北京“民宅禁商”令未破

　　“民宅禁商”，看起来简简单单的四个字，其背后却有着纷繁复杂的故事，并牵扯着多方利益之争。近两年来，北京遍地开花的旧楼底商很多都没有取得营业执照，尚属“黑户”；房地产开发商面对“住宅禁商”也是无可奈何！近日有关媒体报道，由于北京“民宅禁商”规定与《物权法》产生冲突，有关部门已经删除“民宅禁商”规定一事，似乎让人们看见了希望！

　　而彻底取消“民宅禁商”似乎并不那么容易。昨天，北京市工商行政管理局相关负责人向记者表示，目前北京市依然禁止公司在民宅中注册。

　　扰民引出“民宅禁商”令

　　为了解决一直以来住宅楼开公司扰民的问题，2006年6月19日，在朝阳区工商分局京广营业厅门前贴出告示，根据市工商局第14号文件规定，即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次对民宅办企业叫停。

　　而在新公告颁布之前，工商部门不限制经营者在居民楼内开设公司。例如，住宅楼的一层允许开设、开办销售类公司。规划中没有底商的居民楼纷纷开起了店铺，噪声扰民、影响市容、危及公共安全等事件，让不少居民感到不满。如果今后彻底“叫停”民宅办企业，将彻底解决公司进驻居民楼的扰民问题。

　　但是“民宅禁商”政策出台不久就被认为是没有法律依据，《中华人民共和国公司法》关于设立公司的条件之一是“有公司住所”；《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请设立公司应当向公司登记机关提交的文件之一是“公司住所证明”，而该条例第二十四条对“公司住所证明”明确界定为“能够证明公司对其住所享有使用权的文件”。也就是说，法律并没有对公司住所的性质进行明确限定。

　　此外，2002年北京市工商局《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》指出：“允许企业（或个体工商户）以居民楼中的居住用房屋作为住所（经营场所）从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动……”不但没有“住宅不得办公”的规定，相反，对于相关行业，北京市工商局甚至曾经允许“住宅办公”。这样“民宅禁商”在法律上的缺陷导致了实施大半年来，一直是人们讨论的焦点。

　　商住两用楼面临消失

　　在北京的房地产市场，一直存在着商住两用楼的概念，许多开发商热衷于此类项目。因为利用住宅立项而当做写字楼来卖的项目获利大，目前商住楼的利润在15%左右。链家地产市场研究中心市场研发部主任王志伟介绍说，目前在北京的商用楼市场商住楼所占的比例在30%左右，而这些商住楼一般处于繁华闹市，地理位置绝佳，由于“民宅禁商”的出台，使得不少项目进入高档住宅市场，对北京市原有的市场产生较大的冲击。

　　此外，“民宅禁商”势必对登记注册企业产生巨大影响。今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅，登记注册公司的门槛将抬高，对中小企业创业者的影响肯定会更大一些。业内人士表示，公司从居民楼搬到写字楼，从相应级别的物业来看，成本可能增加10%到20%。而一些靠把房屋出租给企业的居民楼“房东”的租金收益可能降低。

　　链家房产中介统计的一项数据显示，从禁令发布以来的一个月，北京中低档写字楼的成交量上涨了60％，各大中介公司写字楼的咨询量显著提高。

　　“民宅禁商”与《物权法》关联不大

　　“因《物权法》的出台而使‘民宅禁商’这样一个属于行政法范畴的规定有所松动，我觉得这种可能性并不大。”北京金诚同达律师事务所合伙人关军近日也在关注“民宅禁商”松动的消息，她昨天对本报记者表达了这样的判断。

　　目前北京市实行的“民宅禁商”与将要实施的《物权法》中的条款产生了冲突。近日，北京市政府法制办主任周继东表示，“民宅禁商”的规定，已经从《北京市房屋租赁管理办法》的草案中删除。

　　根据《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但是，《物权法》同时规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。因此，北京市下令禁止民宅商用显然与这条规定有所冲突。

　　关军指出，《物权法》属于民法范畴，它的特点是建立在主体平等的基础上的；但是“民宅禁商”的管理规定则是行政法的范畴，强调的是国有的管理，并非是平等地位上的意义。因此两者的距离相差还比较远，对民宅能不能商用的管理规定是国家相关部门对经营行为的管理措施。她认为，即使行政法规将来对民宅能不能商用的问题做出调整，也不太可能是因《物权法》的缘故，而是政策自身调整的需要而已。

　　从她多年的律师执业经历来看，就民宅商用问题引发民事纠纷的案例几乎没有。因为“民宅禁商”意味着工商对那些在民用住宅地注册公司地址的行为不予批准，因此实施以后，也不再有人这样注册了。