房贷风暴会否引起蝴蝶效应

　　

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　　上周，美国第二大次级按揭贷款企业──新世纪金融公司因资不抵债被纽约证交所停止股票交易，与此同时，美国最大的按揭贷款公司──全国金融公司及英国汇丰银行等也面临巨大压力，有20多家美国次级按揭贷款金融公司濒临破产，房贷风暴笼罩全美。

　　次级按揭贷款是指金融机构向信用水平不佳的购房者提供的贷款，前些年房地产市场的火爆带热了次级按揭贷款市场，同时也埋下了不安定因素。这不，房市的调整、利率的上升一步步把次级房贷逼到角落，摇摇欲坠的按揭市场令美国股市走低，进而连累全球股市，风暴呈蔓延之势……

　　观察家认为，美国股市之所以作出如此大的反应，全球市场之所以受到程度不同的波及，是因为两重担心：房地产市场的危机是否会向金融等其他产业传导，进而危及美国整体经济的健康；而美国经济可能遭受的风险则绝对会对全球经济产生震荡。

　　“双无人士”的苦果

　　“我每天都生活在恐慌中，焦虑得睡不着觉。这座房子已经成为我们全家不可分割的一部分，我可不想失去它，但我实在还不出贷款。”纽约居民爱德沃森的话或许道出了很多美国式房奴的心声，在房贷风暴中，这些NINAS———无需收入(NO INCOME)、无需资产(NO ASSETS)按揭买房的人们将吞下苦果。

　　如果连华尔街都开始担心起穷人，那么这个世界一定在哪里出问题了。某媒体的评论不无道理。华尔街交易员们平时总往上看，但最近几周，事情发生了变化。

　　47岁的爱德沃森是一名助理验光师，月入约1600美元。几年前，房地产红火的日子里，她在经纪人的介绍下接受了一种风险特别高的房屋贷款，这种贷款专为信用度低的人所设。随着利率上升，她每月需要还款的数额不断增加，捉襟见肘之下，她竟然接受了经纪人的主意———2002年-2006年，她把房屋再按揭了三次。这样一来，她的欠款从最初的10.3万美元飙升至28.5万美元，显然，4年间并未增加的工资很难填补这个窟窿。眼下，她每个月的还款额高达2800美元，不过，从她的不真实的借贷申请文件看，她是负担得起的。造假文件显示，她是一名月入6000美元的医生。

　　在全美，像爱德沃森一样深陷泥潭的人估计超过200万，如果不能及时还清贷款，他们就可能和自己的房产说再见。据说，接受NINAS按揭的人，每5个中就有1人面临失掉栖身之所的窘境。

　　房地产市场处于上升通道时，NINAS帮助一些经济状况不甚理想的人拥有自己的房子，不无积极意义。但还是个度的问题，控制、监管得当当然你好、我好、大家好，但问题就出在，“利欲熏心再加上来自华尔街股市的滚滚财源，按揭公司常常滥借出去，明知道借款人无力偿还还是义无反顾。”美国全国消费者顾问协会莱因戈尔德指出。

　　玩火必自焚，新世纪金融公司等20多家美国次级按揭贷款公司终于身陷囹圄。一项由某网站统计的资料显示，目前至少已有25家向不良信用借款人提供按揭贷款的次级贷款机构或宣告破产、或宣布重大损失、或干脆出售银行业务资产，从而退出市场，而这一切仅仅发生在去年12月以来的几个月内。

　　美国人一般都有个人信用评级，大致以660分为分界线，大于660分的被视为优质贷款者，低于660分的则是次级贷款者。由于次级贷款者的信用评级较低，放贷机构面临的风险相对较大，因此，贷款者一般都会被收取比普通贷款高的利息。作为一项高回报业务，规模增长十分迅速。2006年次级按揭市场总额达到6000亿美元，比2001年增加了5倍，占当年房屋贷款总额的35%。

　　美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯指出，历史经验告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。这次的事实不外如此。该协会公布的调查报告显示，去年第4季度美国抵押贷款违约率(逾期30天或30天以上偿付贷款的比率)升至4.95%，创下2003年第2季度以来新高，其中次级抵押贷款违约率高达13.33%，为近4年来最高水平。统计资料还显示，去年，次级按揭贷款违约案件升至7年来最高。在加州某些区域，次级房贷违约率在过去1年增加3倍，约每8件中就有一件违约。

　　目前，房贷风暴的事态有恶化之虞。已有20多家大公司表示停止发放新贷款，对这些公司进行投资的金融企业也受到牵连。雷曼兄弟控股公司策略师指出，未来2年美国房贷违约呆账金额恐将攀升至2250亿美元。如果

房价继续下跌，银根紧缩，房贷违约金额可能蹿升至3000亿美元，其中次级房贷违约金额就约占了1700亿美元。届时，150万-200万户住宅可能被金融机构收回。

　　扮演“最后一根稻草”

　　其实在房贷风暴席卷而来之前，有关美国经济向前还是退后的观点碰撞就甚嚣尘上，可以说，美国经济正处在敏感的十字路口，因此，有人认为，此次危机的爆发，扮演了“压倒骆驼的最后一根稻草”。也有人把因果关系倒过来看，美国经济的疲软才使得危机在这个时候爆发。不管因果关系如何排列，有一点确定无疑，房贷风暴对经济圈的影响不仅限于直接作用的房地产业、金融业，还会渗透到经济领域的各个“毛细血管”。

　　虽说美国次级房贷金额总计1.3万亿美元，和加州的经济总量不相上下，但美联储理事苏珊·毕尔斯却给出了另一组让人舒口气的数字：次级房贷仅占美国整体房贷市场7%-8%的比重。据此推论，即使次级房贷违约率上升到20%，也不过将占全美房贷市场1%左右。

　　但把困难想得多一些总不是坏事，我们还是听听经济学家们最刺耳的警告吧。

　　摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。他说，房价下滑，预示着人们的财富正在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了，就会减少消费。民众的购买力不强，重新开始增加储蓄，经济当然就会疲软。他认为，房地产泡沫一旦破裂，意味着银行将增加新的坏账。大批死账、坏账的出现，甚至有可能诱发金融危机。

　　标准普尔公司的预期报告也比较尖锐：次级信贷问题将会继续发展，严重的话可能会拖累美国经济增长一个百分点。而比较中肯和理性的判断是，次级贷款风暴对其他经济领域的影响将是一个长期的、渐变的过程，并非剧烈的、突变的。

　　根据哈佛大学房地产研究联合中心的数据，房地产及包括从铜生产商到厨房家具等房地产相关产业约占美国经济的23%；美林

证券的研究也显示，房价的上涨贡献了2001年以来美国一半的经济增长，不可否认，楼市是美国乃至世界经济增长的主要引擎。美林认为，银行紧缩房屋贷款可能令今年美国的楼价下跌10%，并引发经济衰退。研究机构“信用观察”指出，次级贷款恶化将令住宅房屋库存增加超过50万套，这非常不利于美国房地产市场的复苏。就业岗位也和房地产业休戚相关。资料显示，自2001年美国经济复苏以来，新创造就业岗位中有三成、约140万与房地产市场有关。咨询公司“资本经济”首席经济学家阿什沃思表示，房地产市场迅速降温导致未来一年美国企业可能每月都要削减7.3万个工作岗位。

　　金融行业面临最大的变数。次级抵押房贷涉及面很广，抵押房贷金融公司、银行、共同基金、保险公司等等，它们间的利益牵扯构成了连锁反应链，比如，其中一种资金流动途径是：抵押房贷金融公司在获得购屋者的抵押权后，把它证券化并卖给银行与投资银行，而后者再转卖给资金市场投资者。按揭业维科菲尔德咨询公司董事长特里·维科菲尔德认为，“避险基金的损失将以数十亿美元计算”。

　　“我们认为我们处在低迷中期，而不是结尾。”全球最大的债券基金太平洋投资管理公司(Pimco)在上周五写给客户的报告中，毫不留情地指出：次级抵押贷款的问题将蔓延至其他抵押贷款市场，“Alt-A”和大额抵押贷款的借款人的违约率可能也会增加。“Alt-A”介乎次级按揭与最高信用等级(A级)贷款之间。“由于增长放缓对消费的乘数效应，对整个经济的影响可能更加实在”。Pimco将美国房地产比喻成超大型油轮，“在距停靠地点23英里的地方完全被翻了个儿”。Pimco在报告中分析，受各种问题影响，消费金融已经趋紧。

　　在噤若寒蝉的金融市场上，一些投资者却显得泰然自若，因为他们就是瞅准了危机寻找转机。雷曼兄弟财务长克里斯说，“我们期望在这阵市场混乱中，找到更多不同的机会”。有分析师认为，雷曼兄弟属于华尔街企业中，受高风险房贷牵连最深的公司。但是，雷曼兄弟却坚信，在次级房贷方面得到的经验，可能令其在这次重挫中开发新的商机，比如购买资产投资组合，或是协助客户重新安排其投资组合的内容及挑选潜力股等。

　　推翻全球“多米诺”

　　全球化使得任何小事件都有可能“四两拨千斤”。更何况，这次我们要谈论的事情发生在美国，发生在与全球经济有着密切供输关系的美国经济运转过程中。

　　美国穆迪投资服务公司的不动产金融主管约翰·克里兹就此次房贷危机警告说，“这可能预示着全球金融市场流动性充斥的局面行将结束”。不管这种说法是否为其他经济学人士认可，但这次危机晃动欧亚市场确是不争的事实。股市、汇市、债市、金市、油市；英国、德国、法国、俄罗斯、中国、韩国、印度、日本、印尼、菲律宾，都受到不同程度的冲击。韩国KTB资产管理公司总裁张仁焕分析现象说，次级抵押贷款违约事件的影响不会只是短期的，还将对第一、第二季度的市场产生影响。

　　的确，已经有人担心到了英国的房地产市场，认为它是下一个会引爆的炸弹。用例子来说明：汇丰控股公司在年前公布业绩时，曾对英国信贷表示担忧，未料却先在美国上跌了跟头，汇丰控股的资料也显示，其在英国信贷市场的呆账在增加。用数据来说明：英国平均可贷款额约为年薪的3.27倍，但借年薪6-7倍金额来置业的人数居高不下；英国《每日邮报》的负担能力指数显示，过去9个月，英国人负担房产的能力下降了3%。以上世纪60年代的房地产和利率水平计算，若当时的基准为100，由于近年来房地产飙升远超过工资的增幅，现在指数已降为94.3；更忧心的是，伴随加息，首次购房人数的比例不降反升，过去两年由28%提高到35%。

　　《每日邮报》的调查还显示，英国房屋价格已被过度高估，严重程度是15年之最。有关官员还称，英国房市目前整体形势恐怕比1989年崩盘时还来得严峻。本来的情况就已经很糟糕，加上美国的“示范效应”，英国市场面临的考验不小。

　　目前，从全球房地产市场来看，价格增速正在放缓。英国《经济学家》杂志最近的一项调查显示，全球部分楼市逼近由热变冷的拐点。该杂志在对20个国家和地区每季度房价进行的追踪调查中发现，2005年第四季度以来，在被调查的国家和地区中，虽然绝大多数国家(地区)的房价依然处于上升态势，但包括中国在内的10个国家(地区)的房价增速明显放缓。理性调整是总的趋势，但房地产市场、房贷市场必须时刻保持警惕。