长沙商业Mall大潮涌动 “造Mall运动”令人担忧

　　一轮前所未有的造Mall风潮正在中部的二线城市长沙城汹涌。

　　上河国际商业街初具雏形、中信新城SuperMall项目奠基、新河三角洲Mall计划兴起、恒隆广场有望今年开工、湖南友谊阿波罗商业广场也欲改造成Shopping Mall……在面积仅有536平方公里的长沙城，总数超过5个，面积大多在10万平方米以上的商业Mall将扎堆上市。

　　而去年的11月8日，一度掀起Shopping Mall风暴的原“长沙铜锣湾广场”却不得不易名为“长沙百联东方商厦”。继多个二线城市的造Mall运动遭到质疑后，市场为Mall的投资者和规划者敲响的警钟引起了对商业Mall的争议。

　　长沙商业Mall大潮涌动

　　在长沙百货和综合大卖场激烈争斗的情况下，湖南本土零售老大湖南友谊阿波罗集团也欲沾一把ShoppingMall之光环。日前，据其董事长胡子敬透露，湖南友谊集团将把旗下阿波罗商业广场改建成11万平方米集购物、饮食、影视、健身等于一体的“Shopping Mall”，在长沙开辟新的商业业态，抢占竞争制高点。

　　事实上，从目前长沙商业格局来看，长沙商业Mall潮涌动已成刷新长沙现有商业格局的大势。

　　去年长沙中信新城的中信Super Mall已经完成奠基，与世纪金源资本亲密接触的新河三角洲Mall也已动工建设，上河国际商业街则已初具雏形，而选址在长沙五一商圈的新巨头长沙恒隆广场则有望在今年开工。

　　据悉，长沙恒隆广场由香港恒隆集团投资建设，项目所在地为长沙CBD重要组成部分。按照规划，建成后的长沙恒隆广场将包括大型购物中心、高档商务大楼、酒店公寓等，总占地面积7万平方米，建筑面积50万平方米，投资额预计超过40亿元。“长沙恒隆广场将有14万平方米的购物中心，在长沙市中心应该是最大的。”有业内人士认为，建成后这个购物中心的面积将超过目前长沙五一商圈内任何一个商业单体的经营面积。

　　经济发展催生Mall？

　　长沙为什么突然有一批ShoppingMall要兴建，同样与经济发展有关系。湖南区域经济学专家朱翔教授分析说，当某一地区年人均国内生产总值超过1.5万元时，就具备了创办ShoppingMall的经济基础。在全国很有影响的广州天河城“ShoppingMall”是1994年创办的，当年广州人均国内生产总值正好达到1.5万元。同时，作为一种商业进化，任何形态都很难说清其数量该有多少，它是由市场需求和竞争能力决定的。

　　此前，长沙市委常委、常务副市长向力力也曾表示：“近几年，Mall将成为推动长沙商业格局发生变化的重要力量。”长沙商业局一官员认为，超市没有出现前，长沙市的糖酒食品商店到处都能看到，超市出现后，各类糖酒食品商店逐渐消失。同样，在大型商场不断扩容、新增后，长沙市原有的一批中小型百货店和区属商场也逐渐消失了。从这个意义上讲，超市和大型百货商店都是“替代品”，这种升级换代的背后，是消费者消费观念、消费需求的改变。同样，ShoppingMall是对原有商业街、商业群落的替代。过去商业的辐射圈是以步行时间、骑自行车时间、坐公交车时间来计算的，随着私家车的增多，现在的辐射半径已经将私家车的通行时间综合考虑进去。从某种意义上说，ShoppingMall只是在更新消费场所的选择，而不是新增多少客源，也就像过去到大商场买日用杂品和到粮站买粮油，现在转到了超市一样。

　　在深圳合和

商业地产董事长席文官看来，建不建ShoppingMall已经不是政府行为而是市场行为，数量多少由市场说了算，从提升城市形象和档次的角度看，多一点比少一点好。其认为，作为世界先进购物形态，Mall将给市民带来消费观念的冲击，Mall生活将带给人们一种高品位的集休闲、旅游、购物为一体的复合式消费方式。

　　席文官说，大的商业公司在选址立项前，都委托咨询公司作十分详尽的市场调查论证，投资动辄数亿元的项目，不会不谨慎的。当然后来竞争环境和内部管理出现了变化导致失败，这另当别论。

　　目前已进驻长沙商业市场的百联集团长沙总经理祁月红表示，当初在考察长沙商业时，发现百货店、大卖场很多，但舒适便利的精品店Mall却是空白。作为一个区域性的商贸中心，与上海等城市相比，Mall的缺位成了长沙商业的一大憾事。Mall这一全新业态的出现，将会增强五一商圈乃至长沙整座城市的吸引力和商业品位。

　　二线城市造Mall或难获支撑

　　然而，不少专家更对长沙商业Mall蜂拥而起的现状表示谨慎乐观：现在建Shopping Mall在国内十分流行，做得很好的太少，失败案例很多。超大规模、超大机遇的背后一样是超大的风险。特别是长沙或者说长株潭的消费力以及商业的饱和度已经很高，能否支撑这么多商业Mall的发展，能否有那么多的消费人群还值得谨慎研究。

　　“Shopping Mall这种新型业态，目前还不是很适合于国内二线城市的发展。”业界资深人士、湖南大韵置业总裁助理潘迎风向记者表示，现在无论是北京、上海人均GDP超过5000美元、3000美元的经济发达城市，还是小县城，都在搞商业开发。甚至把大城市的商业开发模式用到小城镇去，事实上，中国根本就不适合城郊结合地区或二三线城市的Mall，因为这类城市从收支、消费理念以及农村城市化进展都非预计的那么好。

　　潘迎风认为，Mall作为提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心，在目前中国土地资源稀缺的情况下，其最大的成本优势是布局城郊，而目前国内二线城市的城市化进程还满足不了这一要求；但若布局城市中心区，则要求相当低的商品重复率，在业态的竞争组合上需要细化，而且需要配套更好的商业设施，否则将很难达到既能休闲娱乐又能集中购物的需要。同时，由于Shopping Mall的体量较大，目前二线城市较为单一的银贷体系也很难支撑其快速发展。

　　潘迎风继而指出，包括Mall在内的任何一种商业业态，都很有必要导入一种商业生态链的发展模式，即在政府、

开发商、经营管理商、消费者、投资者这五大利益群体之中，谋求一种共生共荣、利益均衡的结合点，这样才能得以持续发展。

　　然而恰恰相反，目前造Mall运动正在国内二线城市迅速蔓延开来。以深圳铜锣湾百货集团为例，该集团近两年仅在湖南省就开业5家Mall。原长沙铜锣湾广场项目占地31.89亩，总建筑面积10万平方米，规划有7.5万平方米的商场（负一层至五层）、长达210米的超长临街铺面及2.5万平方米的酒店式公寓，计划打造成集购物、休闲、餐饮、观光为一体的Shopping Mall。而最后出于资金实力、管理渠道等多种综合因素，铜锣湾广场不得不转给目前国内最大的流通产业集团百联集团。

稿源：中国商报