关注两会热点词：以房养老，离我们还多远？

　　关注两会热点词———“反向抵押贷款”

　　新快报记者李芳芳

　　在刚结束的两会上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明的“反向抵押贷款”提案，将“以房养老”引入人们的视线。

　　赖明在提案中建议，利用“反向抵押贷款”推行以房养老，其具体做法是：在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。等到60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。他建议对此成立课题组进行调研，选择大城市进行试点，等到运作成熟后向全国推广。目前有关部门正在就其可行性展开调研，已有一些地区开始做研究和试点。

　　根据计算，现年30岁的人如果基本生活支出费用54000元/年（平均年通货膨胀率3％），在60岁退休后的25年里，共需要327.5万元的养老费。相比这个天文数字，我国大多数老人的积蓄并不多，目前离退休人员平均社会养老覆盖率仅为15％。到2045年左右，中国60岁以上人口将占到30％，“老年危机”正逐渐成为一个突出的社会问题。而与此同时，由于上世纪八九十年代实行公房出售，不少老年人以较低的价格买下的房产，数年来有了较大的增值。据统计，仅在广州的“房子富翁现金穷人”的退休老人就有约1000万人。如果不能“养儿防老”，“以房养老”又是否可行？

　　名词解释：反向抵押贷款———又称逆按揭，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，然后收到一系列的月付款，而贷款期末以大额现金偿还的贷款。

　　这种贷款是为拥有房屋、没有或少有债务的老人设计的。与普通按揭不同的是，借款人可以在有生之年继续住在房子里面，只有在借款人去世、卖掉房子或永远搬走时，这笔贷款连同利息才得以偿还。此外，如果

房价超过了债务，房主或其继承人可以获得多余部分的收入。

　　据了解，反向抵押贷款最早起源于荷兰，近一二十年来在美国发展很迅速。有统计数据显示，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万美国老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益。在美国，反向抵押贷款已经成为许多老年住房所有者选择的金融产品。

　　各方观点

　　政协委员：规范市场是前提

　　全国政协委员、全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林认为住房反向抵押贷款有助于提高老年人的

生活质量，抵押房产养老势在必行；他还强调，这件事情做起来涉及很多问题，例如，相关法律法规是否健全、对房地产市场有多大影响、对房价有多大影响、怎么来评估抵押贷款和抵押贷款的标准、将来子女怎样继承、怎么防止欺诈行为等等。他表示，这里涉及到一系列的市场规范。

　　因此，首先要研究解决这些问题的规范措施，“只有比较规范的做法，才能真正维护老人的权益，否则的话，可能适得其反”。

　　而目前中国已经建立比较完备的养老金的支出体系，并主要有四种措施，郑斯林形容为“四足鼎立”：“第一，基本养老保险；第二，企业年金补充养老保险；第三是战略储备，目前有2700亿；第四，逐步把养老金缴纳中个人账户的8％做实，作为积累。”

　　房地产发展商：提倡住房金融产品创新

　　房地产发展商潘石屹认为，“以房养老”是一个很好的办法，可以把大家各种各样的需求都满足了，实际上是住房的金融品种之一。目前，在房子金融产品的创新上还非常单一，大家应该多想一些这样的办法，目前突出的、尖锐的矛盾都会用市场的办法化解。

　　金融专家：实施还需假以时日

　　银行理财师表示，从事住房反向抵押贷款的机构要承受贷款期限长、房产价值变化、老人预期寿命和利率的不稳定性、房屋损耗等一系列不可知的风险。

　　而且住房反抵押贷款要求银行主动经营房产，目前我国的大多数银行缺乏处置房产的经验。另外，我国资产证券化市场并未形成，如果搞住房反向抵押贷款只能靠现存房市场来消化银行手中的大量住宅，这就会造成银行风险加大。能够推广“以房养老”的，无一例外都是经济较发达、法治较健全、国民信用度较高的国家。如果将我们的国情考虑在内，“以房养老”恐怕还得假以时日。

　　市民反应：有违传统观念

　　在记者的调查中，绝大部分市民对反按揭并不了解，而且其中很大比例的人对这种养老方式表示了谨慎态度。因为中国人的传统观念是将财产留给子女，对许多老人来说，房产可能是他们最大的一笔财产。同时如果老人将住房抵押，可能会引起子女的不满，能够接受以房养老的可能只有极少部分家庭，例如无子女的，或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人。

　　

　　（欧志彬／编制）