“11年收回10亿扩建项目投资”

　　不知从何时开始，经济型酒店扩张的新闻频频见诸报端，风险投资、基金扎堆儿往里跳，经济型酒店市场迅速变热。就在此时，金陵饭店却独树一帜，将其正在盈利的经济型子品牌———“金一村”置于一旁，重金打造高星级酒店品牌。

　　3月13日，金陵饭店股份有限公司在招股说明书中披露，本次上市募集资金将全部投入金陵饭店扩建工程项目中，该项目计划总投资10.47亿元。

　　随后几天，李建伟———酒店行业著名女将、金陵饭店股份有限公司董事长率领IPO（首次公开募股）推介团在北京、深圳路演。3月17日，他们来到本次IPO推介的第三站，也是最后一站———上海。利用午餐的间隙，早报记者专访了这位刚刚年过40岁的金陵饭店董事长。

　　今后如何扩张？

　　“不做经济酒店后来者”

　　东方早报：金陵饭店旗下经济型酒店品牌———金一村已经开了7家之多，目前盈利状况良好。在经济型酒店风光之时，为什么会选择打造高星级品牌？大家都知道打造高星级品牌投资大、回报慢。

　　李建伟：我们知道经济型酒店有着迅速的复制能力，需要雄厚的资金，但是我们进入经济型酒店的时间较晚，现在已经有锦江之星、如家快捷等强大的经济型酒店对手在跑马圈地，现在进入市场没有必要。

　　再者，我和董事会讨论过，我们都认为两年之后，经济型酒店将重新洗牌，现在高调进入经济型酒店市场非明智之举。相比较经济型酒店的前景不明而言，高星级酒店的发展前景非常明朗，我们竞争优势明显，发展空间很大。

　　低负债率为融资“保驾”

　　东方早报：你刚才提到竞争优势，你觉得金陵饭店最大的竞争优势是什么？

　　李建伟：金陵饭店最大的竞争优势就是我们有品牌优势。金陵饭店有20多年的历史，接待过多位国内外领导人，是南京的“国宾馆”。

　　虽然我们是国有企业，但是我们的制度并不落后于人，我们的薪酬是严格按照绩效来的。按照薪酬设计规定，管理层的固定薪水只占其薪水的30％，另外70％与饭店效益挂钩。其他员工的薪水活动部分也占50％。这样可以更大地激励员工的斗志。

　　金陵饭店还有出色的人员配备。80％的高层管理人员有20年以上的酒店管理经验，66％具备10年以上的酒店管理经验。我们为扩张储备了525名专业人才。

　　而且金陵饭店的品牌会带来多元的融资，加上我们负债率低，更有了资金方面的保证。

　　3年复制3家“金陵”

　　东方早报：按照招股说明书上透露的信息，本次上市募集资金将全部投入金陵饭店扩建工程项目中，这是否意味着接下来金陵饭店将重点发展高星级酒店？是会兼并其他饭店，还是只经营南京的金陵饭店？李建伟：我们接下来确实将重点发展高星级实体酒店连锁，因为实体高星级酒店是我们的优势所在。在扩建南京的金陵饭店的同时，我们还将在今后的3年内，利用政府资源，以每年一家的速度，收购、控股、租赁一家经营状况优良、经营业绩稳定的省内外高星级酒店，扩大增长空间。

　　东方早报：那么你们准备如何保证兼并、收购或是租赁的酒店与金陵饭店在同一平台上？这些酒店还是会贴上“金陵饭店”的标志吗？还是改用其他的名字？

　　李建伟：我们运作上市已经4年了。2002年30日，南京金陵饭店集团有限公司作为主发起人，联合新加坡欣光投资有限公司、江苏交通控股有限公司、江苏省出版印刷物资公司和南京消防技术服务事务所四家发起人，共同发起设立金陵饭店股份有限公司。经过4年的充分准备，我们人员、资金等各方面都已经准备充分。加上江苏省政府的支持，我们会努力地确保被我们收购、兼并或是租赁的酒店和现在的金陵饭店处于同一平台。而这些我们金陵饭店控股的饭店我们也会贴上“金陵饭店”的标志，这样才能有话语权，才能保证该饭店的“被复制”。

　　增值空间在哪里？

　　房价有大幅上升空间

　　东方早报：你觉得作为单体酒店的金陵饭店，今后的增值空间在哪里？预计今后盈利状况如何？

　　李建伟：目前，金陵饭店平均房价不到600元，仅是上海同档次饭店的30％、北京的50％，这与南京的经济发展速度和饭店自身经营状况不吻合。

　　今后金陵饭店的平均房价将有大幅度上升空间，预计2007年平均房价将增长10％。而我们的房源结构很好，96％都是商务客，每年75％的入住率和其他五星级酒店持平，宾客回头率到了61％，高于平均水平。同时，我们未来还将大力拓展高星级酒店实体经营连锁。我们将充分利用政府资源，通过收购、控股、租赁经营状况优良、经营业绩稳定的省内外高星级酒店，扩大增长空间。

　　预计今年净利润将达到5454万元，比2006年增长1000万元左右，到2008年将达到6298万元左右。

　　11年收回扩建项目投资

　　东方早报：金陵饭店扩建工程项目需要多久开始可以收回成本？

　　李建伟：金陵饭店扩建工程项目紧邻金陵饭店，有49楼的塔楼和三层左右的群楼，下个月将动工，建设期为3年。该项目拟在南京新街口这样全国闻名的中央商务区建设高档套房酒店以及写字楼。目前，金陵饭店已经与多家500强企业签订协议，这些企业将入住金陵饭店的写字楼。扩建工程项目平均每年盈利9000万元，所以投资回收期预计为11年，包括3年的建造期。

　　酒店房地产捆绑来做

　　东方早报：按照招股说明书，公司目前持有金陵置业30％的股权，以后是否会增加持股份？我们看到金陵置业2006年1－9月实现净利润4942万元，可以说是为金陵饭店提供了稳定的利润贡献。

　　李建伟：是这样的，金陵置业目前开发的“玛斯兰德”项目属于稀缺项目，销售业绩增长很快。金陵置业2005年度实现销售收入1.75亿元，净利润4104.85万元，金陵饭店按30%的股权比例在摊销股权投资差额后，实现投资收益693.18万元，占本公司净利润的17.82%。

　　截至2006年9月30日，金陵置业实现销售收入2.278亿元，净利润4941.59万元，按30%的股权比例再摊销股权投资差额后，金陵饭店获得投资收益为809.51万元，占本公司当期净利润的23.15%。

　　而且，除“玛斯兰德”已完成开发的一期、二期和正在开发的三期部分项目合计用地18.40万平方米外，尚有29.87万平方米项目用地。去年，金陵置业还与南京江宁科学园发展有限公司签署了投资协议书，其土地储备可以到2010年。预计未来几年，金陵置业将为我们带来稳定的投资收益。

　　但是我们暂时还不会加大控股量，我们需要集中力量发展我们的高星级酒店实体连锁。我们希望酒店、房地产捆绑来做。

　　风险提示

　　募集资金盈利滞后

　　酒店扩张存在变数

　　金陵饭店股份有限公司成立之初，集团并未将土地所有权置入，而是签订了租赁合同。由于新街口地区土地资源“寸土寸金”，将来更有升值空间，但公司不能享受土地的升值，还要向集团每年交纳500万元的租金。

　　受宏观调控政策影响，房地产业波动将会对金陵置业的经营业绩产生一定的影响，从而影响该公司的长期股权投资收益。

　　另外，募集资金投资项目难以在短期内产生效益，发行人存在发行当年净资产收益率大幅下降的风险。金陵饭店募集资金项目至少要到2009年投入使用，投入使用当年由于一次性摊销费用，盈利能力真正体现至少要到2010年。在这之前，公司业绩的增长主要依靠金陵饭店自身运营、酒店实体连锁经营、房地产项目收益。

　　同时，公司实施酒店实体收购计划存在一定的不确定性。一旦计划不成功，业绩必将受到严重影响。

　　机构研判

　　国泰君安：估值4.44元～5.33元

　　金陵饭店主要经营实体为南京金陵饭店，在南京全市8家五星级饭店中居龙头地位。金陵饭店及扩建工程项目位于南京市中心新街口，具备得天独厚的地理优势；客源稳定保证了饭店高入住率；管理层有着较强的酒店经营能力；成本控制有效；财务稳健，现金流良好。

　　公司是单体酒店类公司，与之业务模式相似的A股有东方宾馆、新都酒店，如果扩大对比范围，则可将锦江股份、华天酒店纳入。数据显示，酒店行业2006、2007年PE（市盈率）分别为50倍、44倍。

　　剔除不可比因素，金陵饭店的合理估值应给予30～35倍PE，其中房地产业务投资收益应给予15～20倍PE。我们按照2007年业绩估算，合理估值应该在4.44元～5.33元之间，给予IPO询价打八折，询价范围在3.56元～4.26元。

　　上市公司：金陵饭店股份有限公司

　　股票简称：金陵股份

　　上市代码：601007

　　上市地：上海证券交易所

　　上市日期：4月6日（拟）

　　每股面值：1.00元

　　发行量：1.5亿股

　　总股本：3.4亿股

　　发行前每股净资产：1.84元

　　网上发行日期：2007年3月22日

　　网下配售日期：2007年3月21、22日

　　主承销商：华泰证券有限责任公司

　　主营业务收入（2006年前9个月）：2.5亿元

　　净利润（2006年前9个月）：3497万元

　　每股收益（2006年前9个月，全面摊薄）：0.20元