房地产市场集中度越来越高 地产已成为资本游戏

　　潇湘晨报记者文洁 长沙报道

　　21世纪最重要的是什么？资本。对于房地产开发商而言，这已不是夸张性的电影台词，而是可见的现实。

　　3月28日，北京，钓鱼台国宾馆6号楼。“资本市场介入房地产市场，催生房地产企业的分化。”在“2007中国房地产百强企业研究成果发布会”上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉称。

　　据当日公布的“2007中国房地产百强企业研究报告”显示，在宏观调控政策背景下，百强企业逆势扩张，投资规模和资产总额大幅度提升。其中万科、北京首开、合生创展三家房地产企业总资产均超过400亿元。

　　“地产，已经成为资本的游戏。”长房集团董事长全臻说。在其微妙的言语背后，是一个不甚乐观的现实——湖南本土的房地产公司中，仅有长房集团一家跻身地产百强。

　　3家企业总资产均超400亿

　　80％的社会财富集中在20％的人手里，这是“二八法则”的经典描述。当政策台风来袭，房地产市场资源与发展的不平衡性相当鲜明。

　　研究报告显示，房地产百强企业2006年的资产规模大幅增加，总资产超过400亿元的企业有万科、北京首开、合生创展；净资产超过100亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，宏观调控的大背景对大部分实力不强的中小企业来说，显然意味着发展空间的收缩。而对大企业，特别是百强企业来说，将通过企业整合来发展自己，通过多渠道融资和增加一定量的土地储备，促进其规模和实力的提升。

　　数据显示，2006年，百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元，平均增长率达43.4％，增幅比上年同期提高4.6个百分点。

　　同时，在土地储备上，2006年百强企业平均规划建筑面积为397万平方米，土地储备面积为381万平方米，分别同比增长36.0％和30.8％。尽管全国土地购置面积持续下降，而百强企业土地储备面积却一直保持上升态势，表明土地资源进一步向百强企业集中。

　　显然，2006年政策风向趋紧是不可回避的现实，在不少房地产企业犹豫不决的同时，很多百强房地产企业借势扩张，明显加大扩张步伐。

　　“经过新一轮的激烈竞争和洗牌，房地产市场的集中度越来越高，大型房地产企业正好利用时机实施优势资本战略战术。”卓越集团深圳卓越房地产开发有限公司副总经理邬风柏说。

　　资本博弈成为主流

　　“万科的资产跨越式增长靠什么来实现？并购，积极地扩张。”全臻说。从这次公布的研究报告显示，在资本市场的运筹帷幄，让不少百强企业呈现快速扩张态势。

　　数据显示，万科、中海地产、合生创展、保利地产、绿城、恒大地产等30家“积极扩张型企业”2006年的总资产均值为140.3亿元，其他70家企业（研究组称其为“稳健经营型企业”）总资产均值为46.6亿元。

　　同时，2006年积极扩张型企业的净利润平均达6.31亿元，而稳健经营型企业净利润均值为1.59亿元。积极扩张型企业的净利润增长率均值因扩张带来的收益正在逐步加大。

　　“房地产正在进入资本竞逐时代，这是行业发展的一种必然。”美国雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁陈军余说。“实际上，在宏观调控、银根收紧和国内融资渠道单一的背景下，房地产企业通过上市谋求融资的趋势也越来越明显，这为我们创造了发展的机遇。”

　　一方面，作为资金密集型行业，房地产企业对资本市场的依赖程度显而易见，唯有融资能力强的企业才有实力进行全国规模化扩张，加大土地储备量，成为未来房地产行业的整合者。“单一的银行贷款已经无法满足企业扩张的需要，寻求新的融资渠道是发展的必然。”全臻说。

　　邬风柏认为，2006年国内所有房地产公司都竭尽全力加快融资和扩张进度，目的是解决资金和土地这两个赖以生存的资源。“上市、并购、战略合作、业务扩张都是手段，而本质依然是资本的竞争。”

　　毫无疑问，融资渠道的放射性思维令不少

开发商拥有了扩张的资本和底气，然而，在告诉扩张的背后，负债经营的风险性也在加大。

　　“积极扩张型企业尽管总负债率增幅不大，但长期负债比重持续上升，未来风险值得关注。”报告如此说。

　　2007中国地产百强综合实力ＴＯＰ10

　　排名企业名称

　　1 万科企业股份有限公司

　　2 中国海外发展有限公司

　　3 合生创展集团有限公司

　　4 北京首都开发控股（集团）有限公司

　　5 保利房地产（集团）股份有限公司

　　6 恒大地产集团有限公司

　　7 大华集团

　　8 绿城房地产集团有限公司

　　9 新世界中国地产有限公司

　　10 复地（集团）股份有限公司

　　[权威观点]

　　房地产行业进入品牌时代

　　中国房地产业协会副会长朱中一

　　2007年政府将继续实施紧缩银根和地根的政策，宏观调控的大背景对大部分实力不强的中小企业来说，显然意味着发展空间的收缩，而对大企业，将通过企业整合来发展自己，通过多渠道融资和增加一定量的土地储备，促进其规模和实力的提升。我国的房地产行业已经进入了品牌的时代。

　　资本市场促使房产企业分化

　　

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　随着市场的发展，市场竞争的激烈，资本市场越来越多介入房地产市场，企业开始出现了两种状态。一种是专业化，有一部分企业变成了开发投资商，既开发又投资。还有一类企业，实际上重点是房地产投资经营商。

　　融资渠道单一不适应房地产发展

　　中国

人民银行研究局副局长张涛

　　比起国外的市场来讲，我们的融资渠道比较单一，一定程度上反映了金融市场体系创新空间的不足或者说动力不够。

　　我们现在房地产融资过分依赖银行，它不利于行业以及房地产本身的稳定。比较单一的银行信贷融资方式，不容易适应将来我们国家房地产业快速发展这样一个趋势，随着我们城市化的进行，人口结构的变化，房地产业的发展，这个行当在不断地壮大，同时竞争也在有所加剧。

稿源：红网 作者：文洁