杭州楼市浮现“柔性需求”

　　买房的不急着下单

　　记者的一位表妹在江苏某高校念书，今年7月毕业后将到杭州工作。春节期间，一家人特地从老家绍兴赶来，在杭州城里城外东奔西走看了许多楼盘，总觉得市中心房价与自家收入比高了点，住在市郊呢又不够方便，因此决定近期暂不买房，还是在市中心租房子住几年再说。

　　“在杭州房地产市场上，这样的潜在购房者很多，楼市需求的弹性正越来越大。”省房地产协会一位负责人告诉记者，就国际经验而言，当住宅的价格相当于居民家庭年收入的3到6倍时，住宅需求缺乏弹性，无房户或有改善需求的住户会选择买房，此时需求呈刚性；而当房价收入比明显超过6倍时，则价格需求弹性变大，需求会由刚性向柔性转变，可买可不买的人会越来越多。从类别看，柔性需求主要包括改善居住型需求、投资投机型需求、工作不久的年轻人买房等需求，这些人一般都具备买房的能力，但并不急于下单。

　　杭州市建委新近发布的《2006 杭州房地产市场分析报告》印证了这一市场新动向。该报告披露，杭州6个中心城区可售商品住宅的数量持续攀升，2006年初为19608套，到2006年12月底已达到26654套，增幅达到36%。

　　存量房的两大“软肋”

　　不过，杭州的存量房源表现出了明显的区域性，滨江和下沙是存量房源最多的两个区域。究其原由，配套不成熟、交通成本制约，是这两个区块存量房源增加的主因。这些区域缺乏餐饮、就学、就医、商业、娱乐等基本生活配套，可居住性较差，在短期内导致商品住宅大量空置。同时，由于部分城市道路在上下班时段拥堵，交通成本，尤其是交通的时间成本，已经成为另一个影响购房决策的重要因素。

　　除了配套的欠成熟，存量住宅总量较大还反映了住房市场的供给结构与市场真实需求之间存在一定差距，住房供给的区位、总价、户型面积等方面仍需进一步调整和完善。不过值得期待的是，由于宏观调控对新建商品住宅的套型比例限定为套型面积90平方米以下的必须占70%以上，未来几年，杭州新增房源中中小户型住房供给将大量增加，同时，现在很多房产开发企业也已主动调整开发结构，迎合市场需求。无疑，中小户型住宅的增加将有助于改善杭州当前的新建住宅供给结构，缓解结构性矛盾带来的供求失衡。

　　快速公交、地铁

　　都有助于释放潜在需求

　　事实上，柔性需求属于潜在需求，只需等待合适的时间、合适的价位、合适的房源，即可变成现实需求。有市场分析人士认为，在需求刚柔相济的房地产市场，惟有在稳定房价的同时，进一步调整住房供应结构，完善配套设施，提高住宅区的可居住性，才能既让购房者可以买到合适的商品房，有效释放潜在需求，同时又能实现楼市的健康发展。

　　令人欣喜的是，未来几年，随着杭城中小户型房源的大幅增加、快速公交的成网、轨道地铁交通的上马和相关配套设施的日趋成熟，越来越多的购房者将可以买到适合自己的住房。这不，最近几天，滨江站、文泽路站（下沙）等几个地铁站的开工就已经让滨江和下沙区域的新楼盘热度大升，不少楼盘售楼处的咨询电话一直都响个不停。