首钢 8平方公里宝地之争曲终人不散

　　喧嚷多时的首都钢铁集团厂区整体搬迁行动，终于有望进入一个新阶段了。

　　近日，首钢集团内部传来最新消息：历时一年的首钢厂区腾退用地规划编制已经完成，首钢搬迁领导小组和北京市规划委批准了这份规划。这意味着位于长安街最西端石景山区那块面积达8平方公里的土地的未来，基本尘埃落定。

　　自从三年前首钢厂区搬迁决策之日起，作为北京城区目前规模最大的一块增量土地，这8平方公里的地块便为各方力量所觊觎。一番激烈争夺在所难免。

　　首钢不愿放手

　　据了解，按照上述规划，首钢搬迁腾退出来的土地将划分四大区域，除国务院国资委已正式批复建设的“中国冶铁博物馆”外，还将分别发展创意产业、总部基地和商务会展等项目，而“力争形成综合性总部基地”是这份规划的最终目标。

　　规划中初步确定的操作思路是：首钢集团负责总部基地物业开发及对外招商，同时持有产权和享受租金收益。为了与总部基地配套，规划方案中还确定，将兴建

写字楼、会展中心、商业休闲娱乐等设施，总占地面积约在1.2平方公里左右。

　　据悉，上述经营性物业的开发建设主要将由首钢

房地产负责，但不排除与其他企业合作。近期有两家中央级国有开发企业正与首钢方面接触，探讨合作的可能。首钢房地产将与合作者共同出资成立项目公司，但首钢保留控股地位。物业经营性收益按双方股权比例提取，若干可销售物业的收益也将按双方股权比例分成。首钢集团总部的自用办公部分，不在合作之列。

　　不过，到发稿时止，与首钢集团寻求合作的两家中央企业均未就上述说法明确表态。

　　“小庙”无奈大“菩萨”

　　其实早就有众多房企打这块宝地的主意，出手最快的当数“黑马”

顺驰。2005年，顺驰与首钢房地产合资成立北京首钢顺驰房地产有限公司（以下简称首钢顺驰），双方各出资50%。顺驰掌门人孙宏斌的用意，可谓司马昭之心，路人皆知。

　　但首钢顺驰成立后一直缺乏实际业绩支持，唯一给业界留下印象的，便是2005年8月与华润争夺北京清河地块，交锋近80回合后最终败走。

　　知情人士称，此前首钢与顺驰曾私下达成协议，若拿下清河地块，首钢方面将负担全部土地成本，顺驰只负责出建安费用，开发团队由双方合作组建，首钢地产借此锻炼队伍的意图十分明显。

　　无奈清河地块争夺未果，首钢地产如意算盘落空。此后进退维谷的孙宏斌更将顺驰转卖给香港路劲基建，双方的合作无疾而终。

　　在顺驰之前，首钢厂区所在的北京石景山区政府，也挟地主之利，盯上了这片腾退土地。2004年，石景山区政府力推CRD（即中央休闲区）建设，要将旅游、休闲和生态作为本区经济发展新引擎，即将搬迁的首钢厂区，自然进入了区政府官员们的视野。

　　当时石景山区发改委一位官员曾私下向记者表示，这块地现在是首钢的，但区里也在争取，看能不能等首钢搬走之后留下来一部分。那时候，首钢腾退用地规划工作尚未启动。至于此后区政府与首钢双方是否就此展开过实质性接触或谈判，外界不得而知。

　　显然，石景山区这处“小庙”奈何不了首钢这尊大“菩萨”。2006年初，首钢集团受命直接参与编制腾退用地规划，等于获得地块开发的主导权，石景山区政府的CRD只好另觅他处安身了。

　　远水难解缺地近渴

　　实际上，首钢集团名下土地远远不止石景山区的8平方公里主厂区。1983年，北京市冶金局率属下多家“黑色冶金”企业并入首钢，这些企业大多位于北京三环以内，总占地面积约200多万平方米。自上世纪末起，上述企业陆续改制、搬迁，留下的土地大多由首钢转作房地产开发之用，

　　1998年成立的首钢房地产，现在年销售总额已达15亿元。2005年首钢集团一次全体工作会议上，房地产开发被定为集团主业之一。

　　众所周知，近年来北京市开发用地供应持续紧缺。北京市国土局统计显示，2006年度全市住宅用地计划供应量是1900公顷，实际供给1078公顷，仅完成计划的57%；2005年，北京住宅用地只完成了1750公顷供给计划中的554公顷，还不到1/3！

　　北京市国土局一位官员称，按照2004年“8·31”土地大限政策规定，所有经营性房地产开发用地都应纳入城市土地储备，通过公开市场交易。但对于历年来首钢名下厂企用地“体内循环”，尤其是此次首钢腾退用地“内部消化”的问题，这位官员却以此是个案为由，表示不便评论。

　　首钢集团在北京乃至国内工业体系中所处的特殊地位，也许一开始就决定了其腾退土地别人（包括市一级国土部门）难以染指。但这并不影响北京城区工业布局调整之后，工业企业腾退用地正在成为增量土地供给主要来源的大趋势。

　　2006年底，同样由于工业布局调整原因，位于朝阳区化工路的北京焦化厂搬迁腾退土地124公顷，面积大致相当于首钢地块的1/8。2007年初，北京市土地储备中心将其收购，所支付的款项用作该企业职工安置。按照计划，焦化厂厂区将于2008年3月前完成拆迁平整，纳入北京市土地储备之列。

　　但北京城市规划院主任赵文凯认为，根据北京市现有城市规划，这块处在四环与五环之间的土地，不大可能作为住宅用地投入市场。他还指出，除首钢之外，其他旧厂区大都在三环以内，即便收回来，对于破解北京最为紧迫的住宅供地瓶颈，并无多大实际意义。

　　背景

　　首钢搬迁计划始末

　　2004年初，为迎接2008年奥运会，并进行全市工业布局结构调整，北京市提出首钢搬迁至河北省唐山市曹妃甸的计划。当年年底，搬迁方案上报国务院并同时转交国家发改委，三个月后获批复，首钢涉钢产业全部迁往曹妃甸，芯片制造等非涉钢产业以及首钢总部仍留在北京。

　　但此后事态进展并不顺利。按照上述方案，总部留在北京的首钢，大部分税收仍归北京市财政所有，这引起河北省方面的不满，北京市与河北省就此进行协调，国家发改委也介入斡旋，但至今未有明确定论。

　　在此期间，各方对首钢腾退用地的前景猜测不已。历经一年编制完毕的地块规划日前初步敲定，但却并未落实实施时间。按计划，首钢现厂区将于2010年全部停产，何时启动搬迁，还是未知数。