公布数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，预计一季度银行信贷增加额会达到1.5万亿元左右。

　　从房地产开发投资资金来源来看，2006年1-12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%(2005年同比增长为23.4%)，金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%(2005年同比增长为10.4%)，金额同比增长为142亿元，其中外商直接投资同比增长为73.5%(2005年同比增长为17.8%)，金额同比增长为130.5亿元；自有资金同比增长为22.7%(2005年同比增长为35.2%)，远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为23.6%(2005年同比增长为17.2%)，金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款(一般是指居民住房预售资金)同比增长为17%(2005年同比增长为4.8%)，金额同比增长减少了386亿元。

　　从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的，目前，住房预售量在连续两年增幅下降的情况下又开始回升。

　　房市资金来源

　　从已有的一些数据可以看到，国内银行资金进入房地产市场，不仅通过正式的渠道，而且也通过非正式的渠道。

　　从房地产开发投资资金的主要来源看，主要有这样几个方面，一是国内银行信贷，二是利用外资，三是其他资金来源。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分少，总额仅394亿，仅占1.46%。外资进入房地产资金并非房地产开发商所说的“增长很多”。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面(其他资金来源主要是定金与预售款)。

　　为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速高出2005年将近1倍。这并非国内商业银行不知道房地产市场存在风险，也不是银行监管部门监管不力，而是由于商业银行利益驱动使然。无论从已经披露出来的银行基层窝案，还是来自银行高层的贪污大案，这些案件无不与大量银行贷款进入房地产市场有关，与国内银行的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关当事人大谋其利。比如上海姚康达事件，尽管被国家

审计署审计披露了出来，但处理结果却没有看到下文。银行信贷进入房地产市场对银行和银行职员来说是短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来也是极低的违法成本，那么国内商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？

　　从已有的一些数据可以看到，国内银行资金进入房地产市场，不仅通过正式的渠道，而且也通过非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业也可以通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即便是国内宏观调控或信贷紧缩，对房地产市场影响也不会太大。

　　我们可以看到，在房地产开发投资其它资金来源中，银行贷款、定金与预售款为13398亿元(后者是个人住房消费预售款)，占其比重为近50%。剩余的部分看上去似乎与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高，比如上海的社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场，这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于来自银行的资金成本，比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%。也就是说，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。

　　怪不得，2006年末北京银监会要求各商业银行对自有资金低于35%的房地产开发商不准发放贷款，禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范国内商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是无可非议的事情，但一些房地产开发商仅从其自身利益就提出反对，司马昭之心路人皆知。

　　隐性担保之祸

　　这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。

　　国内房地产投资过热之所以降不下来、银行资金之所以会大量进入房地产市场，就在于房地产价格一直飙升不止。不过，从政府公布的数据来看，2006年全国房价上涨幅度应该是不高的，即6%左右。但为什么房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？否则就会成为国内房地产宏观调控的对象了。

　　对于房价指数的科学性与规范性问题，目前的房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场意义上讲，用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较，其实是在用不同的东西在比较，不同东西不一样的价格如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一东西在不同时期表现为不同的价格，这才能确定房价的涨跌。比如，北京天通苑二手房的价格，目前达到5500元/平方米，2003年以来涨了2倍以上。但政府每年房价上涨不会超过10%，差距甚远。可以说，几年来房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，相反，房价全面飙升。

　　正因为各地房价迅速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产宏观调控，各地的房价越是快速上涨？正如有人所说，对房地产的宏观调控成了国内房价上涨理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在此。在这里，有一个问题必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。

　　其实，如果国内房价是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格就很难向下调整。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来决定。否则，政府如果要稳定市场某个行业产品的价格，这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格做担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。

　　特别是当我们把住房当作一种投资时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产时，投资者进入房地产市场一定是没有风险的。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损的责任推托到政府政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损的责任。

　　同时，当政府的政策对房地产市场价格作隐性担保时，不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，同时也让国内各商业银行看好房地产业，大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让国外的投资者纷纷进入国内房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。这是国内房地产价格快速上涨的重要原因。

　　从总理的政府报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适用和谐社会国内绝大多数居民住房条件的改善。

　　为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束把住房的投资性质清出市场，尤其是严禁外国投资者进入国内房地产；第三以市场化的方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，国内房地产市场将会出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定发展。不过，目前最大的困难就是既得利益集团对这种改革与调整的严重阻碍！

　　(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)