行政划拨无效 ST中房转身自救

　　尽管央企整体上市一度成为市场投资热点，但央企整合路也许还很长。

　　作为唯一一家“国字头”房地产开发央企，ST中房（600890）正面临尴尬局面——中国内地资本市场正在经历着十年以来的最大“牛市”，但ST中房“摘帽”道路似乎仍然任重道远。

　　记者了解到，中房集团正在开始试图求变，逐步由以“挂靠”为主的经营方式向“自营”转变，以改变ST中房在资本市场上的形象。

　　不过，比中房“摘帽”更为困难的，是央企地产业务的重新整合。

　　收益权窘境

　　在内地

资本市场，ST中房一直是一家颇为令人费解的企业。按照土地储备总量、年度开复工面积、销售面积等衡量房地产上市企业的关键指标，中房无论如何也不应沦落到ST的境地。在“巅峰时期”，中房的开复工面积甚至是万科的5倍。直到如今，ST中房这一系列指标也并不亚于万科。

　　然而，这一系列“优秀”的指标背后，中房的实际收益却少得可怜。记者了解到，中房集团此前拥有的规模庞大的土地储备、开发面积、销售面积等关键指标，大都由挂靠而来，中房集团在其中只享有很少一部分收益权。“现在中房集团解决‘挂靠’是核心问题。”一位接近中房集团的人士向记者透露。

　　他告诉记者，中房集团正在酝酿调整经营方式，其具体做法是：对既往形成的“挂靠”维持不变，在新增房地产开发业务中，逐步以中房集团作为投资主体，以期形成收益改变目前ST中房的财务状况。

　　以中房集团位于北京公主坟的项目为例。这个位于北京黄金地段的商业建筑综合体项目，其

开发商为中房京贸房地产开发有限公司。在中房集团的公开材料中，这个公司属于中房集团的项目子公司，按照目前的估算，这个建筑面积近10万平方米的项目，至少应该为中房集团形成上亿元规模的销售回款。

　　但事实并非如此。在中房京贸房地产开发有限公司中，中房集团仅是参股地位，真正的大股东系一位个人投资人。因此，中房集团只能获得一小部分的收益权，以及相关的“挂靠”费用，收益的“大头”实际是落到个人投资者手中。

　　这样的模式并非个案，而是近年来中房集团发展的主流模式，全国皆是如此，从而造成了指标优秀而收益很少的财务局面。而目前，中房集团寄希望于改变这一模式，成为主要的收益享有者，从而改变目前的窘境。

　　央企整合之难

　　2004年，中房集团被国资委圈定为“房地产开发为主业”的央企之一，并具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。随后，保利集团、华润集团、中海集团、中冶集团、中铁建集团等央企相继划入这一范畴，国资委主导的央企地产业务重组拉开帷幕。

　　彼时，外界曾寄望国资委主导的重组，扭转目前中房集团所面临的窘境。但是，除了无偿受让华能14.2亿元的房地产资产，以及低价收购了来自网通、中航建的一小部分经营性物业之外，中房集团再无“战果”。而其他被赋予“重组”资格的央企，也没有大的“动静”。

　　而中房集团并未借重组的契机一举扭亏。时任中房集团总裁兼党委数据的孟晓苏向记者回忆，无偿受让华能的资产，在此之后的一年多时间里，仍未完成全部手续。想自由驾驭这些通过行政划拨得来的资产，显然难度甚高。

　　“央企房地产的重组不是同类企业的合并，而是资产的剥离与整合，如何能把资产剥离出来，是最大的难题。”在孟晓苏的逻辑中，各行业的央企都与原主管部门有着利益联系，要形成突破，最大的瓶颈就是原资产所有者的“收益权”。

　　这已经不再是中房一家央企的“忌惮”。华润集团下属的房地产企业华润置地（1109HK北京）总经理陈鹰就明确向记者表示，没有特殊情况，虽然华润是国资委划定的地产主营业务央企，但并不准备接受以行政方式划拨的央企房地产资产。“我们已经在香港上市，并购要按照市场的方式进行。”陈鹰说。

　　同属名单之内的中冶集团也是如此。中冶集团总经理沈鹤庭告诉记者，至今为止，该集团只整合了南京房管局下属的一家开发公司，“这是并购，不是划拨，我们是花了1.5亿元的价格从当地的产权交易所买来，有不少土地储备，符合我们发展业务的需要。”沈鹤庭对记者说。

　　他还明确表示，对于“划拨”，中冶方面并不热衷。原因与华润的态度相同。而另外几家被圈定的央企，华侨城（000069）、招商地产（000024）、保利地产（600048）等都没有以划拨的方式受让其他央企的资产。

　　“逃离”重组

　　国资委的资料显示，目前中央直属企业当中，涉及房地产业务的达100家以上，之所以出现如此庞大的数字，完全是出于上世纪90年代末房地产行业的高额利润诱惑。在此后的十多年中，不少国企的原主管部门都因此收益颇丰。因此，要切掉这块肥肉，非地产主营的央企显然并不乐意。

　　于是，一些地产业务开展比较大的非主营央企开始寻找途径，以规避国资委的重组。而中房集团曾经看中的一部分优质资产，却无奈最终落空——这就是中远房地产，系中国远洋集团属下的地产业务。中远集团拥有香港上市公司中国远洋（1919.HK）、内地上市公司中远航运（600248）等。

　　在获悉国资委试图对央企地产业务进行重组后，中远集团迅速行动，对旗下地产业务进行改制，与另一家央企中化集团各出资50%，成立中远房地产股份有限公司，从而脱离央企行列，规避重组。当中房集团与之接洽重组事宜之时，面对一个股份公司，中房集团不得不就此作罢。

　　据悉，中远房地产正在酝酿从香港的远洋国际当中分拆重新上市，美林、渣打、汇丰相继成为了该家企业的战略投资者。在香港上市之后，显然中远房地产已经彻底摆脱了央企重组对象的“风险”。

　　事实上，规避央企整合并非中远集团的“个案”。日前，同属非地产主营业务的中国一航集团，也以自身拥有的地产业务，与万科A（000002）进行合作，成立股份制公司，所不同的只是中国一航集团占有相对控股股东的地位，这样，中国一航旗下的房地产业务，也“逃离”了重组的范畴。

　　“不解决收益权的问题，央企房地产的整合很难进行下去。”孟晓苏对记者说。为此，他曾于2005年向国资委提交了“投资主体多元化”的建议，即通过划拨资产的原所有者成为受让者股东的方式，解决收益权的问题，但是至今未能推广。孟晓苏很清楚，这种模式究竟能在多大程度上推进央企房地产业务的整合，更大程度上将取决于国资委的态度。

本报记者：李乐