北京紫玉山庄14年难建业委会

　　本报记者 王亦君

　　“尽管以调解的方式结案不是我的初衷，但为了尽快成立业主委员会，我决定接受。”今天上午，“北京紫玉山庄业主起诉物业私自扣留信件”案在北京市朝阳区人民法院调解结案，原告紫玉山庄业主许先生和北京集祥物业管理有限公司（以下简称集祥物业）达成和解——集祥物业承诺重新复印并送达“丢失的信件”，许先生则放弃要求对方赔礼道歉、索赔507元的诉求。

　　位于北京市朝阳区大屯乡的高档别墅小区紫玉山庄，地处6000亩森林公园的环抱之中，被开发商——北京紫玉山庄房地产开发有限公司称作北京“第一大城市人工肺”。业主们以大约每平方米2．4万元的价格，购买了紫玉山庄面积为170到500平方米不等的别墅，业主还需要支付每月每平方米1．5美金的物业费。

　　“我的

　　然而，高昂的物业费并未让紫玉山庄的业主觉着得到了更好的服务。

　　业主们说，10多年来，紫玉山庄开发商全资子公司的“集祥物业”与业主产生了许多纠纷，诸如别墅发生盗窃、小区公共绿地被开发商出租使用、物业费使用向来不公开等，每年都有多起。

　　成立业主委员会的目的，写在许先生作为业主大会筹备会发起人的发言稿上：“鉴于紫玉山庄物业费用高，服务质量差，物业严重侵犯业主公共权益，成立业主委员会旨在维护业主的合法权益、降低物业费、制止物业滥用公共资源为自己谋利，提高服务质量。”

　　许先生称，紫玉山庄的业主们历经十多年努力，迟迟不能成立业主委员会。去年7月11日，临时筹备组以紫玉山庄业主委员会发起人的名义给每位业主发了一封挂号信，共计141封。但是直到去年10月，没有一位业主收到这封信，信件全部被物业公司扣留。

　　许先生认为，物业公司的行为严重影响了筹备组的工作，导致筹备组的公信力下降，为此，请求法院判决物业公司立即将所扣信件发放给发信人，并赔偿扣信所造成的损失507.6元，同时要求物业公司向自己和所有收信业主公开道歉，保证不再发生类似情况。

　　“公司没有扣留信件，公司经常要处理成千上万封信，我们不可能知道哪封信里有成立业委会的内容。”物业公司的代理律师说，物业公司确实签收了这141封邮件，但物业公司与邮局之间是有协议的，物业是合法收信。那些业主平时都很忙，有不少人还住在国外。许多人的信件都是保姆负责查看。保姆说曾见到过信，但觉得信的内容像广告，就当作垃圾扔掉了。

　　今天上午开庭后，许先生的代理人重复起诉意见，集祥物业代理人李小姐表示坚持答辩意见，即物业已将挂号信全部投递到了业主家。与首次开庭不一样，集祥物业今天一反强硬态度，主动提出愿意与许先生和解，并拿出了和解意见——复印后重新发送给业主。

　　“大概七八年前，业主们就有成立业委会的想法，但直到今天，仍停留在业主大会筹备组的阶段，甚至这个筹备组也尚未获得有关部门认可。”许先生说，他已经是紫玉山庄第四批业主大会筹备组的成员了，朝阳区建委小区办告诉他们，由于人数达不到全体业主的2／3，没有成立业委会的条件。

　　根据《物业管理条例》第十二条规定：业委会的成立首先必须提交获得2／3以上业主同意的业主大会议事规则和业主公约。而根据2004年北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》（338号文件）的规定：业主们购房面积要占小区总面积的2／3（66％）以上，才能成立业委会。业主在首次业主大会会议上的投票权，是按照其拥有的物业建筑物面积来计算的，每1平方米计为投票权计算基数，不足1平方米的部分不予计算。

　　正是这个计算法则让紫玉山庄的第一批业主们在入住14年之后，仍然无法达到成立业委会的标准。

　　紫玉山庄的平面规划图显示，紫玉山庄于1993年开建，规划中分五期建设：一期二期已经入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底开始预售；五期还没有开工计划。而一、二、三期的购房面积仅占总面积的62％，尚不足66％。

　　像紫玉山庄这样因分期建设而无法成立业委会的大型小区，在北京还有很多。2006年7月，北京市政协公布小区物业管理问题调研报告显示，北京市新建的3077个小区中仅有11.7％成立了业主委员会，仍有大部分小区、尤其是分期建设小区没有成立。

　　房地产律师秦兵曾经多次为紫玉山庄的业主们提供过法律咨询。他认为，造成这一问题的原因很多，但最主要的还是因为《物业管理条例》对业主大会和业委会的组织成立规定存在缺陷。

　　按照《物业管理条例》规定，首次召开业主大会和选举业主委员会都需要全体业主所持投票权的2／3以上通过。那么，对于开发商楼盘里没有卖出的房子该怎么办？难道开发商或者是还没入住的未来的邻居也要投票？听起来很荒谬，但是很多小区都因此而无法成立业委会。

　　“《物业管理条例》是一部没有上位法的法规。”秦兵说，刚刚出台的《物权法》，将会直接推动对《物业管理条例》的修改。

　　今天的庭审结束后，许先生的代理律师毕文强对记者表示，“尽管成立业委会困难重重，但我们认为，今年10月1日，《物权法》开始实施，其中第六章专门规定业主的建筑物区分所有权，这些将会使业主们通过成立业委会