楼盘广告宣传 别当合同相信

　　广告宣传不等于合同

　　2006年4月，福州二环路某小区的业主发现，开发商在广告宣传中明确承诺的“足底按摩式浮雕”“多处老人活动区”“儿童攀岩雕塑石”“儿童游乐场”“层层跌落的带状河景”等小区景观并未设置。按购房合同约定，这些景观应在交房后半年内，即2005年9月30日之前，达到使用条件。在与开发商协商多次未果之后，林先生等业主将开发商告上了法庭。

　　2006年9月20日，福州市鼓楼区人民法院作出一审判决。法院认为，根据《合同法》规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，只有当开发商出售的商品房及相关设施的说明非常具体、明确，该宣传广告才认定为要约。本案中对商品房及相关设施的宣传并非具体、明确，且没有明显的、故意的夸大其词做不真实的宣传误导消费者，属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不被认定为要约。

　　败诉的业主不服，认为开发商允诺的景观名称已经足够完整、明确，遂上诉至中院。2007年3月2日，福州市中院认定该广告符合邀请要约的特征，作出“维持原判”的终审判决。

　　昨日，省消委会投诉部的相关负责人告诉记者：“索赔难已成为时下困扰房地产消费投诉的第一拦路虎。”目前，引发房地产消费纠纷的主要原因是开发商缺乏诚信或信息不透明、不对等。如开发商在约定定金时未向消费者解释其含义或淡化其含义，造成消费者对其定义不明确产生误解；消费者在签订认购书时没有看到主合同条款，缺少足够的知情权，导致事后无法接受合同条款的内容，不愿与开发商签订买卖合同。

　　据福建省消委会投诉部统计，去年我省各级消委会组织共接到房产建材类投诉1700多起，其中商品房投诉377件。投诉问题主要集中在定金、质量、安全、价格、计量、广告、营销合同纠纷等方面，其中营销合同纠纷投诉高达90起，投诉金额达到1000多万元，占全年投诉总金额的50％左右。

　　购房小心6大陷阱

　　针对2006年房地产消费投诉情况，省消协专门整理出了6个房地产消费陷阱，提醒购房者小心提防。

　　小字标注免除“违反诚信”责任

　　某房地产开发公司宣传资料上用小字标注，“本资料仅供参考，所有内容以政府最终批文为准”或“图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（楼盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”

　　点评：该条款实际上单方面免除了经营者宣传、广告、说明等产品推广活动中违反“诚实信用”民法原则的法律责任。

　　买受人延期办交房，视为按期交付

　　合同规定“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公告，公告之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付”。

　　点评：出卖人擅自在合同补充协议中做此规定，单方面免除了自己的责任。如果因为出卖人的原因造成房屋质量问题，买受人在办理交房手续前发现从而不愿意交房，造成延期，不能视为已交付。

　　转嫁第三方对开发商违约的风险

　　合同规定“开发商告知实际情况可延期交房”或“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。

　　点评：开发商私自扩大不可抗力范围，单方免除己方责任，排除了对方主要权利，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担违约责任。

　　合同规定“买受人退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失”。

　　点评：该条在没有注明是否是出卖人违约的情况下，单方面免除了出卖人应承担的责任，排除了消费者所应有的获得赔偿的权利。

　　转嫁第三人造成的合同变更的责任

　　合同规定“因市政规划变化、消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人”。

　　点评：该条款将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人自身应承担的责任。

　　中介费从违约金中扣除

　　合同规定“若有违约行为，交易过程中产生的费用与其他服务费及买卖双方应付丙方的佣金优先从违约赔偿金中扣除”。

　　点评：中介利用格式合同的有利地位享受优先求偿权规避自身风险，将交易违约金附属于中介违约金，实际上是规定消费者承担应当由经营者承担的经营风险责任。