5.9%的房价涨幅合理吗？

　　国家发改委刚刚公布的数据显示，2月份全国70个大中城市新建商品房售价涨幅为5．9％，这一数字尽管比上月微降0．2个百分点，但涨幅仍然居高。而在这一数字公布的前后，一些政治大事和法律及政策也涉及到房地产，一些相关数据也纷纷出笼。如何理解这些事件和政策对房市的影响，如何解读这些数据，对于把握年内房市的走向显然至关重要。3月间最大的政治大事当然非“两会”莫属。在向“两会”所作的《政府工作报告》中，温家宝总理专门对房地产工作进行了部署。根据温总理的报告，我们得出的主要信息应该是，政府仍将把房地产调控进行到底，调控的方向是“合理规划、科学建设、适度消费”，调控的手段是“政府调控和市场机制”相结合，调控的重点是政府要“特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题”，同时，温家宝总理特别强调要“保持房地产投资合理规模”，而整顿与规范市场秩序等去年提出的举措，今年还要加大执行力度。可见政府今年的房控工作将是“三管齐下”：一要保证供给，二要打压非理性需求，三要继续搞整顿。“两会”帷幕刚刚拉上，十年磨一剑的《物权法》紧跟着就新鲜亮相。《物权法》堪称市场经济的根本大法，它对房地产市场的影响是深远且直接的，主要体现在以下五个方面：第一，住宅70年使用权到期自动续期，提升了房产的内在价值；第二，严格的土地制度预示着未来的调控会在一定程度上继续抑制需求；第三，土地出让方式的规定，维护了国家的利益；第四，拆迁补偿的规定，将可能增加开发商的成本，延缓房地产开发的速度；第五，小区公用部分的规定明晰了产权，有利于维护购房人的合法权益。紧随着《物权法》颁布之后，央行又一次加息了。虽然这次加息被认为是国家宏观调控的整体举措之一，并非专门针对房地产，但加息显然将进一步波动房地产业供求各方的心理和行为。对开发商而言，加息意味着融资成本增加，贷款负担会加重，联系到2月份出台的土地增值税清算等政策，加息将使开发商资金链绷紧，使其利润空间缩小，尤以自有资金不充裕的中小开发商为甚。对于购房人而言，加息意味着月供有所提高，虽说幅度不大，但中低端客户很可能会因为对加息周期的担忧而更多选择小户型。对那些观望中的潜在买房人来说，加息更可能会增加其对未来“房奴”生活的压力感而推迟购房，从而在一定程度上缓解房市供求矛盾，化解房价上涨的一部分动力。事实上，已经有聪明人建议买房人多用公积金贷款、少用银行的商业贷款。就在“两会”临近尾声的时候，有一份调查报告可能因“两会”而不大引人注意。这份由中消协发布的全国城镇消费维权状况调查报告显示，房价过高被列为消费领域最突出问题前三位，具体包括商品房信息不透明、价格形成机制不健全、房屋质量问题突出、开发商违约情况屡见不鲜等。站在消协的角度，他们调查的当然是消费者的消费问题。如果站在更高的层面上，房地产市场的不少问题实际上与商业腐败密切相关，早就有反映认为，房价过高很大程度上是由一些城市中的官商勾结所造成的。为此，3月19日，监察部下发的关于执法监察和效能监察工作的安排意见强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。除了房价涨幅数据以外，日前最新出台的是前两个月固定资产投资的统计情况。在国家统计局发布的数据中，我们发现房地产投资增长有所加速：1－2月房地产行业固定资产投资同比增长24．3％。而2006年全年的数字是21．8％，上年同期的数字是19．7％，增速加快是很清楚的。更要注意的是，1－2月的增幅是2005年4月以来的最高值，有人说这表明房地产行业的热度仍未降低。难道我们还要将房地产投资增幅降下去吗？温总理不是在政府工作报告中提出要“保持房地产投资合理规模”吗，这显然不是无的放矢，投资下降与房价上涨同步的事我们已见到太多。在投资增速加快的同时，毕竟我们还见到了房价涨幅的小幅下降：在发改委公布的调查数字里，2月份70个大中城市新建商品住房、二手住房、非住宅商品房三种价格的涨幅其实均比上月回落0．2至0．3个百分点。两相对比，其中未必没有联系。有经验丰富人士说，“两会”后往往意味着房地产调控政策将密集出台。从最近的情形看，加息可能还只是一个开始。如果房价涨幅仍然高高在上，如果房控效果仍不明显，更多调控政策的出台将是题中应有之义。这一点，既是中央之决心，也是百姓的期盼。[][41]