意图5000万撬动20亿项目 成都地产黑马马失前蹄

　　编者按

　　在成都地产圈以外，知道董利川和他的大行宏业的人恐怕寥寥无几。但是，与他们有着类似的发家史，今天又面临着这样或那样危机的房企，在成都乃至全国各个城市，相信决不在少数。政策和市场环境的剧烈变化，让这些昔日混得风生水起却没有真正做大做强的“投机型”房企纷纷走到了悬崖边上。最终受到市场力量惩罚而马失前蹄、原形毕露的，大行宏业不是第一家，也不会是最后一家。

　　企业经营成功的路子可能有很多，但失败的根源往往就那么几条。我们跟踪调查这家濒临破产的非著名地方房企案例的用意，大半也就在此吧。

　　“最近来查大行宏业集团工商资料的人怎么这么多？”3月23日，四川省工商局企业档案室的工作人员对找上门来的记者抱怨说。

　　其实，这匹昔日成都楼市“黑马”债务缠身面临灭顶之灾的传闻，在当地业界早就沸沸扬扬。最新消息显示，该集团旗下多家控股公司的资产，因涉及拖欠巨额债务已被法院冻结。

　　一切迹象都表明，曾经是成都地产圈红人的大行宏业集团大股东董利川及其麾下的“锦宏系”，如今正命悬一线。

　　四两拨千斤的危险游戏

　　距离成都十余公里的龙泉驿区同安镇，是规划中的大学城所在地，每年一度的国际桃花节也在此举办，人气渐旺。同安镇政府趁机大力招商引资，宣布要建设“成都中国西部阳光城”。得悉此事，董利川觉得大行宏业“大跃进”的机会来了。

　　董向该镇官员提出“借力体育产业，建设阳光体育城”的思路。具体开发项目包括260亩的自由假日酒店公寓、600亩的体育城、300亩的国际足球村、3000亩的27洞高尔夫球场，等等。双方一拍即合，2002年9月，协议用地合同签订。

　　2003年初，四川省决定兴建一座标准的专业足球场，作为承办次年亚洲杯足球赛的比赛场地。正在为阳光体育城寻找好题材的大行宏业主动申请承建足球场，条件就是要放在龙泉驿区同安镇。当年3月，省体育局同意其方案，并要求2004年5月前完工。

　　“董利川实际上是想模仿深圳

华侨城或广州奥林匹克花园的模式，利用体育地产、主题公园地产概念，带动住宅等物业的开发。”成都大观房地产策划机构策划总监赖瀚林说。

　　据记者调查得知，拿下阳光体育城及足球场项目之时，董利川的大行宏业手里只有5000万元现金，而光是足球场的基建预算投资就超过2亿元。

　　但董自有妙计。知情人士称，董按以往操作惯例，由建筑公司垫资兴建足球场及配套设施，自己的5000万现金投入球场周边楼盘开发，以钱生钱，填补资金缺口。从2002年底起，大行宏业集团旗下公司开发的阳光体育城小

户型酒店公寓、老年公寓等相继发售，打出“首付1万元即可入住”的广告，成都市民蜂拥而至，开盘一个月销售额已达亿元。

　　一切看起来都在按计划进行。

　　可惜，这一次董利川失算了。2004年5月足球场竣工验收不合格，遭到亚足联批评，严令必须赶在2004年7月亚洲杯预赛成都赛区开赛前重新修缮。要完成这个任务，追加的资金投入要1亿多元，在各方压力之下，大行宏业不得不竭尽全力调集所有资金，最终赶在开赛前勉强“交货”。

　　如此一来，这家急速膨胀的集团公司本来就不太牢靠的资金链更显脆弱。屋漏偏逢连夜雨，从2004年开始，大行宏业名下多个楼盘业主纷纷投诉其产品公摊面积竟达合同建筑面积的1/3甚至更多，“退房风波”此起彼伏。

　　时至今日，落成后仅仅举办过亚洲杯预赛的足球场已无人问津，旁边数千亩的高尔夫球场也成了荒地，紧邻阳光体育城的大片别墅群则因为规划设计空间过分密集，投资又跟不上，无奈烂尾。

　　身陷灰色土地交易

　　2004年9月，龙泉驿区同安镇党委书记、成都中国西部阳光城开发总公司法人代表朱福忠以索要和非法收受贿赂共计1300余万元，被检察机关提起公诉。此案中有一个细节：2002年11月，朱曾以急需还高利贷为名，向正在该镇承建阳光体育城的四川大行宏业集团法人代表董某索要200万元，董某被迫送给其110万元。

　　受害人董某，正是董利川。朱福忠向他索贿并非无缘无故，因为朱给大行宏业提供了很多便利。坊间流传的说法是，当初董看中另一幅土地落实其“体育城”计划，但同安镇开出无偿划拨600亩土地给开发商造公园的诱人条件。当时该区域地价大约每亩13万元，董只要一点头，等于白白得到7000多万元。最后大行宏业理所当然扎营同安镇。

　　“在同安搞开发的地产商大都‘主动’或者‘被动’地与朱福忠做权钱交易。”龙泉驿区一位官员表示。记者还注意到，除了占地60亩的锦宏·骏苑外，董利川“锦宏系”旗下诸多楼盘几乎都没有从公开市场拿地，数宗涉及灰色交易的土地也已曝光。

　　比如在四川客车厂改制过程中，曾与大行宏业签订土地出让协议。但随后有市政协委员提出，按当时市场地价，该幅土地价值9872万元，负责资产评估的四川中证资产评估有限公司的评估价7772万元，变相造成国有资产流失2000余万元。

　　大行宏业集团下属成都银湾置业正在开发的顶级别墅项目锦宏·浣花苑共计30余亩土地，来自四川华天集团。华天集团两任董事长，一个是原四川省交通厅厅长刘中山，因贪污受贿已于2001年11月被判死缓，另一个是接任后同样因涉嫌挪用集团3000多万元资产而身陷囹圄的李飞。

　　资料显示，2002年4月，李飞主持将华天控股的成都银湾置业公司连同该宗土地转卖给大行宏业，合同价格5800万元。后来，出售该宗土地过程中存在的问题，成为检察机关起诉李飞的证据之一。

　　债务缠身命悬一线

　　面对经营窘境又卷入腐败丑闻的董利川，2004年底让出大行宏业集团董事长的位子，由股东之一、集团原副总裁潘敏接任。近日大行宏业股权遭冻结消息传出后，记者多方联系两人，但所拨手机号码均已停机。被记者设法“堵住”的大行宏业集团一位主管副总称，董依然是集团大股东，如今正在外地奔走筹集资金解决困难。

　　记者从四川省工商局出示的一份成都市中级人民法院发给该局的函中看到，由于农业银行成都经济技术开发区支行起诉大行宏业房地产有限公司、成都银湾置业、龙泉阳光体育城等公司拖欠巨额借款，中院已冻结了这几家“锦宏系”控股子公司的资产。有熟悉法律规定的成都地产界人士称，法院冻结欠债公司资产的下一步，通常就是破产清算了。

　　至于这些公司究竟涉及多少债务，农行成都经济技术开发区支行信贷科人士拒绝透露，但暗示此次同时提出起诉的还包括农行其他支行。由于2005年至2006年之间大行宏业集团的工商资料被法院封存，记者只是找到一份截至2004年1月的验资报告。该报告披露，“锦宏系”主力大行宏业房地产开发有限公司注册资本为5000万元，投入资本总额不到2.05亿元，负债总额近7.4亿元。

　　上述大行宏业的副总否认了这一负债数额，但他承认目前整个集团总债务大概在3亿多元左右，“现在每天都有很多债主上门讨债，我们的顶级

豪宅流水山庄也被法院查封了。”

　　据了解，紧邻成都500公顷森林公园和杜甫草堂的流水山庄即将建设完毕，别墅售价每套达400万~500万元，原定今年6月份以后开卖。

　　“‘锦宏系’最终失败原因在于商业模式有问题。”成都资深房地产专家山传海分析说。他认为，董利川的“阳光体育城”本想通过体育产业带动房地产，但只有粗略的投资构想，却没有合理的盈利模式，其他不说，光每年对各类体育设施进行维护的后期投入就是一个沉重的包袱。

　　“类似这样的地方房企利用政府关系资源介入地产开发，投机色彩很浓，风险也很大，一旦其所依赖的政府资源网络破裂，又遇到‘意外事件’的冲击，兵败如山倒就不足为奇了。”他总结说。